延期辦理房產證是房屋買賣糾紛中常見的糾紛之一，作為一名業主應該如何維權。延期辦理房產證是一種怎樣的行為，是否屬于違約行為。
[案件介紹]
上訴人(原審原告)甲某。
被上訴人(原審被告)乙公司。
一、基本案情
2000年8月10日，甲某與乙公司簽訂《北京市內銷商品房預售契約》，約定由甲某購買乙公司開發的位于北京市某區某里公寓B座1604號房屋，房款總計952575元，房屋交付日期為1999年12月28日。付款方式為首付192575元，余款760000元以按揭方式付款。合同簽訂后，甲某依約支付了房款，應付乙公司的952575元房款于2000年10月16日全部付清，乙公司亦出具了正式發票。雙方另約定，雙方同意房屋符合交用條件時按規定共同到房地產交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續，申領房地產權屬證件，并按規定交納有關稅費。甲某于2004年1月8日提前清償了按揭貸款。
2000年9月20日，甲某辦理了收房手續。此后，甲某于2004年1月8日結清了個人購房貸款，并于同年4月15日向乙公司交納了契稅及公共維修基金。但乙公司長期未能辦理房屋的初始登記，致使甲某無法辦理所購房屋的產權證。現甲某訴至法院，要求乙公司支付逾期辦理房產證的違約金，并由乙公司承擔本案訴訟費用。另查，2001年8月24日，北京市某區房屋土地發證事務所向某區房地局交易管理科出具了證明，證明乙公司開發的北京市某區某里1、2號樓房屋具備產權登記發證條件，已在該所登記備案。此后，乙公司為涉訴房屋所在樓宇內的部分買受人辦理了房屋所有權證。又查，乙公司于2003年9月向該公寓業主發放了通告，該通告載明，乙公司于2003年底前協助公寓業主辦理產權手續;同時要求辦理產權手續的業主交納契稅、維修基金，并需準備個人辦理產權手續的相關資料。再查，乙公司于2005年1月7日始取得了訴爭房屋所在的北京市某區某里1號樓、2號樓的房屋所有權證。
二、一審法院的認定與判決
北京市某區人民法院判決認定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。甲某與乙公司所簽商品房預售契約系雙方協商一致的真實意思表示，且不違背相關法律規定，應為有效合同。根據某區房屋土地發證事務所2001年8月24日出具的證明可以證實，乙公司于甲某交納契稅及公共維修基金前已具備了產權登記發證條件，并已登記備案。甲某在交納了契稅及公共維修基金后，未能及時取得房屋權屬證書，并非由于乙公司的過錯所致，故判決駁回甲某的訴訟請求。
三、當事人的上訴請求與答辯理由
甲某不服一審法院判決，向二審法院提起上訴。上訴請求是：1.由被上訴人支付逾期辦理房產證的違約金;2.由被上訴人承擔本案訴訟費用。上訴理由是：被上訴人遲至2005年1月才辦理了所開發房屋的初始登記(取得大產權證)，據此導致上訴人在4年的時間里無法取得房屋產權證，已構成違約，應承擔遲延辦證的責任。
乙公司辯稱，同意一審判決。甲某在我公司購買了涉訴房屋后，之所以辦證遲延，系因甲某未及時提供應繳納的辦理產權證的費用及相關資料所致。甲某的契稅直至2004年4月才繳納，相關資料至今未提交。另外，預售商品房的辦證義務屬于甲某，我公司承擔的只是協助義務。甲某未提交委托我公司辦理產權證的手續，未與我公司共同辦理產權證，亦未及時繳費及提交手續。我公司應提交的資料已經提交房管部門，我公司在辦理手續上已無瑕疵。故我公司不同意甲某的訴訟請求。
四、二審法院的認定與判決
鑒于被上訴人所提交的“某區房屋土地發證事務所2001年8月24日出具的證明”與涉訴房屋2005年1月7日才辦理初始登記的時間相互矛盾，為充分保護雙方當事人的訴權，進一步查清開發商乙公司是否存有逾期辦證的事實，二審法院依職權于2005年6月13日赴北京市某區房屋土地管理部門、相關檔案部門調取了乙公司所開發的北京市某區某里1、2號樓房屋產權登記發證檔案材料，包括：
證據1.北京市房屋產權登記申請書，座落是北京市某區某里1、2號樓房，申請人是乙公司，申請日期是2004年12月13日;
證據2.乙公司承諾書;
證據3.編號(2004)年第475號，竣工項目地價款核實復函，項目名稱是乙公司開發的北京市某區某里1、2號樓房，出具人是北京市土地利用事務中心，出具日期2004年12月9日;
證據4.北京市規劃委員會某分局行政處罰決定書，處罰日期2004年10月8日;
證據5.北京市規劃委員會某分局監督檢查科向北京市某區房屋土地登記發證事務所出具的回復函，主要內容是已對乙公司進行了處罰，同意北京市某區房屋土地登記發證事務所按規定辦理有關產權手續，出具日期2004年10月8日;
證據6.案例編號2004006779號業務受理單，受理時間：2004年12月13日，業務類別：初始登記，申請人：乙公司，座落：北京市某區某里1、2號樓房，出具單位：某區國土房管局服務大廳;
證據7.收繳證件附頁。
二審法院于2005年6月15日組織雙方當事人對上述調取的證據進行庭審質證。雙方當事人對上述調取證據的真實性、關聯性、合法性均無異議。結合一審、二審的相關證據，本院查明：被上訴人作為申請人于2004年12月13日向某區國土房管局服務大廳報送了其開發的北京市某區某里1、2號樓房的初始登記所需的完備的材料，至此，被上訴人才完成了辦理報送新建房屋初始登記的法定義務。
另查明，雙方均承認2000年8月10日所簽訂的雖然為《北京市內銷商品房預售契約》，但所購商品房在簽約時是現房。
二審法院認為，根據有關房屋權屬登記的規定，購買新建商品房的權利人到房地產主管部門辦理產權登記的，必須以開發商就其所開發的房地產進行初始登記為前提。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條的規定，訴爭的商品房為現房，自合同訂立日2000年8月10日起90日內(即2000年11月8日前)，上訴人由于被上訴人(出賣人)的原因，未能取得房屋權屬證書的，被上訴人應當承擔違約責任。本案中，被上訴人遲至2004年12月13日才辦理報送初始登記，因此被上訴人關于逾期辦證的責任不在自己的抗辯，與法院查明的事實不符，不予采信。被上訴人自2000年11月9日起到2004年12月13日止應對上訴人承擔逾期辦證的違約責任。
