由小區停車位產權歸屬引發的思考
1. 引 言
住宅小區停車位的產權歸屬問題，一直是物業管理中矛盾的焦點。房地產開發商，物業管理公司和小區業主就有關停車位的歸屬紛爭凸現，各方利害當事人各執一端。本文試著從理論上探討小區停車位的產權歸屬問題。為此問題的改進提供立法參考。
2.小區停車位產權歸屬的現狀
二十一世紀的今天，隨著市場經濟的發展，房地產行業也迅速的壯大起來，隨之便出現了一系列有關房地產的問題，小區停車位就是其中的一列。商品房小區停車位產權歸屬不明，將會使房地產開發商和小區業主的合法權益處于不明確的狀態，嚴重損壞了當事人的合法權益，妨礙著房地產市場的正常發展，給社會經濟生活和公共管理帶來諸多的難題。在現今提倡的和諧社會的大前提下，我們更應該盡快解決這個難題，從而使得“和諧”落到實處。值得可喜的是，在今年的兩會上，《物權法》終于被通過。并將于2007年10月1日起施行。這部法律的出臺，給小區停車位產權歸屬問題指明了方向。《物權法》第六章第七十四條規定：“建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。其歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”。因此，我們需要從現有的規定出發，借助物權法理論研究的成果，進一步的推理，來分析小區內停車位的產權歸屬問題。
所謂停車位是指停車場中僅供一輛汽車停放之單元。所謂商品房住宅小區停車位的產權，是指房地產權。房地產權又包括土地使用權和建筑物、附屬物所有權兩方面的財產權利。在本文中，我們主要論述的小區停車位專指商品房住宅小區內設置在地上、地面或地下的停車位。
3.建筑物區分所有權制度
3.1 建筑物區分所有權制度為物權中的一種，并對物權進行概述
要研究這個問題，我們就應先從建筑物區分所有權制度談起。建筑物區分所有權制度是物權法中的一種。物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。物權是一種重要的財產權，與債權、知識產權等其他財產權不同，物權的客體主要是動產和不動產。物權一詞最早起源于羅馬法，但其直到1900年，才由《德國民法典》第一次在法律上予以正式確認。此后，許多國家的民法典都規定了物權制度。物權法隨之成為民法的重要組成部分。(王利明著：《民法》，中國人民大學出版社2000年6月第1版，第142頁)
3.2 具體概述建筑物區分所有權制度
建筑物區分所有權本質上屬于一種重要的物權類型，但并非新生的物權概念，遠在古代的埃及、巴比倫、希臘的法律中即已有其蹤跡。近現代大陸法系、英美法系各國家和地區，如法國、德國、日本、瑞士、美國、我國臺灣及香港地區等，都制定了有關區分所有權的法律(陳華彬 ：業主的建筑物區分所有權 2005年10月22日 新華網)。建筑物區分所有權制度在德國法上稱為“住宅所有權”，法國法中稱為“住宅分層所有權”，瑞士法上稱為“樓層所有權”，英美法中稱為“公寓所有權”，日本和我國臺灣稱為“區分所有權”，我國大陸學者一般采用了“建筑物區分所有”概念。所謂建筑物區分所有權，系指根據使用功能，將一棟建筑物于結構上區分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對其專有部分的專有權與對共用部分的共有權的結合。所謂建筑物區分所有權的客體也就是區分所有權的標的。建筑物區分所有權是由共有與單獨所有構成的。因此區分所有權客體也包括兩個方面：即單獨所有部分和共有部分。單獨所有部分主要指通過一定方式而對建筑物加以區分，由此所分割出的兼具建筑構造上的獨立性和使用上獨立性的部分房屋。共有部分包括共用部分及附屬物、共用設施等，它們都是區分所有權的客體。(王利明著：《民法》，中國人民大學出版社2000年6月第1版，第195頁)那么，小區停車位到底應屬于哪一部分客體呢?由于我國法律還未建立起建筑物區分所有制度，故對該問題也無明確的答案。
4.小區停車位產權歸屬的具體分析
4.1各國立法例中的規定
從世界各國立法例來看，也是各有特色。如在日本這樣一個人多車多而地少的國家，停車位也一度成為社會主要矛盾之一。為此，日本通過了以強化停車場設置義務為宗旨的停車場法律案，把停車位分為地面露天停車位和屋內停車位。但是，對停車場的產權歸屬問題并沒有作十分明確的規定。日本的地方法院與最高法院特別是在對地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴重。而日本學術界認為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認定為專有部分的理由是不充分的，故建議應當通過共用部分的專有使用權來進行處理。而在大陸法系之傳統國家德國，其民法典對停車位問題并沒做出規定，而是于1973年修訂《住宅所有權法》時得到了明確，即該法的第三條第二項“以持久性界標標明范圍之停車場，視為有獨立性之房間”。亦即地上、地下之停車場皆可設“專有所有權”，并能夠獨自讓與、設定負擔。(參見陳華彬著：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社1995年版，第169頁。)同樣，在另一個傳統大陸法國家法國，在其1950年的《都市計劃法》當中也規定了“居住區域與停車區域得為分別的不動產”，亦即將停車位視為建筑物區分所有當中的專有部分。與上述幾個國家之規定不同的是我國的臺灣地區，1991年4月臺灣‘內政部’營建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應視為‘公共設施’，不準登記為個人私有，也不準分割零售”。(林永訂：《論地下室停車位的所有權與使用權》，載《軍法專刊》第5期。)該規定將停車位視作公共設施，并依附于專有部分。對此，臺灣學者也有不同看法，認為停車位既可成為區分所有權而單獨登記，也可作為共有部分進行專有使用。這是主要大陸法國家和地區關于停車位的有關規定，對同屬大陸法系的我國不無借鑒之處。
4.2 對我國住宅小區四種停車位的產權歸屬的討論
