開發商遲延辦理產權證 購房如何主張權利
根據《解釋》18條，出賣人原因造成辦證逾期的，應當承擔違約責任。具體責任形式為：1、支付約定違約金，按照合同約定的違約金數額或違約金計算方法確定；2、賠償損失，該責任形式適用于買受人損失數額確定，且合同未約定違約金或約定違約金低于損失的情形；3、沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準支付違約金。已付購房款包括買受人支付的首付款和銀行按揭貸款。根據《解釋》19條，由于出賣人原因導致辦證逾期一年的，買受人可以請求解除合同和要求出賣人承擔合同解除后的違約責任。
值得思考的是：由于登記機關原因造成辦證逾期的，買受人能否請求賠償？筆者認為：對買受人損失應當堅持全面賠償原則，其無辜遭受損失，出賣人不承擔賠償責任，辦證機關亦不承擔責任，買受人保護將出現真空，嚴重違背公平正義原則，故買受人可根據《民法通則》121條，請求登記機關承擔賠償責任。賠償數額上，可以適用《解釋》17條第3款，按照有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
如何適用訴訟時效？
請求出賣人履行過戶登記義務是否適用訴訟時效？大多數學者持否定意見。而筆者認為：請求交付房屋、履行過戶登記和承擔違約責任均屬債權請求權，無有理由不適用訴訟時效。但適用訴訟時效基本不會影響買受人利益。如果出賣人援引訴訟時效抗辯成功，因房屋產權證書不能辦理，買賣合同目的無法實現，合同應當解除，出賣人應當返還房款和承擔合同解除后的違約責任，其援引訴訟訴訟是以承擔嚴格法律責任為代價的。況且房屋價值極大，傾買受人畢生財力，辦證逾期時其會多次向出賣人提出辦證要求，可以引起時效多次中斷。還有學者指出：辦證逾期是持續性違約行為，訴訟時效應當從行為終結之日起算，買受人起訴時尚未超過訴訟時效。
買受人請求出賣人承擔違約責任應當適用訴訟時效，未見不同觀點。但如何適用，應對區別對待。合同約定了違約金數額或損失數額能夠確定的，應自出賣人違約或損失確定之次日起算訴訟時效，超過時效不予支持。合同約定了違約金計算標準的，自逾期之日逐日或逐月計算；沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，自逾期之日參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息標準逐日或逐月計算。每日或每月違約金均為獨立債權，有獨立清償期，單獨適用訴訟時效，時效逐日或逐月屆滿。出賣人起訴前兩年內的違約金予以支持；兩年前的違約金若無時效中斷、中止或延長事由不予支持
