案情簡介：
甲公司取得了A地塊的土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。在對A地塊的拆遷過程中，與被拆遷人劉某達(dá)成協(xié)議，甲公司承諾將作為回遷安置樓的1單元305號房用于劉某回遷，雙方在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議上簽字并結(jié)清了差價(jià)款。回遷安置樓完工后甲公司一直沒有交房。其后劉某發(fā)現(xiàn)本應(yīng)屬于自己的305號房有人正在搬家準(zhǔn)備入住。劉某馬上找甲公司詢問，甲公司工作人員提供的信息表明，甲公司已經(jīng)同田某簽訂了該房屋的商品房買賣合同，田某支付了價(jià)款，房屋已經(jīng)交付，但尚未辦理房產(chǎn)證。劉某立刻提起了訴訟，要求取得該305號房的所有權(quán)。
法院判決：
劉某作為被拆遷人，對于在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議上明確約定的該305號房，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先取得。判令該房屋歸被拆遷人劉某所有。
律師點(diǎn)評：
a、案件法律關(guān)系
（1）劉某與甲公司之間的房屋拆遷補(bǔ)償安置合同關(guān)系。
（2）甲公司與田某之間的房屋買賣合同關(guān)系。
b、案件適用法律
（1）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款：拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
（2）《物權(quán)法》第一百零六條：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；
（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
c、案件法律分析：
根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。本案中，劉某在房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中選擇了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，協(xié)議合法有效。
根據(jù)上述最高院司法解釋規(guī)定，劉某與甲公司簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，對于回遷的房屋作了具體明確的約定，在甲公司又將該房屋轉(zhuǎn)賣給田某的情況下，劉某對于該205號房具有優(yōu)先權(quán)。
本案中田某在購買該205號房時(shí)雖然并不知情，主觀上為善意，而且已經(jīng)交付購房款，但由于沒有辦理房產(chǎn)證和房屋產(chǎn)權(quán)登記，因此不符合《物權(quán)法》關(guān)于善意取得的相關(guān)規(guī)定——“轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記”，因此田某基于房屋買賣合同而擁有的債權(quán)請求權(quán)（請求甲公司轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)）不能對抗劉某基于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議而擁有的優(yōu)先權(quán)。田某只能向甲公司請求返還房屋價(jià)款并賠償自己因此而遭受的損失。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
本案中田某在購買房屋時(shí)沒有查明其所購買的該套房屋為回遷安置房并已經(jīng)被回遷人購買的事實(shí)，最后法院判決這套房屋給了別人。在此中潤律師提醒各位購房人，在買房時(shí)一定要對所要購買的房屋進(jìn)行必要的調(diào)查，確定沒有風(fēng)險(xiǎn)再出手，以免遭受損失。
詳細(xì)問題請咨詢房產(chǎn)糾紛律師
