簡(jiǎn)述：個(gè)體戶向二房東借商鋪經(jīng)營(yíng)，并對(duì)商鋪進(jìn)行了裝修。不料，二房東被產(chǎn)權(quán)人告上法庭，判決解約。為收回房屋，產(chǎn)權(quán)人斷水?dāng)嚯姡虘羰軤窟B，向二房東索賠無果，甚至押金被扣。個(gè)體戶無奈訴至法院，但由于商鋪已經(jīng)被清空，無法評(píng)估裝修價(jià)值，法院酌情確定損失數(shù)額，個(gè)體戶終獲賠償。
昌某娣與上海承源企業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司房屋租賃合同糾紛一案一審民事判決書
上海市浦東新區(qū)人民法院
民事判決書
（2009）浦民一（民）初字第26494號(hào)
原告昌某娣，女，1971年8月18日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)遠(yuǎn)景村東小53號(hào)。
委托代理人李國(guó)東，上海某某律師事務(wù)所律師。
委托代理人段晴，上海某某律師事務(wù)所律師。
被告上海承源企業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)航津路658號(hào)8層。
法定代表人張存燈，總經(jīng)理。
委托代理人吳剛，上海市某星律師事務(wù)所律師。
原告昌某娣訴被告上海承源企業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱承源公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2009年11月20日受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告昌某娣的委托代理人李國(guó)東、段晴，被告承源公司的委托代理人吳剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告昌某娣訴稱，2008年10月22日，原、被告簽署《店鋪/專柜租賃合同》，原告承租被告位于上海市浦東新區(qū)嶗山路704號(hào)承源廣場(chǎng)B－22商鋪，租期自2008年11月30日起至2011年11月30日止，月租金人民幣（以下同幣種）3,449元。合同簽訂后，原告支付了租金10,347元、押金6,898元。經(jīng)被告同意，原告對(duì)商鋪進(jìn)行了裝修，花費(fèi)了裝修費(fèi)用。后因被告未履行簽訂合同時(shí)的承諾，2009年2月3日雙方又簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，將租金調(diào)整為2,070元。但之后被告仍未依約定履行義務(wù)，且未及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人支付租金，產(chǎn)權(quán)人多次停水停電，原告日常經(jīng)營(yíng)陷入癱瘓，造成重大經(jīng)濟(jì)損失。期間，承源廣場(chǎng)曾出現(xiàn)停電及電梯停運(yùn)。鑒于被告的違約行為，原告起訴至法院，要求判令：1、解除原、被告簽訂的《店鋪/專柜租賃合同》；2、被告返還押金6,898元；3、被告賠償原告裝潢費(fèi)5,000元；4、被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失5,000元。
被告承源廣場(chǎng)辯稱，被告并未違反合同約定，不存在違約行為。原告未按約定支付租金，存在違約行為，被告保留起訴的權(quán)利。雙方租賃合同已于2009年12月14日到期，不存在解除問題。合同履行期間，被告已經(jīng)投入廣告費(fèi)用，也未出現(xiàn)停電和電梯停運(yùn)的情況，直至合同到期后才停止水電供應(yīng)。故請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明，2008年10月22日，原、被告簽訂一份《店鋪/專柜租賃合同》，約定被告將坐落于上海市浦東新區(qū)嶗山路704號(hào)承源廣場(chǎng)B－22商鋪出租給原告，月租金3,449元。合同簽訂后，原告向被告支付了三個(gè)月租金10,347元和履約保證金6,898元，并入駐裝修。
2009年2月，原、被告簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定租賃期限變更為2008年12月15日至2009年12月14日，租金變更為原《店鋪/專柜租賃合同》的60％，即每月2,070元，押金不變。原告于2009年2月15日前支付六個(gè)月租金12,420元，原告原先已支付租金10,347元，余額2,073元于2009年2月15日前匯入被告帳戶，以后按照每三個(gè)月支付一次，先付后用，租金支付日為上期租金到期前20日內(nèi)。被告承諾在該年度再投入8萬元進(jìn)行廣告推廣。就原合同鋪位，原告有優(yōu)先承租權(quán)。經(jīng)原、被告確認(rèn)，原告已支付了六個(gè)月租金。
另查，涉案的嶗山路704號(hào)等房屋系被告向案外人上海新悅投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱新悅公司）承租。因被告未按約支付2009年2月1日起的租金，雙方產(chǎn)生糾紛，新悅公司于2009年3月向本院提起訴訟要求解除合同等。該案經(jīng)本院審理后，于2009年10月判決確認(rèn)雙方合同于2009年4月27日解除，被告將房屋返還新悅公司等。后被告不服提起上訴，上海市第一中級(jí)人民法院審理后維持一審判決。
審理中，原告提供了一張裝修費(fèi)發(fā)票，證明其投入裝修費(fèi)用13,000元。被告曾向本院申請(qǐng)對(duì)原告的裝修進(jìn)行評(píng)估，但被告未按指定時(shí)間到場(chǎng)，又因評(píng)估人員未能進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，致評(píng)估不成。后本院至現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了查看，發(fā)現(xiàn)涉案的承源廣場(chǎng)目前由新悅公司聘請(qǐng)的物業(yè)公司控制，現(xiàn)場(chǎng)基本已清空，因商鋪號(hào)牌等難以辨認(rèn)，無法確定各小商鋪的具體位置，但可見大部分商鋪有墻紙、燈具、門頭廣告等裝修痕跡。
經(jīng)本院釋明，被告表示涉案商鋪已經(jīng)由新悅公司收回，不需要法院再判決原告將房屋返還被告，對(duì)原告欠付的租金和水電費(fèi)保留訴權(quán)，不要求在本案中處理，但不同意返還履約保證金。
以上事實(shí)，有《店鋪/專柜租賃合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、存款憑證、發(fā)票、收據(jù)及庭審筆錄等在案佐證。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的租賃合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效。在原、被告的租賃期限內(nèi)，被告與新悅公司之間的租賃合同解除，原、被告之間的租賃合同喪失履行基礎(chǔ)，亦應(yīng)予以解除，故原告要求解除合同的訴請(qǐng)依法應(yīng)予支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。經(jīng)本院釋明，被告不要求在本案中處理租金和水電費(fèi)問題，并以此為由拒絕返還租賃保證金，顯然違背誠(chéng)實(shí)信用原則，故本院對(duì)原告要求被告返還租賃保證金的訴請(qǐng)予以支持。原告提供的裝修發(fā)票真實(shí)性難以確認(rèn)，目前也無法對(duì)裝修價(jià)值再行評(píng)估，但根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況，原告確實(shí)投入了一定的裝修，本院綜合本案實(shí)際情況，根據(jù)公平合理的原則，酌情確定被告應(yīng)賠償?shù)难b修損失數(shù)額。原告要求被告賠償其他經(jīng)濟(jì)損失，未提供證據(jù)證明，本院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
一、解除原告昌某娣與被告上海承源企業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司之間的《店鋪/專柜租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》；
二、被告上海承源企業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告昌某娣履約保證金6,898元；
三、被告上海承源企業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告昌某娣裝修損失2,000元；
四、駁回原告昌某娣要求被告上海承源企業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司賠償經(jīng)濟(jì)損失5,000元的訴訟請(qǐng)求。
負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)222元，由原告昌某娣負(fù)擔(dān)172元，被告上海承源企業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司負(fù)擔(dān)50元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
審判長(zhǎng) 張卓郁
審判員 黃政
人民陪審員 馬順山
二Ｏ一Ｏ年十月十二日
書記員 許瑞芬
