小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、游泳池、配套用房等設(shè)施應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商還是歸全體業(yè)主所有?小區(qū)業(yè)主、業(yè)委會(huì)到底有沒(méi)有訴訟權(quán)利?如果小區(qū)內(nèi)發(fā)生治安案件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要不要承擔(dān)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)損害的責(zé)任?近日，最高人民法院面向社會(huì)征求意見(jiàn)的兩部司法解釋，針對(duì)這些問(wèn)題作出了具體的規(guī)定。
兩部司法解釋分別是《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋A》)和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋B》)。前者是《物權(quán)法》頒布施行后，最高人民法院根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定起草的第一個(gè)司法解釋;后者則是最高人民法院首次針對(duì)物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判工作起草的司法解釋。兩份司法解釋征求意見(jiàn)的截止日期為2008年7月16日。
獲知這兩份司法解釋草案公布的消息后，深圳著名業(yè)主維權(quán)人士、景洲大廈業(yè)委會(huì)主任鄒某健興奮地告訴記者，這兩個(gè)司法解釋如能實(shí)施，足以讓長(zhǎng)期以來(lái)因產(chǎn)權(quán)界定不明引發(fā)的一系列物業(yè)管理矛盾糾紛迎刃而解。而對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)，則標(biāo)志著地產(chǎn)商在賣(mài)房時(shí)單方規(guī)定的霸王條款將壽終正寢。
焦點(diǎn)關(guān)注
問(wèn)：公共場(chǎng)所與設(shè)施，誰(shuí)是所有者?
答：全體業(yè)主共有
深圳著名業(yè)主維權(quán)人士、景洲大廈業(yè)委會(huì)主任鄒某健認(rèn)為，《解釋A》中最大的一個(gè)亮點(diǎn)便是對(duì)以前小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)歸屬不明的部位做出了細(xì)化的規(guī)定。
《解釋A》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)除道路、綠地以外，已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應(yīng)當(dāng)為業(yè)主共同利用的公共健身場(chǎng)所、廣場(chǎng)、園林等場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十三條所稱屬于“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所”。
建筑區(qū)劃內(nèi)已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使而修建或者埋設(shè)的配套設(shè)施，包括圍墻、大門(mén)、車(chē)棚、公共健身設(shè)施等以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十三條所稱屬于“公用設(shè)施”。按照物權(quán)法第七十三條規(guī)定，這些公共場(chǎng)所和公用設(shè)施都屬于業(yè)主共有。
此外，共有部分還包括物業(yè)服務(wù)用房、外墻面、樓頂平臺(tái)、大堂、樓梯、過(guò)道等，但樓頂平臺(tái)根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于單位業(yè)主的除外。
問(wèn)：業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)要不要擔(dān)責(zé)?
答：看過(guò)錯(cuò)和合同
在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，當(dāng)前還普遍地存在著一個(gè)問(wèn)題，就是小區(qū)業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全受到損害之后，負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)要不要承擔(dān)責(zé)任?對(duì)此，《解釋B》的征求意見(jiàn)稿中也作出了詳細(xì)規(guī)定。
《解釋B》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身?yè)p害結(jié)果，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，參照《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條第二款的規(guī)定處理。
對(duì)于車(chē)輛在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)丟失或者毀損，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過(guò)錯(cuò)程度、收費(fèi)情況等因素，確定其是否承擔(dān)賠償責(zé)任以及承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍。業(yè)主對(duì)車(chē)輛丟失或者毀損有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度減輕或者免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)合同包含車(chē)輛保管服務(wù)內(nèi)容或者當(dāng)事人另行簽訂車(chē)輛保管服務(wù)協(xié)議，按照相關(guān)合同或者協(xié)議約定處理。
亮點(diǎn)解讀
業(yè)主、業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)均具原告訴訟主體資格
《解釋A》第十三條中規(guī)定，業(yè)主共同權(quán)益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會(huì)的，為業(yè)主委員會(huì);沒(méi)有選舉出業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)怠于行使權(quán)利的，為業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主。而且有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的生效裁判，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。
住改商需取得有關(guān)業(yè)主支持
《解釋A》規(guī)定，因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營(yíng)性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。業(yè)主未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害或者恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
