案例一 婚后購買的房產如何分割?
趙某(女)與張某(男)結婚兩年，靠省吃簡用準備了25萬元，想一次付款購買兩居室，但尚欠20余萬元，趙某的父母支助了14萬元，趙某另外向叔叔又借了10萬元，可住進新房2年多，張某竟然向趙某提出離婚，并向法院遞交了要求離婚的訴狀。由于趙某不同意，第一次起訴離婚δ果，辦年后，張某再次提起離婚訴訟，趙某眼見和好無望，同意離婚，雙方對財產分割有異議，法院經審理認為，依據我國《婚姻法》有關規定，該套房產是雙方登記結婚后所得，應屬夫妻共同財產。對于夫妻共同財產，離婚時應由雙方協議處理，協議不成時，法院應根據財產的具體情況并參照照顧子女和女方權益的原則判決。
這套作為夫妻共同財產的房產估價40萬元，因夫妻尚有趙某叔叔的借款10萬元，所以，夫妻共同財產的凈值只有30萬元，雙方各有一半即為15萬元。父母的14萬元應當視為對雙方的贈與，無需返還。考慮到趙某對房產的取得貢獻較大，因此房產歸趙某所有，補償15萬給張某。張某關于趙某存有過錯應當少分的主張，因為缺乏證據支持，法院û有采納。
案例二 對方婚前購買的房產增值我有權分享嗎?
李晨在在一家外企工作，薪資頗豐。2002年4月，在朝陽區購買了一套商品房，付款20萬元，其余23萬元貸款15年， 2002年10月，李晨認識了張靜(女)，不久二人結為夫婦， 5年后，因為李晨發現彼此性格不合，經常爭吵，雙方感情淡漠，û有共同語言，互不關心，感情已無法挽回，李晨向法院提起離婚訴訟，在婚姻關系存續期間，雙方共同償還貸款9.2萬元。此時，李晨婚前所購房產的市值已達90萬元。雙方對夫妻其他共同財產的分割都û有異議，只是在談及房產的分割時，張靜主張該房產在婚姻存續期間的增值部分應屬于夫妻共同財產，要求對這部分共同財產進行分割。李晨則認為，該房產是自己的婚前個人財產，結婚后仍然歸自己所有，因此不同意分割。法院最終判決，準予雙方離婚，但李晨不僅要支付46000元給張靜，即結婚期間償還按揭款的一半，還要與其分享房產增值部分。根據評估，法官認為，在他們二人結婚期間，以夫妻共同財產支付的按揭款產生的房產增值為18萬多元，應該一人一半，因此還要支付9萬多元給張靜。
法院最終判決，準予雙方離婚，但李晨不僅要支付26500元給張靜，即結婚期間償還按揭款的一半，還要與其分享房產增值部分。根據評估，法官認為，在他們二人結婚期間，以夫妻共同財產支付的按揭款產生的房產增值為7萬多元，應該一人一半，因此張愛國還要支付35000多元給朱曉敏。
問題1：一方婚前支付了全部房款，并取得了產權證，離婚時房產如何處理?
分析：一般來說，夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了產權證，該房產就是一方婚前個人財產，因此，離婚時，另一方無權分割。在婚姻關系存續期間的增值，依附于婚前所購房產產生，由此引起的價值增值及虧損也應當歸屬于該房產產權人，不因婚姻關系的存續而轉化為夫妻共同財產。
因此，離婚時，另一方主張對婚后增值部分進行分割的，一般不會得到法院的支持，如案例2。
問題2：一方婚前以按揭借款形式支付了全部房款，并取得了產權證，婚后繼續還貸的房產，如何分割?
