[提要]隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，商品房由質(zhì)量引起的糾紛呈不斷上升趨勢。面對糾紛，很多購房人由于對相關(guān)法律的了解甚少，以至于在發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量問題后不知如何索賠;更有一些購房者，動(dòng)輒就一般質(zhì)量問題提出巨額索賠甚至要求退房，結(jié)果輸了官司又賠錢。那么，怎樣的質(zhì)量問題才能夠提出賠償損失?面對賠償，怎樣索賠才合理?
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，商品房由質(zhì)量引起的糾紛不斷。許多購房人由于對相關(guān)法律了解甚少，以至于在發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量問題后不知如何索賠;也有一些購房者，動(dòng)輒就一般質(zhì)量問題提出巨額索賠甚至要求退房，結(jié)果輸了官司又賠錢。那么，怎樣的質(zhì)量問題才能夠提出賠償損失?怎樣索賠才合理?
筆者就這些問題咨詢了江蘇法略律師事務(wù)所律師邵振華，邵律師告訴筆者，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房質(zhì)量問題通常可分為三種情形，區(qū)別于不同情況的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)依法提出合理的索賠要求。
1、最嚴(yán)重
現(xiàn)象：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格
對策：購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失
邵律師解釋，這里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程不合格。“房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是建筑工程的基礎(chǔ)和主體，如果一棟樓房在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)方面出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使其他部分施工質(zhì)量再好也難以保證整個(gè)樓房的質(zhì)量和安全。”因此，《建筑法》第六十條第一款規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量。”
邵律師表示，商品房在交付使用后，購房者如認(rèn)為，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。“在這里必須提醒購房人注意，委托核驗(yàn)的工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)。委托哪個(gè)機(jī)構(gòu)來檢測，買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致。如雙方協(xié)商不成，應(yīng)申請法院指定檢測機(jī)構(gòu)。否則，如果單方委托的檢測機(jī)構(gòu)得不到另一方的認(rèn)可，則其檢測結(jié)果便沒有法律效力。”
2、最輕微
現(xiàn)象：保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題
對策：購房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任
筆者了解到，所謂一般質(zhì)量問題，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。
邵律師告訴筆者，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)一般的質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購房人有權(quán)要求出賣人修復(fù)，由此增加的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。如果出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購房人可自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失等，應(yīng)由出賣人承擔(dān)。
3、中間態(tài)
現(xiàn)象：因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的
對策：購房人可以請求解除合同和賠償損失
邵律師解釋，這種情形，既不是明顯的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，又不完全屬于保修的一般質(zhì)量問題，而是介于前面兩種情形之間的第三種情形，“其中 ‘嚴(yán)重影響正常居住使用’如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定，應(yīng)該屬于法官自由裁量的范疇。”他說道，“因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時(shí)更要慎之又慎。”
在實(shí)際操作中，對于房屋質(zhì)量是否屬于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情況，司法實(shí)踐中要通過實(shí)地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評定。“主要有幾方面的考查和認(rèn)定。”邵律師指出，一是看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決，如果通過修復(fù)能夠解決，一般應(yīng)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，并可要求賠償損失;確實(shí)無法修復(fù)再要求解除合同和賠償損失。二是經(jīng)修復(fù)后是否仍然存在威脅購房人人身、財(cái)產(chǎn)安全因素，如果該房屋經(jīng)修復(fù)后仍然不能保證購房人的人身和財(cái)產(chǎn)安全，購房人就可以提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。三是經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，無法正常使用，嚴(yán)重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據(jù)實(shí)際情況予以裁決。
最后，邵律師還提醒購房者，除注意區(qū)分上述三種情形外，購房者要想索賠成功，還要注意保存和搜集上述相應(yīng)的證據(jù)。
之二 房子有問題，收還是不收?
