商品房外墻歸屬問題的法律分析
現在的城市建筑為了充分發(fā)揮底層的商業(yè)價值，在開發(fā)時一般都把一樓作為商業(yè)門面，二層以上作為住宅來建筑，而使用一樓門面房的人為了招攬生意、擴大影響，基本上都把廣告牌懸掛于門面上方二樓住房的外墻體上，這似乎已成為一種商業(yè)慣例。但是，這種情況自2007年10月1日《中華人民共和國物權法》實施以后發(fā)生了改變，已有不少的二樓住戶站了出來，到法院起訴要求樓下的拆除懸掛于二樓外墻上的廣告牌。由于這類案件在審理時看似簡單，但在法律規(guī)則不明、相關經驗匱乏、社會關注度高的情況下，面對沒有類似判案經驗可以借鑒的“第一案”，法官卻不知如何下判。
在司法實踐中，對這類案件的處理，有三種代表性的觀點。第一種觀點認為，原告的主張應予支持，根據《民法通則》中的公平原則，二樓墻體的外側橫向空間的利用權與二樓房屋所有權密切聯(lián)系在一起，形成了一種事實上不可分割的關系，相應的二樓陽臺外側的橫向可利用空間享有優(yōu)先利用權，如果一樓的業(yè)主侵犯了二樓業(yè)主的這種優(yōu)先使用權則構成侵權。不過，按這種觀點處理卻擔心有可能引發(fā)大量的類似糾紛，引起社會的不和諧。第二種觀點認為，應該駁回原告的訴訟請求，其理由是外墻的歸屬屬于該建筑物的所有業(yè)主共有，主張權利應由所有共有人一起主張權利，不能由二樓的一個業(yè)主主張權利，主體不適格。第三種觀點認為，原、被告都是共有人，都有權利使用外墻面，但權利人行使權利必須在合理的限度之內，一樓的業(yè)主懸掛的廣告牌只要不影響二樓的通風、采光等權利的行使，就不能支持原告拆除廣告牌的訴訟請求;但如果一樓業(yè)主懸掛的廣告牌影響了二樓的通風、采光等權利，依照相鄰關系的原則，可以判決拆除廣告牌，恢復原狀。江平、李國光主編的《物權法典型案例評析》(人民法院出版社2008年2月出版)第355頁李光志與何俊良、姚元仲相鄰權糾紛案就是這樣處理的。
外墻歸誰所有是本案焦點之所在，《物權法》中對樓房外墻的產權歸屬問題是不是沒有明確界定?筆者認為，《物權法》第七十條應當是對建筑物外墻規(guī)定為業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，按照該條的規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。 業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。”而在房地產管理中，涉及建筑物區(qū)分所有的情形，通常稱為異產毗連房屋，即指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋(《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》第二條)。《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》第八條規(guī)定：“一方所有人如需改變共有部位的外形或結構時，除須經城市規(guī)劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。”第九條規(guī)定：“異產毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用依下列原則處理：┈(二)共有墻體的修繕(包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。”第十三條規(guī)定：“異產毗連房屋的一方所有人或使用人超越權利范圍，侵害他方權益的，應停止侵害，并賠償由此而造成的損失。”由以上規(guī)定可以得出如下結論：將外墻面看成自己的所有權應該是個誤區(qū)，建筑物的外墻屬于建筑物專有部分之外的共有部分，應該由本建筑物相關業(yè)主共同所有，對因共有物發(fā)生的義務，是由業(yè)主共同承擔。因共有部分是為專有部分而存在，所以業(yè)主的共有權從屬于專有權。一樓的業(yè)主現在要把廣告牌掛在二樓的外墻上，除了須經城市規(guī)劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意，否則就是侵權。對于已經形成的掛在二樓的廣告牌，須以不影響到其他共有權人的權利為前提，平等協(xié)商解決。如果原告堅持要拆除的，還是應當支持。因為一樓在使用中，在二樓的外墻上懸掛廣告牌，那二樓的懸掛廣告牌就只能掛在三樓的外墻上，以此類推，必將侵犯他人的權利。在司法實踐中過分強調要全體共有人起訴也是不現實的，因為只有二樓的對一樓在他的外墻體上懸掛廣告是否侵權，感受最明顯、最直接，變通一下以相鄰關系起訴也是可以的。商品房外墻歸屬問題的法律分析(2) 來源：未知 作者：張瑞群 時間：2010-11-15
