2008年2月19日，廣州市白云區人民法院判決原告劉某與鄭某簽訂的房屋買賣合同無效，駁回其要求判決過戶，支付違約金且中介公司承擔連帶責任的訴訟請求。 2005年7月13日，被
2008年2月19日，廣州市白云區人民法院判決原告劉某與鄭某簽訂的房屋買賣合同無效，駁回其要求判決過戶，支付違約金且中介公司承擔連帶責任的訴訟請求。
2005年7月13日，被告鄭某與第三人前夫華某協議離婚，約定將雙方在婚姻存續期間購買的位于廣州市白云區石榴橋路某房產歸兩子女所有，暫由華某管理，鄭某通過買賣或贈與方式辦理轉名手續并領取房產證，待兩子女成年后由子女管理。簽訂協議后，雙方尚未辦理轉名至子女名下的手續。
2007年7月22日，原告劉某通過中介公司介紹，向被告鄭某交付了2萬元定金，翌日簽訂了房屋買賣合同，約定原告向被告購買上述房產，總房款39萬元，首期款12萬元（含定金）在遞件成功當日支付，余款27萬元在完稅后支付，上述手續須于2007年8月3日前完成。合同簽訂后，當天雙方到房管部門遞交了房產過戶文件，領取了受理回執，原告向被告支付了首期款10萬元，被告將房屋交付給原告使用。2007年7月30日，被告前夫華某申請白云區人民法院查封了訟爭房產，要求被告將房產過戶到其兩名子女名下，以致該房產最終未成功過戶更名至原告名下。2007年8月22日，原告向白云區人民法院起訴，要求被告繼續履行房屋買賣合同，辦理過戶手續，并按照房款總額的每日千分之一支付違約金，中介公司承擔連帶責任。該中介委托廣東佳思特律師事務所王美舟律師代理訴訟。開庭時，法院通知華某作為第三人參加訴訟。庭審中，原告稱自己不知道被告與第三人離婚的事實，屬于善意第三人，要求繼續履行合同，中介公司未盡責審查被告身份及房屋產權情況，存在過錯，應負連帶責任。被告稱同意繼續履行合同，但不同意支付違約金，并稱已經告知中介公司房屋存在贈與問題，但中介公司說先不要與原告說，所以未告訴原告。雖然與第三人簽訂了贈與房產給子女的協議，但現因生活困難，只能出售房屋，且房屋系個人出資購買，所以有權出售。王律師代理中介公司稱，不知道被告與第三人離婚及贈與房產給子女的情況，無違約行為，無過錯，不同意支付違約金。第三人稱，該房產屬于夫妻共有，他不知道也不同意出售房屋，其兩名子女也不同意出售房屋，原告和被告串通損害其兩名子女利益。
法院經審理后認為，該房產屬于夫妻共有房產，離婚時并未約定歸被告個人所有，約定歸兩名子女所有，但尚未辦理過戶至子女名下的手續，故仍屬于夫妻共有財產，因為第三人不同意出售，所以房屋買賣合同無效。最后法院判決駁回原告的全部訴訟請求。
廣東佳思特律師事務所王美舟律師評析：本案中，本律師只是配角，但是也開了多次庭，最終中介公司未被判承擔責任，算完成了任務。這個案件給我們的啟示是：本案訟爭房產的房產證是被告一個人的名字，已經由其單方完成了遞件手續，一般情況下被告單方簽約是有效的，但如果夫妻離婚或正在鬧離婚，則單方簽約就無效，這比較符合情理，相關判例不少。作為買房人，盡量要求夫妻雙方簽名或確認合同有效或要求未到現場的一方出具委托書，或通過手機電話錄音方式征求未到場一方對簽約的確認（用自己的手機，以便保留證據）。如果是離婚的夫妻，要求其出示離婚判決書或經公證或民政局確認的離婚協議，如協議約定歸一方所有的房產即可以由其單方簽約出售，否則要求兩人共同簽約。本案審結后，原告再次起訴被告，不過，是要求退還購房款。因為房屋買賣合同無效，我建議中介公司不要追討中介服務費了，中介公司接受了我的意見。此外，對于離婚的人士來說，如果協議將房產贈與給孩子，應該盡快過戶至孩子名下，否則管理房產的一方可以轉賣房產拿錢走路。（廣州房產律師廣東佳思特律師事務所王美舟律師文）