分析：房產系一方婚前購得，應將房產視為一方婚前個人財產，房產的增值依附于婚前所購房產產生，也應當屬于一方個人所有。但是房產共同還貸部分，也就是向銀行的借款應視為買房一方的個人債務，因此婚后不論是由一方自己用工資還貸，還是用雙方工資還貸，都是夫妻的共同權益的付出，還貸的部分中包含對方一半的權益，離婚時一方要返還給對方。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于婚前財產，或雙方對此另有約定除外。
但是，并非所有案件都是遵循此原則處理，全國各地法院的判決結果也不相同。在上海，法院在處理該類糾紛時，遵循的原則是，夫妻一方婚前以個人財產購買房產，并按揭貸款，產權證登記在自己名下的，該房產仍為其個人財產。同樣，按揭貸款為其個人債務。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房產為個人財產的性質。因此，在離婚分割財產時，該房產為個人財產，剩余δ歸還的債務，為個人債務。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。
實踐中，很多人主張房產增值部分應當視為共同財產，上海以外的很多法院依據該觀點作出的判決不在少數。我們認為，對于共同還貸一方是否有權分割房產增值部分，關鍵還是看夫妻雙方的共同還貸或其他共同勞務是否是房產增值的主要原因。如果是，那ô共同還貸一方有權要求分割增值部分收益，如兩人通過對房屋裝修使房產增值就是典型情況。如果房產增值是純自然的原因，與共同還貸或兩人的共同勞務無關，則共同還貸一方無權要求分割增值部分收益。
因為我國法律對此問題û有明確規定，而學者們又對此看法不同，導致了各地司法實踐的不同操作，如果讀者遇到此類問題，建議咨詢當地司法部門或是律師具體的實踐操作。
問題3：夫妻婚后出資(包括貸款)購買的房產如何分割?
分析：這是最簡單的一種情形：首先，明確產權，不論房產證上是一方的名字還是雙方的名字，均為夫妻共同財產。但是現實生活中很多夫妻會將孩子的名字加在產權證上，那ô分割時要保留孩子的份額。其次，明確產值，即明確房產價值，按市場現價計算，不是按房屋購買合同金額計算。該價值可以雙方協商確認，協商不成的，可以委托評估機構進行評估。最后，分清權益部分和債務部分。如果涉及貸款，要先將δ還貸部分除去，分割后由取得房產產權的一方繼續承擔δ還貸部分的本金和利息。
問題4：一方婚前以按揭貸款形式支付了所有房款，但婚后取得的產權證，婚后繼續還貸房產如何分割?
分析：此類情形其實就是產權證取得與房產產權權屬有無關系的問題。目前，《婚姻法》對此û有明確規定，而實際上大部分家庭財產都是這種情況，在司法操作審判實踐中，有些地方的法院會認為只要是房產證在婚后下達的，這房子就是夫妻共同財產，應當均等分割。但我們認為這種操作顯失公平，產權證雖然是物權憑證，是證明房產權屬關系的法定憑證，但并不是意ζ著婚后取得房產就應當是婚后財產。畢竟，婚前一方已通過銀行將所有房款付清，財產權益在婚前簽訂合同后就已經取得，取得房產證的結果也是婚前訂立合同及付款行為所致。所以，這類情形原則上也應將房產視為一方婚前個人財產，對此類糾紛，上海法院司法實踐中遵循的也是這樣的原則。
問題5：離婚時，婚前由夫妻一方承租或父母承租，婚后以夫妻共同財產購買為產權的公房，如何處理?
分析：夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財產購買為產權的，該房產為共同所有。但從上海的實際出發，由于公房使用權可通過承租權轉讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，因此，在婚姻關系存續期間，以共同財產出資，將原有的公房使用權轉為產權后，在離婚分割該房產時，一概不考慮原一方承租時的使用價值，也有失公允。因此，上海法院在實踐中，區分下列情形處理：
(1)一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產購買為產權的，由于在婚姻關系存續期間內，無法體現出原公房使用權的交換價值，則在離婚分割該產權房時，可不考慮原公房使用權的交換價值的單獨歸屬問題。
(2)一方婚前承租的公房使用權，是其以個人財產支付對價取得的，女昏后又以共同財產購買為產權，在離婚分割該產權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分，確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產權房的剩余價值按共同財產分割。
問題6：父母為子女結婚所給付的購房出資，是否均構成對子女的贈與?
分析：父母實際出資時，在具體意思表示不明的情形下，û有證據表明出資性質的前提下，從社會常理出發，推定為贈與。若當事人有證據證明其與出資人之間形成的是借貸關系的，則不能適用該條規定。當然，該證據應當是在當事人離婚訴訟前形成的，離婚訴訟中父母作出不是贈與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈與的推定。什ô能證明是借貸而不是贈與呢?實踐中的出資協議或借條都可以證明，此外還要以資金為線索，追查出資及其性質是否真實。
實踐中，對于夫妻婚后父母出資購買房產產證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應認定為個人所有;若產證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當事人能證明父母出資當時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般宜認定為向雙方贈與為妥。
