案情簡介
2001年3月，業主乙就購買甲房地產開發公司的A小區2號樓203室房屋與甲公司簽訂商品房買賣合同。根據雙方簽訂的合同約定，乙于同年6月30日辦理了房屋入住手續，并于12月14日取得該房屋的所有權證。2003年6月18日，甲公司就A小區內的鍋爐、配電室、水源井、水泵房等公共配套設施與丙物業管理公司簽訂無償轉讓協議，將上述設施無償轉讓給丙公司。乙得知此事后，認為甲公司與丙公司簽訂的無償轉讓協議違反法律規定，侵犯了自己對A小區公共配套設施的所有權，遂將甲公司及丙公司告上法院，要求撤銷甲公司與丙公司簽訂的無償轉讓協議。
經查，甲公司與業主乙簽訂的商品房買賣合同中對A小區內的基礎設施的所有權未作出約定。A小區至今未成立業主管理委員會。
爭議焦點
對本案的處理有以下三種意見：
第一種意見認為，住宅小區應由該小區業主管理委員會代表小區內的產權人、使用人來維護房地產產權人和使用人的合法權利。甲公司與丙公司簽訂的無償轉讓協議即使違反法律規定，也是侵害了A小區內全體業主的利益，本案也只能待A小區成立業主管理委員會后，由業主管理委員會代表全體業主向法院提起訴訟。本案中，乙只是A小區內的業主之一，不能代表A小區全體業主意愿。故此，本案因原告主體不合格，應裁定駁回原告乙的起訴。
第二種意見認為，甲公司出資興建了A小區，其對A小區內的所有設施、設備均享有所有權，該取得方式為原始取得。甲公司取得A小區的所有權后，通過與業主簽訂商品房買賣合同的形式將小區內的房屋所有權轉讓給小區業主。此次轉讓所有權僅系房屋所有權的變動，A小區內的公共配套設施所有權并不發生轉移，仍屬于甲公司所有。故此，甲公司有權轉讓自己所有的財產，其與丙公司簽訂的無償轉讓協議并未侵犯乙的合法權益，本案應判決駁回原告乙的訴訟請求。
第三種意見認為，甲公司與乙簽訂的商品房買賣合同中，雖然未對A小區內的公共配套設施的所有權作出約定，但是根據商品房的價格構成，甲公司為A小區配套建設的公共設施所墊付的成本，均已計入A小區的房屋價款中。作為購房者乙來講，其所購買的房屋不僅僅是房屋內部的獨占所有權，而且還包括小區內公共配套設施的共有所有權。甲公司對A小區內的公共配套設施的所有權隨著向業主交付房屋而轉移給全體業主。故此，甲公司與丙公司簽訂的無償轉讓協議因甲公司的無權處分而無效。法院應判決撤銷甲公司與丙公司所簽訂的協議。
法理分析
本案爭議的焦點在于A小區內公共配套設施的所有權歸屬問題。只有確認配套設施的所有權主體，才能判定甲公司無償轉讓行為是否構成侵權。筆者同意第三種意見。
首先，A小區的公共配套設施應歸小區內全體業主共有
一、從房屋價格構成來講，《北京市商品住宅銷售價格構成管理辦法》第六條及《北京市商品住宅銷售價格構成》第四條規定，商品住宅銷售價格由住宅開發成本費、期間費用等費用構成。其中住宅開發成本中又包括基礎設施建設費、公共配套設施建設費等。
根據上述法律規定，甲公司已將A小區的公共配套設施建設費及土地出讓費等計入該小區的房屋價格構成，并以預算造價按住宅面積所占比例分攤到A小區的每一業主的房屋單價中。廣大業主購買的每一平方米的建筑面積，其價格構成中不僅包含了住宅本身的價格，而且還包括相應土地使用費和公共配套設施建設費。從公平原則來講，A小區公共配套設施的所有權應歸該小區全體業主共有。
二、從公共維修基金的使用情況來講，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，商品住宅的購房者應按購房款的2%向有關部門交納公共維修基金，該基金屬全體業主共同所有，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。根據該規定，如果A小區的公共設施的維修經費來源于全體業主交納的公共維修基金，而小區的公共配套設施卻屬甲公司所有，這顯然違反公平原則。因此，筆者認為，A小區的公共配套設施的所有權歸A小區全體業主共有更為合理。
三、從住宅區公共配套設施的管理機構來講，根據國家建設部《城市新建住宅小區管理辦法》和國家有關部門關于加強小區物業管理的有關法規精神，住宅小區內公共配套設施的產權應該由廣大產權所有人或使用人的代表機構——業主管理委員會來負責具體管理。當業主管理委員會選擇了某一物業管理企業并與之簽訂了物業委托管理合同后，其公共配套設施就委托給了物業管理企業來管理。所以，公共配套設施的產權屬于所有業主;業主管理委員會代表業主行使處置權，業主管理委員會委托的物業管理企業行使管理權。
四、《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第十三條規定，房地產轉讓時，相應的共用部位、共用設備的權利份額一并轉讓。按照國家和本市規定可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物不隨同轉讓的，應當在房地產轉讓合同中載明;沒有載明的，視為一并轉讓。
根據上述規定，筆者認為，本案中A小區的公共配套設施的所有權應歸小區內的全體業主共有。
其次，甲公司的無償轉讓行為屬無權處分，其與丙公司簽訂的無償轉讓協議應歸于無效
合同法第五十一條、第五十二條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益，以及違反法律、行政法規的強制性規定，該合同無效。”《物業管理條例》第二十七條規定：“業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。”根據上述法律規定，甲公司在明知自己不享有A小區公共配套設施所有權的情況下，擅自與丙公司簽訂無償轉讓協議，其行為事前未經小區內全體業主的同意，事后也未得到追認，且該協議違反了我國行政法規的強制性規定。因此，甲公司與丙公司簽訂的無償轉讓協議應認定為無效。
最后，乙有權以個人名義向法院提起訴訟
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第五十六條規定：“共有財產權受到他人侵害，部分共有權人起訴的，其他共有權人應當列為共同訴訟人”。據此，共有財產的共有權人之一是可以以個人名義起訴的，無須以全體共有人的名義行使訴權。乙作為A小區公共配套設施這一共有財產的所有權人之一，有權以個人名義起訴，具備我國民事訴訟法第一百零八條所規定的原告資格。