先別急得“腳腳跳”
建筑是一項(xiàng)充滿遺憾的藝術(shù)品，對于商品房建造來說，存在一些土建質(zhì)量瑕疵是客觀的，也是被允許的，但要在合理的范圍。“但如果是一些房屋主體存在質(zhì)量問題的，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在經(jīng)過相關(guān)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)確屬不合格后，業(yè)主有權(quán)解除合同，并要求出賣方賠償損失;因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，業(yè)主還有權(quán)請求解除合同和賠償損失。”蘇州宜居丁渤驗(yàn)房公司總工程師楊工說。
據(jù)介紹，房屋質(zhì)量不合格分為兩種情況。其一是房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格。購房者在辦理商品房交接入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)要求出賣人出示該商品房的《竣工驗(yàn)收備案表》，以查驗(yàn)工程是否經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《竣工驗(yàn)收備案表》，可認(rèn)為該工程未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，購房人有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān);如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗(yàn)收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。
其二就是房屋交付使用后，經(jīng)核驗(yàn)發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在問題、甚至嚴(yán)重影響到正常居住使用。
“根據(jù)土建質(zhì)量的優(yōu)劣程度，質(zhì)量通病對與房屋的影響也是有所不同的。”楊工介紹說，房屋驗(yàn)收中比較嚴(yán)重的質(zhì)量問題包括結(jié)構(gòu)性問題，比如樓體不穩(wěn)定等。樓體不穩(wěn)定主要表現(xiàn)為過了沉降期依然沉降不止、不均勻沉降導(dǎo)致樓體傾斜、樓體受震動(dòng)后會(huì)在大風(fēng)中擺動(dòng)等，嚴(yán)重的可能因部分或全部承重體系載力不夠，導(dǎo)致樓體有局部或全部坍塌的隱患。“如果一棟樓房在這些主體結(jié)構(gòu)方面出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使其他部分施工質(zhì)量再好，也難以保證整個(gè)樓房的質(zhì)量和安全。”
楊工強(qiáng)調(diào)，業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)房屋存在此類問題，可依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，業(yè)主有權(quán)退房，給業(yè)主造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，“必須提醒業(yè)主注意的是，委托核驗(yàn)的工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，且委托哪個(gè)機(jī)構(gòu)來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，如雙方協(xié)商不成應(yīng)申請法院指定檢測機(jī)構(gòu)，否則單方委托的檢測機(jī)構(gòu)如果得不到另一方的認(rèn)可，其檢測結(jié)果則沒有法律效力。”
輕度的質(zhì)量問題包括裂縫等。室內(nèi)墻體和樓板還常常會(huì)因?yàn)椴牧蠌?qiáng)度不夠，抗擠壓強(qiáng)度不足，砌筑后干燥不充分等原因引起裂縫，但這種裂縫往往不會(huì)影響到結(jié)構(gòu)安全。還有房屋滲漏也是房屋質(zhì)量中比較常見的問題，多是因?yàn)榉浪に嚥贿^關(guān)、防水材料質(zhì)量不過關(guān)、窗框部分填塞不實(shí)、窗角八字縫等導(dǎo)致屋面滲漏，廚房、衛(wèi)生間向外的側(cè)漏等。雖然這些問題不屬于影響房屋結(jié)構(gòu)的問題，但是如果不正確對待、解決的話也會(huì)影響到房屋的正常使用功能，業(yè)主在要求開發(fā)商整改的同時(shí)，還必須注意開發(fā)商的整改方式。
最后，就是諸如空鼓、龜裂、墻皮脫落這類非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵了，這類問題一般不會(huì)影響到房屋的正常使用，業(yè)主也不能因此要求退房，需要注意的是，這些問題也不能太過泛濫，如果空鼓、脫粉面積過大等，也會(huì)給業(yè)主帶來很大的麻煩，必須在裝修前處理好這些問題。
之三 二手房交易風(fēng)險(xiǎn)早知道
二手房買賣房不是容易的事，如何在短期內(nèi)安全、方便成交是買賣雙方最關(guān)心的問題。二手房交易風(fēng)險(xiǎn)主要存在以下幾個(gè)方面：
房屋本身的風(fēng)險(xiǎn)
房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰?
房屋隨附的基本費(fèi)用是否結(jié)清?
房屋的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、裝飾裝修物、家具是否一并轉(zhuǎn)讓?
房屋原始的購房合同、發(fā)票及繳費(fèi)票據(jù)及相關(guān)文件是否轉(zhuǎn)移?
房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)是否明確?
房屋是否存在質(zhì)量問題?
房屋是否存在出租、抵押情況?
張偉軍分析，特別是二手房的權(quán)屬法律關(guān)系必須清晰，交易雙方應(yīng)提供證據(jù)來證明所簽訂的交易合同具有法律效力。簽訂合同者應(yīng)具備相應(yīng)的權(quán)利。如：是否是產(chǎn)權(quán)所有者?是否還有共有人，共有人是否同意并委托代其行使權(quán)利?非產(chǎn)權(quán)所有者是否具有產(chǎn)權(quán)人及共有人經(jīng)過公證部門公證的委托公證書，在委托事項(xiàng)中權(quán)限內(nèi)容是什么?若房屋產(chǎn)權(quán)情況不清晰，會(huì)給買房人帶來什么樣的法律風(fēng)險(xiǎn)?等等。
“權(quán)屬明晰的同時(shí)還要做到產(chǎn)權(quán)明確，房屋在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上有私產(chǎn)、公產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)適用住房之分，其中公產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)適用住房的上市交易有一定的限制，買房人及賣房人在房屋的買賣過程中應(yīng)予以高度重視。買房人還應(yīng)注意預(yù)購房產(chǎn)是否屬于‘小產(chǎn)權(quán)房’(即在集體土地上建造的房屋，該房產(chǎn)不屬于商品房，依法不能上市交易)。”
