摘要：單位集資房一般都會限定購買人為本單位職工。不過，由于這類房子往往價(jià)格比市場價(jià)低不少，因此會吸引該單位職工的親友甚至社會其他人員的注意，“借名購房”由此產(chǎn)生。不過，在夫妻離婚時(shí)，借名購買的集資房很難定性，容易產(chǎn)生爭議。下面通過一則案例分析來探討下夫妻離婚，借名購買的集資房如何分割。
案情回放：
原告唐某，男，系我市某企業(yè)的工人，與丁某結(jié)婚多年，2003年唐某的父親單位集資蓋房，每平方米600元，夫妻二人認(rèn)為機(jī)會難得，雙方便商議以唐某的父親名義集資這套房屋，后雙方籌錢到唐某的父親單位交納了集資款。由于房屋為單位集資房，唐某所交的房款收據(jù)及辦理的房屋產(chǎn)權(quán)證均寫為唐某父親的名字，當(dāng)時(shí)雙方均同意。2008年唐某和丁某到法院起訴離婚。在庭審中雙方對上述事實(shí)均認(rèn)定無異議，只是對該房的性質(zhì)看法不一，唐某認(rèn)為該房的房本是他父親的名字，房屋自然就是他父親的，與他們夫妻無關(guān)，而丁某認(rèn)為房本的名字雖然是唐某父親的，但集資款是他們夫妻二人在結(jié)婚后共同攢下的，當(dāng)然房屋是夫妻雙方的。
爭議焦點(diǎn)：
該案在審理中出現(xiàn)了很大的爭議，有的法官認(rèn)為該房系唐某夫妻二人的婚后共同財(cái)產(chǎn)，集資款是他們夫妻二人的，也是婚后集資的，符合我國婚姻法規(guī)定的婚后財(cái)產(chǎn)特征。鑒于房本是唐某父親的應(yīng)當(dāng)將房屋判歸唐某居住，房屋的評估價(jià)的一半由唐某支付給丁某。而有的法官認(rèn)為該房屋不是唐某和丁某的婚后共同財(cái)產(chǎn)，該房屋就是唐某父親的，理由是我國對不動產(chǎn)是實(shí)行的登記制度，該房的產(chǎn)權(quán)證上是唐某父親的，那這套房屋就是唐某父親的，本案不能作為唐某二人的夫妻財(cái)產(chǎn)來處理。當(dāng)事人雙方也就此事展開激烈爭論，最終法院認(rèn)定，該房不是唐某和丁某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在該案中不能作為他們二人的共同財(cái)產(chǎn)來分割。
法官說法：
我國婚姻法中規(guī)定的婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)是指：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：(一)工資、獎(jiǎng)金(二)所從事生產(chǎn)、經(jīng)營的收益;(三)知識產(chǎn)權(quán)的收益;(四)因繼承或贈與所得的財(cái)產(chǎn)。本案中的房屋是夫妻二人的工資集資，從表面上看該房屋構(gòu)成了夫妻財(cái)產(chǎn)的特征。但該房屋違反了我國關(guān)于不動產(chǎn)的登記制度，不動產(chǎn)登記在誰的名下就歸誰所有，顯然該案中的房屋登記在了唐某父親的名下，那么該房屋就是唐某父親的財(cái)產(chǎn)。至于本案中唐某和丁某集資款的認(rèn)定，那就是唐某和丁某與唐某的父親構(gòu)成了債權(quán)和債務(wù)關(guān)系了。同時(shí)由于該房帶有單位福利性質(zhì)，如果唐某的父親想要得到該房屋須將該房的集資款及這幾年的利息而不是房屋的現(xiàn)金價(jià)值返還給唐某和丁某，并由他們二人按照我國婚姻法去分割。在此要提醒廣大市民，在遇到財(cái)產(chǎn)要求登記的時(shí)候，千萬不要貪圖便宜或怕麻煩將自己的財(cái)產(chǎn)登記在別人的名下，否則當(dāng)糾紛出現(xiàn)時(shí)你的財(cái)產(chǎn)就會受到損害。上述案件中丁某就受到了較大的損失，集資款與現(xiàn)在房屋的增值款相比是相差很大的。
小編提醒：
“借名購房”風(fēng)險(xiǎn)多多
近年來，隨著各地對保障房政策的落實(shí)和各種限購令的實(shí)施,“借名購房”的情況也相應(yīng)大幅增加，由此引發(fā)的糾紛呈上升趨勢。目前全國尚無統(tǒng)一的“借名購房”合同糾紛法律適用規(guī)定，各地法院審理此類案件的方法也不盡相同。
目前出現(xiàn)的“借名購房”合同糾紛案，主要涉及單位房改房、集資房和政府經(jīng)濟(jì)適用房等，在法律上，借名買房中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)：
(1)登記購房人反悔不承認(rèn)借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事。
(2)第三人對登記購房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給事實(shí)購房人的行為提出異議，實(shí)踐中，借名買房雙方進(jìn)行約定時(shí)，事實(shí)購房人認(rèn)為借名與登記購房人的配偶沒有關(guān)系，真正的房主是自己，但登記購房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買房的事實(shí)，確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
(3)房產(chǎn)被登記購房人處分(轉(zhuǎn)讓或抵押)或被法院執(zhí)行。
購房人如何保護(hù)自己的利益
綜上所述，借他人名義買房，會涉及到許多法律問題，也存在許多風(fēng)險(xiǎn)，買房人需知道如何保護(hù)自己的利益。
1、如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當(dāng)事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應(yīng)具有法律效力。但該合同最好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)。” 而且，需要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等等。因?yàn)椋坏┑怯涃彿咳耸潞蠓椿冢绻凶銐虻淖C據(jù)證明該房屋是借名買的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購房人。事實(shí)購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，事實(shí)購房人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購房人返還房款。
2、另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購房人并不能追回該房產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時(shí)已支付合理的價(jià)格，同時(shí)，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護(hù)。事實(shí)購房人僅有權(quán)向登記購房人要求賠償。
3、至于登記購房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院以不動產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣該房產(chǎn)，致使事實(shí)購房人喪失對房屋的所有權(quán)。如果借名買房合同無效，已經(jīng)付款的事實(shí)購房人，只能向登記購房人要求返還購房款，如果借名合同有效，事實(shí)購房人在執(zhí)行過程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回;理由成立的，由院長批準(zhǔn)中止執(zhí)行。
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