再議住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的車位產(chǎn)權(quán)問題
安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”這句出自杜甫之手的著名詩句，被許多媒體競相引用，借以說明房屋自古就是較為稀缺的生活資料。然而在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，人們對于房屋(本文僅指居民住房)的需求已不僅僅限于擋風(fēng)遮雨的生存需要，優(yōu)雅的居住環(huán)境、齊全的配套設(shè)施、誠信的物業(yè)服務(wù)、巨大的升值潛力無疑不成為影響人們購房的重要因素。車位對于大多數(shù)小區(qū)的業(yè)主而言無疑是小區(qū)中至為稀缺的重要配套設(shè)施，隨著人們生活水平的不斷提高，有車一族的日益壯大，對小區(qū)內(nèi)車位歸屬問題的研究已然成為法學(xué)界關(guān)注的焦點(diǎn)。
2007年，我國頒布的《物權(quán)法》在第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中對車位的歸屬問題給予了明確規(guī)定。《物權(quán)法》的頒布、實(shí)施為廣大業(yè)主提供了實(shí)實(shí)在在的法律保障，然而，從基層法院的受案情況來看，開發(fā)商、物業(yè)公司侵犯業(yè)主或購房者權(quán)利的案例仍時(shí)有發(fā)生。本文僅以實(shí)踐中發(fā)生的涉“車位產(chǎn)權(quán)”案件為視角，談?wù)動(dòng)嘘P(guān)住宅小區(qū)內(nèi)的車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題。
一、小區(qū)內(nèi)車位種類的劃分
就目前的情況而言，車位主要分為地上車位和地下車位兩種。
地上車位可分為兩種：一種是敞開式的地上車位，這種車位占用業(yè)主共有的道路或者其他場地，通常是通過劃線和編號來確定每個(gè)車位的具體位置;另一種是開發(fā)商在當(dāng)初申報(bào)規(guī)劃時(shí)單獨(dú)獲得規(guī)劃許可而建成的有獨(dú)立的用地面積和建筑面積的地上車位，這種車位通常位于小區(qū)內(nèi)某個(gè)三面有圍護(hù)的集中區(qū)域內(nèi)。
地下車位也可分為兩種：一種地下車位是建于小區(qū)地下的面積已被納入小區(qū)業(yè)主公攤面積中的地下車位;另一種地下車位則是開發(fā)商單獨(dú)獲得規(guī)劃許可而建成的具有獨(dú)立的用地面積和建筑面積的地下車位，該地下車位的面積沒有被包含在業(yè)主公攤面積之中。
概括而言，本文所要討論的車位歸屬主要是建筑區(qū)劃內(nèi)占用共有的道路或者其他場地泊車車位的歸屬和建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的地上車位和地下車位的歸屬。
二、解讀《物權(quán)法》關(guān)于車位歸屬的規(guī)定
《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
第一款所涉車位是建筑區(qū)劃內(nèi)的規(guī)劃用于停放汽車的地上車位和地下車位。立法之所以強(qiáng)調(diào)該車位地處“建筑區(qū)劃內(nèi)”，旨在建立車位與業(yè)主住房間的密切關(guān)系，明確此種車位屬該小區(qū)的配套設(shè)施。建筑規(guī)劃部門同意開發(fā)商開發(fā)此車位的本意旨在滿足業(yè)主的需求，在西方許多國家的立法中都有明確的規(guī)定，禁止開發(fā)商將此車位出售或出租給業(yè)主以外的人，在我國上海、廣東等地也以出臺(tái)地方性法規(guī)的方式對開發(fā)商出售或出租車位予以限制。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫一個(gè)月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主。以2008年11月28日表決通過的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》為例，新條例規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人，在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過6個(gè)月。我國的《物權(quán)法》雖然未對開發(fā)商出售或出租車位做出具體的限制，但也確立了規(guī)劃用于停放汽車的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要的大原則。“首先滿足業(yè)主的需要”這句話，應(yīng)該理解為：小區(qū)內(nèi)的業(yè)主購買和使用車位的優(yōu)先權(quán)是絕對的，而不是同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)。在這種意義上而言，本款所用“首先”一詞顯然相當(dāng)考究，突出的表現(xiàn)出了小區(qū)車位的配套性特征。本款規(guī)定亦對開發(fā)商提出了較高的要求，即使開發(fā)商開發(fā)獨(dú)立的不屬業(yè)主公攤面積之內(nèi)的地上或地下車位，擁有車位的所有權(quán)，在本款限制下，開發(fā)商不能以抬高價(jià)格使廣大中小業(yè)主喪失購買和承租車位的機(jī)會(huì)，否則將被認(rèn)為是有違本款之立法精神，否認(rèn)小區(qū)車位系小區(qū)配套設(shè)施的公益屬性。
第二款講的是，建筑區(qū)劃內(nèi)的車位可通過以下4種方式明確歸屬：一是買賣，二是贈(zèng)與，三是租賃，四是其他方式約定。本條旨在明確建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的地上車位和地下車位的歸屬問題。“贈(zèng)與”是目前很多開發(fā)商提高房價(jià)和打促銷牌的一個(gè)噱頭，盡管羊毛出在羊身上，可是購房者還是樂于從開發(fā)商那兒接過這個(gè)“免費(fèi)”的甜點(diǎn)，成為車位的所有者。因贈(zèng)與而導(dǎo)致開發(fā)商與業(yè)主間產(chǎn)生車位產(chǎn)權(quán)糾紛的情況是比較少見的，而以買賣和租賃的方式確定車位歸屬則是導(dǎo)致紛爭的重要起因。開發(fā)商開發(fā)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車位當(dāng)然是想從中獲益，而在七十四條第一款的限制下，開發(fā)商只能以不超出普通消費(fèi)者的正常需求和承受能力的價(jià)格進(jìn)行出售或出租，以達(dá)到滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需求的立法目的。因此，開發(fā)商開發(fā)出足以超出小區(qū)業(yè)主需求的車位空間將是其從中獲益的不二法則。
第三款則明確了業(yè)主對占用共有的道路或者其他場地泊車車位的業(yè)主共有權(quán)?！段餀?quán)法》第七十三條明確規(guī)定，道路、綠地和其他公共場所，歸全體業(yè)主共有，這是業(yè)主成為占用共有的道路或者其他場地泊車車位共有人的權(quán)利來源。從這個(gè)條款，我們可以看出法律允許在業(yè)主共有的道路或者其他場所停放車輛，但車位是歸全體業(yè)主共有的，因停放車輛而獲得的收益也歸全體業(yè)主共有。然而在司法實(shí)踐中，我們也遇到這樣的糾紛：車位附近的小區(qū)業(yè)主認(rèn)為停放在自家樓前的車輛干擾了小區(qū)的整潔景觀，導(dǎo)致了一定的安全隱患(主要是危及小區(qū)內(nèi)玩耍的小孩兒)，對居民的起居生活造成了一定程度的滋擾，于是對此種車位的存在發(fā)出反對的聲音，有的甚至訴諸法律。事實(shí)上，是否允許在共有的道路或者其他共有場地上設(shè)定泊車車位，不是法律強(qiáng)制規(guī)定的范圍，第七十四條第三款的內(nèi)容只是對第七十三條規(guī)定的進(jìn)一步細(xì)化和立法精神的延伸。全體業(yè)主才是建筑物共有部分的處分權(quán)人，小區(qū)內(nèi)能否存在此種車位只能通過召開業(yè)主大會(huì)的形式形成最終的表決意見。之所以會(huì)有業(yè)主將此糾紛訴諸法院，多是由于物業(yè)公司在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決的情況下擅設(shè)車位所致。
