瑕疵擔(dān)保責(zé)任，即買賣合同有效成立后，出賣人應(yīng)擔(dān)保第三人不能對買賣標(biāo)的主張任何權(quán)利并且保證該標(biāo)的物符合法定或約定的品質(zhì)。我國《合同法》第111條規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求支付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說明的質(zhì)量要求。《合同法》第155條規(guī)定，出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第111條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任.《合同法》第155條的規(guī)定屬于物的瑕疵擔(dān)保的規(guī)定。《合同法》在理論上肯定了出賣人負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任，即出賣人應(yīng)保證標(biāo)的物符合國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或者合同中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)的物不符合規(guī)定或約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，即為有瑕疵。
僅從電梯噪音是否超標(biāo)來看，毫無疑問是存在質(zhì)量瑕疵的。那么這種質(zhì)量瑕疵是否意味著需要承擔(dān)出賣房屋的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任呢?
買賣標(biāo)的物為房屋，該房屋己經(jīng)國家相關(guān)部門驗(yàn)收合格，已符合國家標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，作為標(biāo)的物的房屋，并不存在不符合國家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的情形.同時(shí)出賣人不能單獨(dú)所有或控制管理該電梯，在實(shí)際生活中，其對電梯僅享有使用權(quán)，而電梯也非本案房屋買賣的標(biāo)的物。故電梯產(chǎn)生噪音并非本案所涉標(biāo)的房屋自身質(zhì)量問題.因此.《合同法》中有關(guān)“質(zhì)量”的條款在本案中并不能適用，電梯噪音超標(biāo)不是房屋自身質(zhì)量瑕疵，出賣人無須承擔(dān)由此帶來的違約責(zé)任。二手房買賣，不同于普通商品房買賣，一般房屋出賣人，不是房屋的設(shè)計(jì)、施工人，故因設(shè)計(jì)或建筑缺陷導(dǎo)致的電梯噪音超標(biāo)，賣房人無須承擔(dān)相關(guān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
依據(jù)《合同法》142條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
作為買賣合同，我們在保護(hù)買受人利益的同時(shí)也不應(yīng)忽視出賣人的利益，這樣才能體現(xiàn)民法的公平原則。如果肆意擴(kuò)大或增加出賣人的義務(wù)，勢必導(dǎo)致交易的不安全性和不穩(wěn)定性，無利于社會(huì)安定。在購買房屋尤其二手房時(shí)一定要多觀察、多詢問，慎重為之，并將相關(guān)條款寫進(jìn)合同，以免日后產(chǎn)生不必要的麻煩和糾紛。
