離婚協(xié)議書中如果要分割的房產(chǎn)涉及銀行貸款抵押如何操作?如果你在離婚中遇到分割有抵押的房屋就要注意了，一般你們就房產(chǎn)分割達(dá)成離婚協(xié)議后變更主貸人，銀行一般會同意，并配合辦理貸款合同變更手續(xù)。但是，如果你們原來的房屋抵押貸款周期較長，比如30年還貸期間，并且每個月還款額較高，比如4000元以上，而變更后的主貸人月工資收入較低，且不足每月還貸金額的2倍，銀行一般不會同意變更主貸人。因此，你們在協(xié)議分割房產(chǎn)前要注意銀行對變更主貸人或減少共同抵押人是否同意，并采取另行提供擔(dān)保等補救措施，或聽取專業(yè)人士的意見。
另外，在辦理銀行貸款變更手續(xù)中，銀行一般會嚴(yán)格要求當(dāng)事人雙方到場，一方到場銀行會拒絕辦理變更手續(xù)。如果一方當(dāng)事人不到場，可以委托代理人（包括律師離婚協(xié)議書中委托辦理變更手續(xù)，相關(guān)委托書必須辦理公證。
附表2－2－5是上海市公證書關(guān)于此類公證書的格式范本，廣泛用于離婚一方當(dāng)事人委托律師或其它人員代理其售房，以供讀者參考。
即使你們不涉及銀行貸款，如果你們到房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，房地產(chǎn)交易中心一般也要求夫妻雙方均到場，除非有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書的代理人代為辦理。
為確保你們雙方履行離婚協(xié)議，你們在離婚協(xié)議中應(yīng)該明確不履行義務(wù)的懲罰措施，這樣，才能促使義務(wù)人履行義務(wù)。比如，逾期不支付房屋對價的懲罰辦法、不配合辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的法律后果等。
附表2－2－6的離婚協(xié)議中，一方不履行房屋折價款支付的時間及金額的處理措施規(guī)定的較為詳細(xì)，供你參考。
根據(jù)離婚協(xié)議變更房屋產(chǎn)權(quán)免契稅。比如，原來房產(chǎn)證有你們雙方的名字，現(xiàn)離婚協(xié)議約定房子歸你所有，你們雙方辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)時，不應(yīng)該再繳納契稅了。
根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)（國稅函〔１９９９〕３９１號 １９９９年６月３日離婚協(xié)議書中的規(guī)定，夫妻共有房屋屬共同共有財產(chǎn)。因夫妻財產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，對離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅。
