一、尚未還清貸款的按揭房產(chǎn)能否分割
對(duì)于尚未付清全部房?jī)r(jià)款的按揭房屋，在離婚訴訟中能否進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割，理論上存在兩種針?shù)h相對(duì)的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)事人在付清全部房?jī)r(jià)款之前，對(duì)按揭房屋還未取得所有權(quán)，既然沒(méi)有所有權(quán)，就不宜對(duì)按揭房屋的權(quán)屬進(jìn)行分割，可以先判歸某一方使用。《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件處理分析民事審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》的相關(guān)意見(jiàn)就持這種觀點(diǎn)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)事人只要進(jìn)行了房屋權(quán)屬登記，就已經(jīng)從開(kāi)發(fā)商那里取得了所有權(quán)，陸續(xù)償還的只是欠銀行的貸款本息，而不是房?jī)r(jià)款，既然取得所有權(quán)，理當(dāng)可以分割。
在金融實(shí)踐中，按揭指購(gòu)房人將其與房產(chǎn)商的房屋買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的購(gòu)房人所有的房屋抵押給銀行，銀行貸款給購(gòu)房人并以購(gòu)房人名義將款項(xiàng)交由房產(chǎn)商以支付房屋價(jià)款，若購(gòu)房人到期不能還本付息，則按揭銀行有權(quán)將該抵押房屋變價(jià)并優(yōu)先受償，其中，并不存在將按揭房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓銀行的環(huán)節(jié)。所以，按揭人對(duì)于尚未付清全部貸款的按揭房屋擁有所有權(quán)，離婚時(shí)可以進(jìn)行分割。
因此，在離婚訴訟中，對(duì)于已經(jīng)取得權(quán)屬登記的按揭房產(chǎn)，即使尚未還清銀行按揭貸款，也不能將其認(rèn)定為尚未取得所有權(quán)而不將其作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。一方按揭購(gòu)房，其與銀行之間形成的是以所購(gòu)房產(chǎn)為擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系（如果婚后配偶一方參與共同還貸，則是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)清償夫妻一方的婚前個(gè)人債務(wù)，離婚時(shí)應(yīng)由權(quán)屬一方給予補(bǔ)償），不妨礙按揭房產(chǎn)的權(quán)屬確定與分割。
二、按揭房產(chǎn)權(quán)屬取得時(shí)間如何確定
以權(quán)屬登記的取得時(shí)間作為區(qū)分按揭房產(chǎn)是婚前所得還是婚后所得的時(shí)點(diǎn)，是嚴(yán)格按照法律規(guī)定推導(dǎo)出的答案。可以說(shuō)這種推導(dǎo)在邏輯無(wú)懈可擊，在適用上也十分簡(jiǎn)潔明快。但由于多方面原因，從簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同到房屋權(quán)屬登記還存在有較長(zhǎng)的時(shí)間差。購(gòu)房人進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時(shí)，僅享有申請(qǐng)的權(quán)利，能否登記成功以及何時(shí)登記成功，既與登記機(jī)關(guān)的工作效率有關(guān)，也取決于相關(guān)各方當(dāng)事人的配合。許多房屋由于非購(gòu)房人本身的原因，無(wú)法及時(shí)甚至永遠(yuǎn)無(wú)法辦妥權(quán)屬登記。如果機(jī)械遵守登記生效主義，以權(quán)屬登記時(shí)間來(lái)判別財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，等同于把按揭人的財(cái)產(chǎn)置于由偶然性因素左右的不確定狀態(tài)，其唯一也是致命的問(wèn)題在于其可能得出有失公允的結(jié)論。對(duì)于不同的當(dāng)事人，可能僅僅因?yàn)檗k理房產(chǎn)權(quán)屬登記的時(shí)間差異就導(dǎo)致了財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的不同，還可能出現(xiàn)一方完全沒(méi)有出錢(qián)卻僅因?yàn)榻Y(jié)婚登記就成為房屋共有人。這不僅讓一般民眾難以接受，也有違婚姻立法確立個(gè)人財(cái)產(chǎn)的初衷。在這種情況下，如果仍然堅(jiān)持讓現(xiàn)實(shí)適應(yīng)理論，那就是典型的削足適履。
追溯不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的立法目的，即在于維護(hù)交易安全，保護(hù)第三人的利益。物權(quán)法的公示原則使物權(quán)變動(dòng)過(guò)程公開(kāi)化、確定化，使物權(quán)變動(dòng)通過(guò)一定的客觀物態(tài)形式出現(xiàn)，從而使第三人可以通過(guò)公示獲悉不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)與歸屬。在離婚訴訟中，分割只在夫妻之間進(jìn)行，并不存在與善意第三人的利益沖突。對(duì)于訟爭(zhēng)房屋的事實(shí)及權(quán)利狀態(tài)，夫妻雙方都是清楚的。按揭房屋的分割爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)只是在于，購(gòu)房人取得按揭房屋所有權(quán)的時(shí)間是不是必須等同于取得權(quán)屬登記的時(shí)間。顯然，從不動(dòng)產(chǎn)公示制度設(shè)計(jì)的目的來(lái)看，登記生效主義在夫妻之間并無(wú)堅(jiān)決貫徹之必要。
