物業(yè)用房被開發(fā)商賣掉了
業(yè)委會訴請折價款購房獲支持
小區(qū)的物業(yè)用房竟然被開發(fā)商作為商品房賣掉了!業(yè)委會在訴請恢復被駁回的情況下，又以支付折價款購置物業(yè)用戶為訴請將開發(fā)商告進法院。日前，閔行區(qū)法院作出上海某實業(yè)發(fā)展公司在小區(qū)附近購置與原物業(yè)用房面積、單價相近的房屋兩套，交華麗小區(qū)業(yè)委會，如逾期不履行，則有實業(yè)公司支付折價款426萬余元，由華麗小區(qū)業(yè)委會自行購買作為物業(yè)管理用房的一審判決。
要求折價購置物業(yè)用房
2001年8月17日，區(qū)規(guī)劃局頒發(fā)許可證，許可建造華麗小區(qū)商品住宅。在核準圖紙中載明，該小區(qū)有兩套房屋為物業(yè)管理房。除上述商品住宅外，批準建設的工程項目還有商場、地下室、室內車庫、地下人防車庫、老年活動中心、水泵房、農貿市場等公建配套用房。2002年至2004年期間，開發(fā)商在取得商品房預售許可證后，將原系物業(yè)用房的兩套房屋賣掉。2007年6月，華麗小區(qū)業(yè)委會成立，小區(qū)物業(yè)公司在非機動車庫中辦公。為了維護業(yè)主的合法權益，業(yè)委會于去年4月起訴要求將兩套已賣房屋恢復為物業(yè)用房。法院以上述房屋已實際轉讓，受讓人合法權利應受到保護為由駁回了訴訟請求。嗣后，小區(qū)業(yè)委會召開業(yè)主代表大會，決議要求如不能恢復上述房產為物業(yè)用房的，開發(fā)商應以給付以市場價折價賠償。故將開發(fā)商告上法庭，現(xiàn)要求判令開發(fā)商將面積250.88平方米的兩套物業(yè)用房予以恢復或支付購買物業(yè)用房的市場折價款476萬余元。
辯稱在別處已有相關用房
開發(fā)商不同意訴訟請求。稱兩套房屋的性質均為可銷售房屋，并非物業(yè)用房。華麗小區(qū)業(yè)委會對規(guī)劃許可的認識有錯誤，其實在規(guī)劃時是沒有物業(yè)用房的存在，華麗小區(qū)只是當?shù)卮笮托^(qū)的一部分，華麗小區(qū)在一街坊，而物業(yè)用房設立在四街坊。本公司不但繳納了公建配套費，里面包括了物業(yè)用房，且取得了住宅的銷售許可權利。另外，華麗小區(qū)業(yè)委會的訴訟請求，法院已作處理，故應裁定駁回。另外，本公司不是爭議房屋的開發(fā)商，僅是參建商。設計施工圖沒有物業(yè)管理用房。依據(jù)上海市標準一街坊沒有單獨設立物業(yè)管理配置的要求，華麗小區(qū)業(yè)委會不具備享受賠償?shù)闹黧w資格。
規(guī)劃許可證所規(guī)定應予執(zhí)行
法院認為，區(qū)規(guī)劃局系受開發(fā)商申請，向開發(fā)商頒發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證，除了開發(fā)商之外，其他人不享有該許可證確定的開發(fā)建設的權利，故開發(fā)商辯稱其不是開發(fā)商，明顯與事實相悖，不予采信。開發(fā)商作為華麗小區(qū)的開發(fā)建設單位，有義務為小區(qū)提供配套物業(yè)管理用房。在其向規(guī)劃局提交的設計圖上，明確有物業(yè)管理用房兩套，在施工圖經規(guī)劃局核準后，就成為建設工程規(guī)劃許可證的組成部分，開發(fā)商不得隨意更改規(guī)劃圖紙，正如開發(fā)商在庭審中陳述的一樣：“小區(qū)配套設施功能的制定是規(guī)劃局說了算，開發(fā)商沒有權利去更改”，故開發(fā)商應當根據(jù)規(guī)劃要求提供配套物業(yè)管理用房作為小區(qū)物業(yè)公司辦公和業(yè)主委員會辦公用房，現(xiàn)華麗小區(qū)業(yè)委會要求開發(fā)商履行交付物業(yè)管理用房義務的訴訟請求，應予支持。法院于2009年8月12日判決駁回業(yè)委會的上述訴訟請求，并非業(yè)委會之訴于法無據(jù)，而是爭議房屋已售，只是為了保護購房人的合法權益才駁回了訴訟請求。現(xiàn)業(yè)委會要求折價賠償，不存在重復訴訟，開發(fā)商要求駁回訴請之主張，與法不符，不予采信。綜上，業(yè)委會要求開發(fā)商折價賠償購買物業(yè)管理用房費用的訴訟請求，應予支持。經評估，結論為涉案房屋單價為每平方米1.7萬元。據(jù)此，法院作出了上述判決。
