房產(chǎn)繼承包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、其他房屋繼承的問(wèn)題，其中房改房的繼承問(wèn)題比較復(fù)雜，繼承與房產(chǎn)緊密不可分割，在司法實(shí)踐中糾紛也是千奇百怪、錯(cuò)綜復(fù)雜。
(一)無(wú)論是商品房，還是經(jīng)濟(jì)適用房，繼承時(shí)都比較簡(jiǎn)單，只要房屋是被繼承人的財(cái)產(chǎn)，就作為被繼承人的遺產(chǎn)分配即是了。但是實(shí)踐中經(jīng)常有這樣幾個(gè)問(wèn)題：
1.房屋所有權(quán)人雖然是被繼承人，但是購(gòu)買此房屋時(shí)存在外債的，則要將外債還清，然后再作為遺產(chǎn)分配。
2.房屋所有權(quán)人雖然是被繼承人，但是有個(gè)別子女的出資，則被繼承人死亡時(shí)，若出資的子女不能證明是借貸關(guān)系的，則仍然要作為遺產(chǎn)進(jìn)行分配。若是能證明借貸關(guān)系的，則應(yīng)該先償還出借人的借款，然后再作為遺產(chǎn)共同分配。
3.若被繼承人對(duì)房屋有遺囑的除外。
(二)最為復(fù)雜的是房改房的繼承問(wèn)題。
房改房是有一定福利性質(zhì)的房子，是各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出售給本單位職工的住房。這類房屋來(lái)源一般是單位購(gòu)買的商品房、自建房屋、集資建房等。房改房的產(chǎn)權(quán)可分為兩種：一種是按成本價(jià)購(gòu)買的房改房;一種是按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房改房;一種是按標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的房改房。與此相對(duì)應(yīng)的有兩種產(chǎn)權(quán)證;即按成本價(jià)購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)證(以下簡(jiǎn)稱成本價(jià));按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)證(以下簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)價(jià))。
按成本價(jià)購(gòu)買的房改房：是購(gòu)買人對(duì)房屋有完全的占有、使用、處分的權(quán)利，不需要經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位的同意，這是購(gòu)房人享有的完全產(chǎn)權(quán)，在這種情況下，被繼承人死亡的，則此房屋作為被繼承人完全的遺產(chǎn)進(jìn)行分配。
按標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的房改房：是購(gòu)房人僅享有所購(gòu)住房的有限使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，它不像以成本價(jià)購(gòu)買的住房，購(gòu)房人擁有完全的產(chǎn)權(quán)。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，購(gòu)房人所擁有的產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。例如當(dāng)年職工以1500元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，當(dāng)年的成本價(jià)為2000元/平方米，則該職工對(duì)該住房擁有3/4的產(chǎn)權(quán)。但是，購(gòu)房人和單位所簽署的買賣合同另有約定的除外。所以，按標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的房改房，則只能對(duì)于被繼承人享有權(quán)利的部分進(jìn)行繼承，對(duì)于單位所享有權(quán)利的部分是不能作為遺產(chǎn)進(jìn)行繼承的。
(三)公有住房的承租人死亡時(shí)房產(chǎn)如何繼承。
上面第二種情形講述的是承租人將單位的房子購(gòu)買下來(lái)，而這個(gè)問(wèn)題講的是承租人沒(méi)有購(gòu)買公有住房時(shí)，在產(chǎn)權(quán)還屬于單位時(shí)，房產(chǎn)如何繼承?根據(jù)《城市公有住房管理規(guī)定》第二十八條之規(guī)定：“承租住宅用房的，承租人在租賃期限內(nèi)死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員愿意履行原契約的，可以辦理更名手續(xù)。”這說(shuō)明，公房承租人死亡時(shí)，其繼承人只要具備共同居住兩年以上的條件，就可以繼續(xù)享有承租權(quán)，我們也通常稱之為承租權(quán)的繼承權(quán)。
