建筑物區分所有權中的共有權探討
建 筑物區分所有權，為近代各國物權法上一項重要的不動產權利。在我國，雖然早已存在建筑物區分所有權的事實，但我國法律一直未確認這一概念。新頒布的《物權法》采納了這一概 念，是對我國傳統物權理論的突破，這對化解社會矛盾，維護業主權利均具有非常重要的意義。
一、建筑物區分所有權的概 念和內容
建筑物區分所有權概念的界定關于什么是建筑物區分所有權，我國采取的是“三元論說”。《物權法》第七十條規 定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管 理的權利。”由此可以將建筑物區所有權的概念概括為：
建筑物區分所有權指將一棟 建筑物在結構上區分為由各個所有人(這里稱“業主”)獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對其專有部分的專有權和對共用部分的共有權和共同管理的權利，對專有部分的所有權、對共用部分的共有持分，以及成員權的三位一體的復合物權。
事 實上，建筑物區分所有權應當是包含專有部分所有權、共有部分所有權和成員權這三項權能的復合物權，其中，專有所有權是基礎。從某種意義上說，共有所有權和成員權是依附于專有所有權而存在的，區分所有人取得專有所有權，自然就應取得共有所有權和成員權。區分所有權人轉讓其專有部分時，共有所有權和成員權被認為一并轉讓。總之，這三項權能不可分割，如果作為繼承或處分的標的，應將三者視為一體。因此，建筑物區分所有權，應是指數人區分一建筑物時，對各自的專有部分有單獨所有 權，并就該建筑物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按一定比例享有共有所有權，并基于區分所有人之間的團體關系而擁有成員權，上述專有所有權、共有所有權和成員權的總 稱即建筑物區分所有權。
二、建筑物區分所有權的共有權
由于現代城市生活的居住 密度加大，牽涉到建筑物區分所有權的共有權的頭關系增多，由此而引發的爭端和矛盾也層出不窮，為此討論共有權也更加有其現實意義，所以本文不對專有權和成員權進行討論，而只對共有權作一些探討。看兩個案例：
案例一：
商品房住宅 小區車位到底歸誰所有，歷來是業主與開發商之間的一大矛盾焦點。而將小區車庫單獨出售，則是開發商的普遍做法。近來，此類糾紛層出不窮，業主狀告開發商事件屢見報端。江蘇省南京市鼓 樓區人民法院曾 判決過一起案例，就涉及了物權法草案中的“建筑物區分所有權”的共有權。建筑物區分所有權中的共有權探討(2) 來源：未知 作者：佚名 時間：2010-12-27
南京某個高檔住宅小區，1998年開發商申報時，南京市規劃局以《建 筑工程規劃設計要點通知書》要求其規劃建筑應按機動車0.2 車位/戶，非機動車2車位/戶配建停車庫。小區建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個機動車泊位。開發商在銷售住宅時也承諾：小區配建地下車庫供業主停車。但業主們入住后卻發現，只有購買車位才能取得停車權。開發商以至少8萬元的單價賣掉了其中的37個車位，其余車位則被小區物管公司以每月 250元的租金租了出去。
2003年，該小區業主委員會向鼓樓區人民法院起 訴開發商，請求法院判決確認該小區地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權利歸全體業主所有。
法院認為， 南京市規劃局發出的《建筑工程規劃設計要點》要求被告按標準建設車庫，既明確了車庫作為公共配套設施的功能，又將建設車庫作為開發商的法定義務進行了確定。建成后的車庫作為公共配套設施，應交付建筑物的所有人共同使用。小區土 地面積已全部分攤到全體業主身上，小區的土地使用權為該小區業主享有。開發商不再享有該小區的土地使用權，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權和支配權，而應由土地使用權人共有。由于開發商并無證 據證明車庫的建設成本未納入商品房的成本，因此，開發商再行銷售的行 為違反了誠實信用原則。
據此，法院判決：開發商將小區地下停車庫移交給小區業主委員會管理，并由全體業主 享有地下停車庫的權益。
案例二：
張某、周某等五人均系本市某小區業主。1999年9月初，周某在對其購買的2-1-2室進行裝修的時，在進樓防盜門內側，沿底層樓梯用木料攔隔至二樓連接處，并在一樓至二樓樓梯下搭建木柜，造成原底層公用走廊成為周某一戶獨用。張某等四戶與其協商讓其拆除，恢復原狀。然周某未予拆除，故張某等四人以底層公用走廊屬全體業主的共用 部位，且有他們分攤面積，周某的行為，侵犯他們的合法權益為由訴至法院，要求周某拆除違章搭建。周某則辯稱，房屋的公用部位，一般來說是房地產所有者進出通道用的部位，雖未劃定哪些部位屬于哪些住戶使用，但各層樓的公用部位由該層樓面住戶使用是約定俗成的原則。自己實際居住使用的房屋已自然形成和劃 定相對獨立的部分，該層樓面的公用部位屬自己使用。況且自己的行為是出于防盜安全需要，屬正當行為，故不同意對方的訴訟請求。
[審判] 一審法院認為，共用部位是指一幢住宅內部的業主、使用人共同使用的部位，包含該幢住宅各業主的房屋公用建筑面積分攤面積，而房屋公用建筑面積分攤后，并不劃分各戶攤得面積的具體部位，應為該幢住宅內各業主共同共有，因此，任何人不得侵占或改變其原始設計的使用功能。周某在共用部位擅自搭建，侵害張某等 人的合法權益，張某等人的訴訟請求應與支持。因而，一審法院做出判決：周某應于判決生效之日起十五日內，拆除該樓底層防盜門內側沿一樓扶梯至二樓扶梯連接處的攔隔板及該樓梯下的搭建物，按原始設計的使用功能恢復原狀。判決后，周某不服，以原審辯稱理由提起上訴。建筑物區分所有權中的共有權探討(3) 來源：未知 作者：佚名 時間：2010-12-27
二 審法院認為，本案雙方當事人各自 購買了住房的產權，形成了建筑物區分所有的法律關系，二審法院做出了駁回上訴，維持原判的終審判決。
以上兩個案子都 是現代城市生活中具有代表性的案例，下面結合案例分析建筑物區分所有權的共有權問題。
