很多購房者在置業(yè)過程遇到過各種房屋質(zhì)量問題，解決起來真是千難萬險，上了很多火，耗費許多時間和精力，最終也找不到圓滿解決的途徑。在"3·15"來臨之際，記者采訪了大連市律師網(wǎng)、北京市融商律師事務所馬文龍律師，他向記者講述了很多發(fā)生在大連的有關房屋質(zhì)量的經(jīng)典案例，購房者可以通過這些案例了解一下遇到這些問題時如何正確維權。
房屋質(zhì)量涵蓋范圍很廣
房屋質(zhì)量范圍包括：地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程、其他土建工程、電氣管線、上下水管線、安裝工程、供熱、供冷等，以及近幾年涌現(xiàn) 出來的空氣污染、噪聲污染等。其中常見的有：房屋滲漏水、墻面裂痕、天花板開裂、地面空鼓、墻皮脫落及危害居住者的生命安全及身體健康等。
典型案例
墻體開裂、滲水漏水、透寒……是退房?還是找建筑商維修?
據(jù)馬律師介紹，近兩年，在他接觸到的房地產(chǎn)相關糾紛中，房屋質(zhì)量問題始終是焦點，幾乎可以說是“名列前茅”。而在房屋質(zhì)量問題中，又以墻體開裂、滲水漏水、透寒等現(xiàn)象最為突出，這樣的糾紛可謂層出不窮。
案例1：樓板斷裂
張先生在辛寨子附近購買了一套商品房，交房后不長時間就出現(xiàn)樓板斷裂的情況，經(jīng)鑒定結論為不影響結構性安全，可以修復。但是張先生還是想退房，并要求開發(fā)商承擔這兩年在外面租房的費用。
案例2：墻面漏水
李女士購買的現(xiàn)房剛一年多時間，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)外墻面漏水，一下雨就大量向室內(nèi)淌水，找物業(yè)公司維修也不管，她現(xiàn)在想找開發(fā)商退房。
案例3：未做防水
旅順口區(qū)開發(fā)區(qū)一處樓盤質(zhì)量也存在嚴重問題，主要有衛(wèi)生間未作防水、地熱未作防水、房屋透寒、衛(wèi)生間沒有排風等質(zhì)量問題，購房者找到開發(fā)商，開發(fā)商卻說關于房屋質(zhì)量的問題應該去找建筑商，建筑商與開發(fā)商有合同，這些質(zhì)量問題應由建筑商負責……
律師解析房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，兩種情況可退房
房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，很多購房者首先想到的是退房，因此他們對哪種情況能夠退房比較關注。馬律師解釋，房屋質(zhì)量有問題，有兩種情況可以退房。
一是，因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格，購房人可以請求解除合同和賠償損失。主體結構包括地基基礎工程、建筑地上主體部分。購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時，開發(fā)商出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，如果不能出示，則說明該工程未經(jīng)驗收或驗收不合格。即使開發(fā)商能夠提供《建筑工程竣工驗收備案表》，但當房屋交付后，經(jīng)相關鑒定部門鑒定房屋主體結構不合格，購房者仍可主張權利。
二是，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。房屋質(zhì)量包括主體結構工程、屋面防水工程、電氣管線、上下水管線、供熱等，空氣污染、噪聲污染等也在其范圍內(nèi)。具體來說，房屋滲漏水、墻面裂痕、天花板開裂、地面空鼓、墻皮脫落等就是較為常見的情況。
案例診斷：張先生和李女士的房屋經(jīng)鑒定后可判斷能否退房
馬律師介紹，以上案例中的張先生的房屋鑒定結果為不影響結構安全，沒有達到解除合同的程度，但對于租房以及其他方面的損失可以要求開發(fā)商賠償;而李女士的房屋也要看這種漏水有沒有達到嚴重影響正常居住的程度，如果達到了就可以要求解除合同并要求賠償損失。
律師解析驗房時應要求開發(fā)商提供“兩書一表”
購房者拿到鑰匙后，除了對住宅設備、設施的正常運行及房屋各主要方面逐項進行驗收，同時有權要求開發(fā)商出示并提供商品房買賣合同第八條規(guī)定的證明文件和《建筑工程竣工驗收登記備案表》、房地產(chǎn)管理測繪部門實測房屋面積數(shù)據(jù)、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等證明文件，開發(fā)商未提供的，購房者有權拒收房屋。
《住宅質(zhì)量保證書》是購房者要求開發(fā)商承擔保修責任的有效憑證，交付使用的房屋如果存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應承擔修復責任;出賣人拒絕修復或在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
案例診斷：“房屋質(zhì)量問題去找建筑商”的說法沒有法律依據(jù)
針對上述案例中開發(fā)商將責任推到建筑商身上的問題，馬律師說：“在保修期內(nèi)房屋質(zhì)量有問題，應由開發(fā)商承擔。合同具有相對性，開發(fā)商與建筑商的糾紛，與購房者沒有對應性，開發(fā)商的說法沒有法律依據(jù)。而保修期后的房屋維修的公共設施、設備、公用房屋等則可以動用住房維修基金。 ”
律師提醒房屋質(zhì)量問題不能全找物業(yè)公司
很多購房者在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時無法找到開發(fā)商，而往往將對開發(fā)商的不滿遷怒于物業(yè)公司，拒絕繳納物業(yè)費。實際上，物業(yè)公司和業(yè)主之間是物業(yè)合同關系，開發(fā)商和業(yè)主之間是商品房買賣合同關系，開發(fā)商和物業(yè)公司互相之間沒有承擔責任的依據(jù)，因此，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題不能全找物業(yè)公司。