我國(guó)《物權(quán)法》第二十八條至第三十條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的若干例外，如規(guī)定因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。鑒于房屋產(chǎn)權(quán)登記僅僅只是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外公示和取得政府擔(dān)保該所有權(quán)歸屬的方法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記時(shí)間不應(yīng)影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)業(yè)已確定的歸屬。在婚前一方簽定購(gòu)房合同，也辦理了相應(yīng)的按揭手續(xù)情形下，該買(mǎi)賣(mài)合同的雙方主體業(yè)已明確，對(duì)售房人享有請(qǐng)求交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的權(quán)利也已經(jīng)明確。為避免有失公允的結(jié)果出現(xiàn)，筆者認(rèn)為，在夫妻之間，一方婚前按揭貸款的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以辦理按揭手續(xù)而非以房產(chǎn)權(quán)屬登記的取得作為所有權(quán)取得的判斷時(shí)點(diǎn)，這應(yīng)作為《物權(quán)法》登記生效主義的相關(guān)規(guī)定在適用上的又一個(gè)例外。只要夫妻一方在婚前按揭購(gòu)房，且房產(chǎn)權(quán)屬登記在該方名下的，無(wú)論該方的權(quán)屬登記系在婚前取得還是在婚后取得，都應(yīng)認(rèn)定房產(chǎn)系該方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
三、婚前財(cái)產(chǎn)的按揭房屋婚后增值部分能否分割
按揭房屋為共同財(cái)產(chǎn)，則房屋增值部分作為共同財(cái)產(chǎn)分割，當(dāng)無(wú)異議。但若按揭房屋為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后夫妻共同清償貸款，房屋增值部分能否作為共同財(cái)產(chǎn)分割?在司法實(shí)踐中，判決可謂五花八門(mén)。有些法院按借貸來(lái)處理，無(wú)權(quán)分享增值;而有些法院則判決有權(quán)分享增值。
《婚姻法司法解釋二》雖規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間一方用婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是，按揭房屋是否可以視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資則值得商榷。因?yàn)榉课菥哂袃蓷裕瓤梢宰鳛橄M(fèi)品，也可以作為投資品。在實(shí)現(xiàn)生活中，大多數(shù)普通居民購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)只為居住使用，非為投資盈利，擴(kuò)大認(rèn)定按揭房產(chǎn)增值為投資收益十分牽強(qiáng)。
從物權(quán)法的角度來(lái)講，財(cái)產(chǎn)的收益屬于孳息的范疇，孳息包括天然孳息和法定孳息。房屋的增值應(yīng)屬于法定孳息，原則上應(yīng)歸屬于物的所有人或其它合法權(quán)利人，即一個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)的孳息不應(yīng)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是，如果孳息的取得離不開(kāi)對(duì)方所做出的貢獻(xiàn)，還應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。在美國(guó)，法院考慮增值部分的分割時(shí)，往往要區(qū)分該增值是主動(dòng)增值還是被動(dòng)增值。主動(dòng)增值是指一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)由于他方或雙方所支付的時(shí)間、金錢(qián)、智力、勞動(dòng)（包括一方主要從事家務(wù)勞動(dòng)而另一方從事商業(yè)活動(dòng)）而增值，被動(dòng)增值是指因通貨膨脹或其他不是因當(dāng)事人的主觀努力而是因市場(chǎng)價(jià)值的變化而產(chǎn)生的增值。被動(dòng)增值仍應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)而不作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，主動(dòng)增值是因他方或者雙方的貢獻(xiàn)所致而應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。這種做法的合理性在于：承認(rèn)非財(cái)產(chǎn)所有人配偶的勞動(dòng)價(jià)值，承認(rèn)其對(duì)家庭的貢獻(xiàn)。盡管一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)仍歸該個(gè)人所有，但該財(cái)產(chǎn)在婚后的增值，如果凝聚了另一方配偶的貢獻(xiàn)，另一方配偶有權(quán)享受這種收益，或者因此而得到補(bǔ)償。
對(duì)于一次性付款購(gòu)買(mǎi)的房子而言，房屋因市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)而發(fā)生的增值，當(dāng)屬被動(dòng)增值無(wú)疑，如果房屋屬于一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方在離婚時(shí)無(wú)權(quán)要求分享增值部分。但按揭房屋則需另當(dāng)別論。因?yàn)榘唇曳课菪枰蚱揠p方還款供養(yǎng)，夫妻雙方對(duì)于按揭房屋都是有貢獻(xiàn)的，即便非按揭人沒(méi)有工資收入，家務(wù)勞動(dòng)本身也可視為一種貢獻(xiàn)。這種貢獻(xiàn)應(yīng)當(dāng)劃歸主動(dòng)增值的范疇。所以，對(duì)于按揭房屋的增值，非按揭人也是有權(quán)利要求分享的。其實(shí)，法不外乎情理，如果按借款關(guān)系處理，無(wú)權(quán)分享增值，則與大眾的情理相悖，無(wú)助于定紛止?fàn)帲才c司法的終極目標(biāo)公正價(jià)值相違背，同時(shí)，司法不僅要解決個(gè)案糾紛，還要兼顧社會(huì)效果，能不能分享增值的效果，孰優(yōu)孰劣，一目了然。因此無(wú)論從情理的角度還是從社會(huì)效果的角度，作為婚前財(cái)產(chǎn)的按揭房屋婚后增值部分應(yīng)當(dāng)分割。基于衡平的考慮，法律可特設(shè)依貢獻(xiàn)分享增值的請(qǐng)求權(quán)。在房產(chǎn)貶值的情形，參與還貸、裝修的一方不過(guò)是取回與其先前之付出相符的應(yīng)得補(bǔ)償，并不存在可以苛責(zé)該方而要求其分擔(dān)損失的理由，這看起來(lái)不甚對(duì)稱，然而卻并無(wú)不公。
