案情簡介：
景帝花園是某住宅小區(qū)，擁有8幢20層高的樓宇。王某住在該住宅小區(qū)5號樓的頂層。王某的妻子孫某沒有固定工作，主要在家從事家務。平時她閑來無事就喜歡養(yǎng)些花花草草打發(fā)時間。2005年，夫婦倆見花市行情見漲，當?shù)氐脑录净ㄔ诨ǖ昀锒济撲N了，而孫某經(jīng)過幾年養(yǎng)殖花卉也積累了一些種養(yǎng)月季的經(jīng)驗，于是商量著讓妻子利用所長，培育月季再銷售出去，既可以打發(fā)時間，也可以獲得一些收入。于是，二人征得5號樓頂層所有住戶的同意后，在該樓的樓頂修建了一個很大的花圃，孫某每日在此培植月季。然而，5號樓其他樓層的居民們對于王某、孫某占用樓頂?shù)男袨槭植粷M，紛紛向負責景帝花園物業(yè)管理的東方陽光物業(yè)管理有限公司和有關(guān)的管理部門投訴。于是，東方陽光物業(yè)管理有限公司要求王某和孫某立刻停止其行為，將5號樓的樓頂恢復原狀。王某和孫某認為建造花圃只影響頂層用戶，而自己家已經(jīng)征得了頂層所有住戶的同意，況且建造花圃、購買植株肥料等花費了不少，把樓頂恢復原狀會給自己帶來較大的經(jīng)濟損失，于是拒不停止其行為。
無奈之下，東方陽光物業(yè)管理有限公司將王某和孫某告上了法院。最后，雙方達成和解協(xié)議，原告撤訴。
分析：
本案是一起由建筑物區(qū)分所有權(quán)人侵占共用部位而產(chǎn)生的糾紛。
1、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”這是關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，也是我國首次以法律的形式明確了該項權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有使用權(quán)及對建筑物共用部分所享有的共用部分所有權(quán)。區(qū)分，是指數(shù)人區(qū)分一建筑而各有其一部分。區(qū)分所有，是區(qū)分一建筑物的特定部分為所有權(quán)的標的。建筑物區(qū)分所有包括兩部分：1、專有部分。這是指區(qū)分所有權(quán)人依其所購份額對建筑物套內(nèi)空間獨自占有、使用的部分，在此基礎(chǔ)上形成的權(quán)利即區(qū)分所有權(quán)人的專有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第71條的規(guī)定，專有權(quán)與一般所有權(quán)在性質(zhì)上是一致的，即專有權(quán)人對其專有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但因建筑物結(jié)構(gòu)上的相連性，專有權(quán)人在對其專有部分行使權(quán)利時不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。專有部分的形成條件有兩個：(1)構(gòu)造上的獨立性，也就是要有固定的遮蔽欄，與其他區(qū)分所有權(quán)人的專有部分相隔離。(2)使用上的獨立性，一般以該部分有無獨立的出入門戶為判斷標準。2、共有部分。這是指專有部分以外的建筑物的其他部分。包括三部分：(1)建筑物的基本構(gòu)造部分，如支柱、屋頂、外墻等;(2)共用部分，如樓梯、走廊、電梯、自來水管、貯水塔、消防設(shè)備、大門等;(3)部分區(qū)分所有權(quán)人共有的部分，如各樓層間的樓板(天花板、地板)、左右房屋之間的隔墻等。樓頂空間的所有權(quán)人是頂層住戶嗎？(2) 來源：未知 作者：佚名 時間：2010-09-14
2、樓頂?shù)臍w屬權(quán)。樓頂應是整棟樓全體業(yè)主共有的部分，而不僅是頂層住戶共有的。這是因為：首先，樓頂不能脫離地基和頂層以下樓層而單獨存在，它不僅是頂層的附屬物，而是整棟樓的附屬物，建設(shè)單位不可能將沒有樓頂?shù)姆课萁唤o買受人;其次，樓頂平臺上通常設(shè)有共用設(shè)施，如供水塔，這是整棟樓業(yè)主共用的財產(chǎn);再次，在區(qū)分所有的建筑物，頂層樓板一般屬于整棟樓全體業(yè)主共有，頂層樓板以上的樓頂空間當然也應屬于整棟樓全體業(yè)主共有。所以樓頂應歸整棟樓全體業(yè)主共有。在此問題上需注意三點：(1)樓頂空間屬于整棟樓全體業(yè)主共有，頂層業(yè)主不能專有使用，除非經(jīng)過整棟樓全體業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)的同意?！段飿I(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”(2)開發(fā)商在出售房屋時不得與個別物業(yè)買受人(一般是頂層買受人)約定樓頂?shù)膶Ｓ惺褂脵?quán)，如果約定了，該部分內(nèi)容無效。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)在通常情況下屬于業(yè)主所有，包括專有和共有，只有尚未出售的空置房才歸開發(fā)商所有，因此，開發(fā)商無權(quán)單獨處分屬于全體業(yè)主共有的樓頂空間?！段飿I(yè)管理條例》第27條規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。”(3)有權(quán)決定樓頂空間如何使用的，只有整棟樓的全體業(yè)主?！段餀?quán)法》第39條規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。”
3、本案具體分析?！段飿I(yè)管理條例》第55規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”本案中王某和孫某占用樓頂空間從事經(jīng)營性活動，只是征得了頂層住戶的同意，這是不夠的，因為樓頂屬于5號樓全體業(yè)主共有，只有全體業(yè)主才可以決定樓頂?shù)氖褂?，所以，王某和孫某對樓頂?shù)氖褂脩?jīng)過5號樓全體業(yè)主同意。根據(jù)該規(guī)定，王某和孫某使用樓頂還要經(jīng)過物業(yè)服務企業(yè)的同意，這是因為物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)服務合同的約定有義務對物業(yè)進行管理，而對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、使用等情況的了解是履行這一義務的前提。在經(jīng)過業(yè)主和物業(yè)公司的同意后，王某和孫某還應辦理合法經(jīng)營手續(xù)，如到工商機關(guān)辦理經(jīng)營許可證、到稅務機關(guān)辦理稅務證等。而本案當事人王某和孫某在未取得頂層業(yè)主以外的其他本樓業(yè)主和東方陽光物業(yè)管理有限公司的同意下，就擅自在樓頂建造花圃，這是對其他業(yè)主共有權(quán)利的侵犯，應立即停止侵權(quán)行為，并恢復原狀。由于王某和孫某為建花圃投入了大量的財力，如果立即拆除可能會給其造成較大的經(jīng)濟損失，因此，王某和孫某可以與業(yè)主委員會協(xié)商待花期結(jié)束再鏟除，并對本樓其他業(yè)主進行一定的經(jīng)濟補償。樓頂空間的所有權(quán)人是頂層住戶嗎？(3) 來源：未知 作者：佚名 時間：2010-09-14
