轉(zhuǎn)讓方承擔房屋延期交付責任案例
案情簡介：
2004年9月，原告與被告夏華顧問投資有限公司及上海碧*實業(yè)有限公司簽訂《商品房權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》一份，約定兩被告將上海市麗水路1號悅園商廈地下一層**號商鋪轉(zhuǎn)讓給原告，總價481270元，原告已支付房款241270元。合同第9條約定：房屋交付標志為轉(zhuǎn)讓方取得《房屋交付使用許可證》。
轉(zhuǎn)讓方應當在2004年12月31日前，依照國家和地方人民政府有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)綜合驗收合格并符合本合同約定的商品房交付受讓方使用。合同第10條約定：轉(zhuǎn)讓方如未按本合同第9條規(guī)定的期限將該商品房交付受讓方使用，按以下方式處理：按逾期時間，分別處理(不作累加)：(1)逾期不超過60日，自本合同第9條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，轉(zhuǎn)讓方按日向受讓方支付已交付房價款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行。(2)逾期超過60日后，受讓方有權(quán)解除合同。轉(zhuǎn)讓方應當按受讓方累計已付款的1%各受讓方支付違約金。
2005年2月1日，被告取得建設工程竣工驗收備案證書，由于被告未按約定交房，故原告向法院起訴，要求解除合同，并要求被告返還房款241270元及違約金2412元。
被告意見
被告夏華公司辯稱：2004年9月雙方簽訂的《商品房權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》是雙方真實意思表示，商品房權(quán)益轉(zhuǎn)讓系權(quán)利轉(zhuǎn)讓，未違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，是合法有效的。逾期交房和逾期辦證都是由于項目是爛尾性質(zhì)引起的，是被告無法控制的原因，被告對此沒有過錯，《商品房權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》未達到約定解除條件。被告具備交房條件后，通知原告來辦理交接手續(xù)，但原告沒有來辦理，由此產(chǎn)生的責任應由原告承擔。故不同意原告的訴訟請求。
被告碧*公司辯稱：2004年2月26日，兩被告通過公開拍賣途徑取得了系爭房屋的相關(guān)權(quán)益。兩被告不是系爭房屋的開發(fā)商，因此本案并不是商品房預售合同糾紛，原告未取得產(chǎn)權(quán)證非兩被告的責任，因此本案約定合同解除條件還未成就。此外，收受原告房款的是夏華公司，碧*公司并沒有收到原告的房款，也沒有委托其它人向原告收款，因此不承擔返還義務。
此外，兩被告還認為他們之間簽訂過《合作協(xié)議書》，對商鋪的取得和利潤有過內(nèi)部約定，應按內(nèi)部約定處理。
原告代理意見：
1、《商品房權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》是原告與兩被告共同簽訂的，兩被告共同作為轉(zhuǎn)讓方，應當對轉(zhuǎn)讓方的合同項下義務承擔連帶責任。
2、合同責任原則上是一種嚴格責任，不管本案是商品房預售合同糾紛還是債權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，兩被告都應當承擔違約責任，除非不能按時交房的原因是由于不可抗力。
3、合同第9條已約定了2004年12月31日轉(zhuǎn)讓方應當交房，第10條還約定逾期超過60天，受讓方有權(quán)解除合同并要求轉(zhuǎn)讓方支付已付房款1%違約金。因此這是合同賦予原告的解約權(quán)，是受到法律保護的。
法院判決：
1、雙方簽訂的《商品房權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》解除。
2、兩被告應在判決生效后十日內(nèi)返還原告購房款241270元，并支付違約金2412.70元。
3、兩被告應在判決生效后十日內(nèi)向原告支付房款241270元的利息，按銀行同期貸款利率計。
綜合評析：
1、合同責任原則上是一種嚴格責任
嚴格責任原則是指不論違約方主觀上有無過錯，只要其不履行合同債務而給對方當事人造成了損害，就應當承擔違約責任。嚴格責任原則意味著在違約發(fā)生以后，非違約方只需證明違約方的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，而不必證明違約方主觀上出于故意或過失。所以，合同生效后，除非違約方能證明其違約是由于法律上有規(guī)定可以免除責任的事由，如不可抗力，否則就應當承擔責任。因此，在本案中，被告不能將逾期交房的責任推到他人身上，比如工程爛尾等等，只要有了違約的事實就要承擔違約責任。
2、內(nèi)部約定不具有對外效力
兩被告之間對利益的分配和責任的承擔有過內(nèi)部約定，但法院認為該約定系兩被告之間達成，不具有對外的對抗效力，且合同是兩被告與原告簽訂的，原告付給其中一方的款項均可視為是付給兩被告的，因此碧*公司提出其未收到原告款項因此不負返還錢款義務的意見不能成立。
3、解除合同是守約方合同權(quán)利
在一方違約的情況下，另一方可行使權(quán)利對自己進行救濟，這些權(quán)利一般包括：要求違約方按合同約定支付違約金、要求違約金賠償自己的損失、要求違約方繼續(xù)履行合同，還可以要求解除合同。這些救濟方式可以分別行使，也可以合并行使。但解除合同一般要在有合同明確規(guī)定時才可以行使，如果合同沒有明確規(guī)定解除合同的條件，那一般也是在違約方的違約情節(jié)比較重大時才能行使，不能針對一些輕微的違約行為行使解除合同的權(quán)利。比如房產(chǎn)買賣中，如果買方晚付款三天，而合同又沒有明確規(guī)定晚付款三天賣方就可以解除合同的話，那賣方就不能以此為由解除買賣合同，否則賣方構(gòu)成違約。
