【摘要】
戀愛期間男女雙方共同開辦企業(yè)、炒股、買房等投資行為的情況很常見，其中又以共同投資買房居多。但當(dāng)戀愛關(guān)系結(jié)束、雙方分手后，共同投資的房屋怎么分呢？銀行貸款又該如何承擔(dān)呢？
【案情】
小洪與王小姐原來是戀愛關(guān)系，期間兩人共同購買了一套商品房（期房），并且以王小姐的名義向銀行辦理了按揭購房貸款，小洪作為兩人共同購買房屋的共有人也在與銀行簽訂的貸款抵押保證合同上簽字確認(rèn)。除按揭貸款外，小洪與王小姐共同支付了房屋的首付款及稅收等交易費(fèi)用。
可貸款未還清、產(chǎn)證還未辦理，小洪與王小姐卻因故要分手了。為此，雙方就按揭購買的房屋達(dá)成一致意見：房屋歸小洪，小洪補(bǔ)償王小姐房款10萬元，貸款由小洪歸還，王小姐配合小洪辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。但之后，小洪沒有給付王小姐房款，王小姐也沒有配合小洪辦理過戶手續(xù)。
為此，小洪向法院起訴王小姐，要求根據(jù)其與王小姐的約定，確認(rèn)上述以兩人名義購買的房屋所有權(quán)歸其所有。王小姐答辯要求小洪先將約定的欠款償還完畢；而房地產(chǎn)開發(fā)公司及銀行則均不同意王小姐與小洪之間的轉(zhuǎn)讓行為。
【評(píng)析】
本案所涉的房屋尚未辦理房屋所有權(quán)證，購房按揭貸款亦尚未清償完畢，因此小洪與王小姐的約定實(shí)質(zhì)為王小姐將其在購房合同及貸款抵押保證合同中的權(quán)利義務(wù)概括讓與小洪承擔(dān)，屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。
所謂的“合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓”指的是合同的一方當(dāng)事人將自己的合同權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給他人，由他人替代其作為合同的當(dāng)事人來履行該合同。我國《合同法》規(guī)定：“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。”法律如此規(guī)定的初衷，是出于對(duì)非出讓一方的合同當(dāng)事人權(quán)利的保護(hù)。
因此，王小姐與小洪的轉(zhuǎn)讓協(xié)議發(fā)生法律效力的前提是房地產(chǎn)開發(fā)公司和銀行對(duì)轉(zhuǎn)讓協(xié)議表示確認(rèn)，否則轉(zhuǎn)讓協(xié)議就是無效的。
【判決】
本案中房地產(chǎn)開發(fā)公司及銀行則均不同意王小姐與小洪之間的轉(zhuǎn)讓行為，小洪也就無權(quán)繼受王小姐在購房合同及貸款抵押保證合同中的權(quán)利義務(wù)，亦無權(quán)主張本案所涉房屋的所有權(quán)歸其所有。法院經(jīng)審理后，駁回了小洪的全部訴訟請求。
【結(jié)束語】
上述案件是因戀愛共同買房后又分道揚(yáng)鑣而產(chǎn)生的，上海離婚律師建議大家在共同購房時(shí)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎考慮由此產(chǎn)生的法律后果，一般在沒有辦理完畢產(chǎn)權(quán)證或沒有償還完畢全部銀行貸款前，購房人對(duì)房屋是無法自由處分的，只能等到取得房屋所有權(quán)證且償還完全部銀行的按揭貸款后才能進(jìn)行自主的轉(zhuǎn)讓。
