2005年7月25日，業(yè)主徐女士與京城某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，約定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2005年11月30日交房，并于交房后365日之內(nèi)為徐女士辦理商品房的產(chǎn)權(quán)證。
2005年11月30日，該房地產(chǎn)公司按照合同約定通知了徐女士驗(yàn)收房屋并辦理了入住手續(xù)，徐女士入住后一直催促開(kāi)發(fā)商盡快辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)商卻以各種理由推諉，并稱只要在365日為徐女士辦理了產(chǎn)權(quán)證都不算違約。到了2006 年12月1日，開(kāi)發(fā)商仍未辦理房產(chǎn)證，又以合同約定的365日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證是指365個(gè)工作日內(nèi)辦理為由，讓徐女士繼續(xù)等待。徐女士不認(rèn)可開(kāi)發(fā)商的這種解釋，多次找開(kāi)發(fā)商要求盡快辦理產(chǎn)權(quán)證，否則將就拖延辦理產(chǎn)權(quán)證的事實(shí)訴諸法律，要求開(kāi)發(fā)商賠償遲延交房的違約金。
開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，其已按合同約定的期限按時(shí)交了房間鑰匙，徐女士也辦理了入住手續(xù)，其不存在延期交房的違約責(zé)任；其辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)必須雙方共同到房產(chǎn)部門(mén)辦理，其不能辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，是徐女士沒(méi)有提供契稅等辦理產(chǎn)權(quán)證所需的手續(xù)，所以沒(méi)有辦理，責(zé)任不在開(kāi)發(fā)商。
2007 年7月，徐女士將該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司告到海淀法院，要求開(kāi)發(fā)商立即辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，支付自2006 年12月1日至產(chǎn)權(quán)證實(shí)際辦理之日止的延期交房違約金。
在審理過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辯稱其已按合同約定期限履行了交房義務(wù)，徐女士已實(shí)際使用房屋，產(chǎn)權(quán)證沒(méi)能辦理下來(lái)并不影響徐女士居住，徐女士不存在損失，故其不應(yīng)承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任。
法院審理后，判決開(kāi)發(fā)商于判決生效后10日內(nèi)辦理房產(chǎn)證，并承擔(dān)延期交房違約責(zé)任，違約金按合同約定的方法計(jì)算，從2006 年12月1日至房產(chǎn)證實(shí)際辦理之日止。
法官釋法：
我國(guó)《合同法》第60條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。該條款確定了合同履行必須遵循全面履行的規(guī)則。當(dāng)事人未能全面履行合同約定或法定義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。全面履行不但包括內(nèi)容上的完整還包括時(shí)間上的及時(shí)。
在本案中，徐女士與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房預(yù)售合同約定的交房條件是，該公司于2005年11月30日通知徐女士辦理入住手續(xù)并交付房屋鑰匙；且該公司在交房后，在365日之內(nèi)辦理新建商品房初始登記手續(xù)，取得整個(gè)樓宇的房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），雙方正式簽訂《房屋交接書(shū)》，將徐女士購(gòu)買(mǎi)的該套房屋過(guò)戶給徐女士，為徐女士辦理房屋產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)權(quán)）。
徐女士雖然與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行了房屋驗(yàn)收，并辦了入住手續(xù)，實(shí)際使用該房至今，但徐女士取得房屋的鑰匙，該公司的交房義務(wù)并沒(méi)有履行完畢。因?yàn)榘凑蘸贤s定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未能在365日之內(nèi)進(jìn)行新建商品房的初始登記，沒(méi)有消滅該房屋設(shè)定的貸款抵押，未繳納房屋維修基金，未能與徐女士簽訂《房屋交接書(shū)》，并將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給徐女士；因而法院認(rèn)定該房地產(chǎn)公司違反了合同約定的交房條件，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任并支付違約金。
需要提醒購(gòu)房者注意的是，在房地產(chǎn)交易中，交付房屋鑰匙只是老百姓觀念中的交房概念，但在物權(quán)法的意義上，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其交付必須進(jìn)行過(guò)戶登記，否則，即使入住房屋也不等于取得了房屋的所有權(quán)，只有開(kāi)發(fā)商將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到購(gòu)房者名下，才算在法律上真正取得了房產(chǎn)所有權(quán)。因此，在商品房買(mǎi)賣(mài)交易中，開(kāi)發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)，除了實(shí)際將房屋鑰匙交付業(yè)主，給業(yè)主辦理入住手續(xù)之外，還包括辦理完交納相關(guān)稅金及維修基金之后為業(yè)主辦理完過(guò)戶手續(xù)，完成實(shí)際交付和過(guò)戶登記之后才算全面履行了交付義務(wù)。這也是本案判決，業(yè)主實(shí)際入住后開(kāi)發(fā)商拖延辦理產(chǎn)權(quán)證亦應(yīng)賠償遲延交房違約金的法律原因。
