投資篇：變量 商圈價值或成倍增長 提升昆明區域性投資優勢
“如果通過城中村的改造，能把昆明的魂找到，從一個區域性的城市，放大到全中國甚至東南亞的一個稀缺性城市、共享性城市，在這個放大的定位和大的把握上，借助這次城中村改造的契機，進行徹底改造升級。在新的增量的基礎上，再打造一個無愧于昆明作為世界級休閑目的地和旅游城市這樣一個美名，那么，可以說，這次昆明城中村改造的戰略意義非同一般，成功以后價值無限。”這是中國著名戰略咨詢專家、策劃大師王志綱對昆明改造城中村影響的評價。
城中村改造將提升周邊區域的投資價值 記者 江洋 攝
大型的商業中心里不僅有超市、酒店、餐廳、寫字樓，還有漂亮的住宅樓……未來的城中村會是啥樣，讓很多人憧憬。“規劃時，多數城中村都會考慮住宅和商業相配套。”由此，城中村改造不僅對本身的居住環境、物業價值有較大的提升，對區域優勢的提升也將具有影響。不少業內人士也認為，城中村改造對區域價值提升、激發城中村及周邊的投資者也是必然。然而，城中村改造吸引的還不僅僅是投資購房者，也為開發企業提供了投資機遇。
契機難得
眾企業迎來投資機遇
據田野咨詢機構統計數據顯示，到目前為止，已有眾多本地企業及外地企業投入或準備投入到昆明市建成區內的200多個城中村片區改造中來。
“我們之所以選擇到昆明來投資改造城中村，是經過前期多方考察的，昆明大規模的城中村改造確實蘊含著巨大的商機，這對房地產企業來說是個很好的機遇。”一位不愿意透露姓名的重慶來昆投資城中村改造的開發商告訴記者。據他介紹，在去年3月，他們就與昆明市官渡區政府簽訂了官渡區街道辦事處后所社區的1至5組2495畝城中村改造投資意向協議。在他看來，昆明城中村改造最吸引他們的地方就是較好的政策和軟環境。對于其他開發企業而言，336個城中村改造給他們創造了很好的機遇。
昆明諾仕達企業(集團)有限公司辦公室主任徐江濤舉例說，城中村改造對于企業來說是一次難得的投資契機。“根據規劃，南亞風情片區要做商業地產，從區域的成熟度和南市區的迫切需求來說，該片區的改造就顯得十分重要，有這樣的機遇，企業當然要迎上去。”他說。
事實上，城中村改造之前，昆明二環內的土地稀缺資源已經很難再現，可大規模的城中村改造又使得許多稀缺土地資源供應向市場，這對開發商來說，吸引力不言而喻。
市民關注
區位優勢增加選擇性
市民王先生在接受采訪時這樣告訴記者：“城中村的樓盤位置都不錯，加上還有很好的商業配套，無論是自住還是投資都是首選，如果價格合適當然會考慮購買。”盡管城中村項目目前還沒有正式推出市場，但不少購房者都表示很看好城中村項目。田野分析人士也認為，目前二環內新增房源基本已經很少，可對二環內住房購房者的需求是很大的。在新增房源較少的情況下，想購買二環內住房的購房者只有選擇二手房。但城中村項目推出后，將為購房者提供更多的置業選擇。
徐江濤也認為，對于置業者來說，豐富的產品、優越的區位都給購房者提供了更多的選擇，投資產品形態也越來越多。以往購房者買房都看戶型、位置等。而城中村改造項目為購房者提供的還有整體環境、配套商業、后期運營等等，因此投資價值也會成為購房者考慮的一個重要因素。“我想將來城中村改造會向品牌化的趨勢和方向發展。”
商住一體
提升改造片區投資價值
根據規劃，目前啟動的多個城中村主要以住宅和商業為主，例如官渡區南窯村片區城中村改造項目——南窯新天地，這一片區將建設成為集商業購物、商務辦公、文化休閑娛樂及居住為一體，以商貿業、現代服務業、金融、酒店、特色餐飲等為主導的城市綜合體;而南亞風情廣場根據規劃，也將建成購物、休閑、娛樂、旅游、餐飲、商務辦公和綜合服務、住宅等多功能于一體，實現一站式購物、一站式休閑、一站式娛樂，代表現代城市最高商業水準的國際化大型商業商務中心。商業中心、CBD等概念也在城中村規劃中成為主角。
“城中村改造所在的地段都是黃金地段，對周邊項目品質的影響及提升片區附加值都具有很大意義。”俊發地產CEO趙彬說道。對于城中村改造對周邊項目價值的提升，他感觸頗深。他告訴記者，在鳳凰新村周邊，此前已經有世紀俊園、星雅俊園、時光俊園、俊發中心，而鳳凰新村屬于棚戶區，未改造之前環境、衛生等條件都很差，因此，鳳凰新村的改造對周邊物業價值的提升就起到了至關重要的作用。“鳳凰新村改造后，幾個俊園就連成一片，整個片區就都活起來了。”趙彬笑著說。
長期向好
周邊物業價值看漲
“城中村改造對周邊物業肯定是會帶來影響的。”榮城地產副總經理畢永國說道。但由于目前城中村改造還沒有成型的物業，因此，影響還沒有明顯地顯現出來。畢永國也認為，房地產的投資除了區位、發展前景外，還受大環境的影響，目前雖然市場有所回暖，但今年的投資回報已不像2007年，加之投資者追求短期就有回報，因此，在投資謹慎的情況下，城中村及周邊物業能否吸引大量投資者現在還不好說。“城中村項目對購房者還是一個期望的概念，但從長期來看，投資前景應是看好的。”
形勢不明
部分開發商信心不足
盡管城中村改造為房地產開發企業提供了機遇，但由于受金融危機、國家宏觀和產業政策調整的影響，目前，開發商投資城中村改造仍然存在信心不足，實際參與企業少，項目落實存在一定困難等問題。另外，因為城中村改造規劃要求公共空間、綠地面積比例大，投資商需要承擔大量基礎設施、公共配套設施建設，從而也擠占了投資商的利潤。“開發商缺錢的現實還是存在，可城中村改造又需要大量的資金投入，因此，不少開發商想投資，可到后期卻又不得不退出。另外，目前市場狀況仍不明朗，有多少利潤也是每個企業首先要考慮的。因此，開發商對投資的預期也受到了影響。”一位不愿透露姓名的人士說道。
徐江濤也認為，城中村改造盡管為企業提供了好的投資機會，但由于多數項目都是綜合性的，除了資金、實力外，對開發企業后期的營運、管理能力都提出了更高的要求。
