近日，《焦作市人民政府關于進一步加快城中村開發改造的意見》已出臺。這意味著河南省焦作市將進一步加大城中村開發改造力度，城中村開發改造中存在的發展不平衡、整體推進慢等問題將得到解決，有利于創造條件和環境吸引更多社會資本投入改造工作，促使城中村開發改造工作有所突破。
“三難”拖住開發改造步伐
據悉，在2004年焦作市政府批準的11個城中村開發改造項目中，目前已開工的5個項目全部采用招商方式，計劃總投資8.95億元，已經到位資金4.2億元，完成開工面積9.5萬平方米，竣工面積1.2萬平方米。
目前，城中村開發改造工程雖然有所進展，但整體上進展緩慢，效果不明顯。城中村開發改造領導小組辦公室有關負責人指出問題主要在于存在“三難”：一是拆遷安置難。城中村原有建筑密度大，容積率平均在1.0以上，導致拆遷安置成本高。按貨幣補償每平方米1000元計算，每畝土地最高達71.7萬。安置土地成本大、開發成本高、投資回報小，因此開發商不愿開發改造;二是動員拆遷難。個別拆遷戶對拆遷安置賠償要求標準高，對開發商期房安置存在著信任度不高，不愿輕易搬遷;三是招商引資難，現在開發改造主體大多是各村(公司)，而各村(公司)并無資金，只能靠開發商出資，開發商又必須在拆遷完畢后通過公開招、拍、掛才能取得土地使用權。通過公開招、拍、掛程序后，先期出資的開發商不一定完全中標而取得土地使用權。因此，極大地影響了開發商參與開發改造的積極性，這就帶來了招商引資難度大等一系列問題。
針對這些情況，城中村改造辦公室工作人員多次深入現場調查研究，不斷召開各類建設主體參加的座談會，征求意見，剖析問題。一致認為，隨著城中村開發改造的深入、國家政策的更新、市場形勢的變化，原《意見》已凸顯出不能適應加快開發改造城中村步伐的要求，政府在政策上應給與扶持引導。在借鑒外地經驗的基礎上，焦作對原《意見》進行了全面修改，八易其稿，報市政府研究同意，才形成了這一新的《意見》。
對癥下藥優惠政策出臺
《意見》在土地利用上，包括：嚴格控制舊城區的零星開發及新城區住宅用地的審批，對成片開發的城中村改造項目優先辦理出讓和報建手續;村民安置房實行統一規劃，用地享受經濟適用住房的土地政策，以劃撥方式供給，按拆遷戶人均住房面積35平方米的標準安置;城中村改造項目在編制控制性詳細規劃時，要根據原有建筑密度，合理確定建設范圍、建設密度和容積率;城中村村民的拆遷安置費用，經審核后如費用過高，土地出讓金所得可以全部用于拆遷安置等內容。
在拆遷及住戶安置上，包括：拆遷補償安置方案應載明貨幣補償和產權調換兩種方式的具體補償標準，供被拆遷人自由選擇;被拆遷房屋有產權證的按產權證面積計算，沒有產權證但有建筑規劃許可證的按照城市規劃部門批準的建筑面積計算;被拆遷人原住房人均建筑面積達不到市區上年度人均居住水平的，可按新建住宅建筑成本價購買至市區上年度人均居住水平;安置房無論由村(公司)組織建設，還是由房地產開發公司開發建設，都只能用于城中村改造拆遷安置，不得向社會銷售等內容。
五大特點促難題解決
城中村開發改造領導小組辦公室有關負責人指出，新《意見》在優惠政策上作了較大調整，具有五個特點：一是明確了農村集體經濟組織作為一個改造主體，取得相關資質后可參與本區域改造。二是明確實施城中村改造的開發單位通過公開招、拍、掛方式取得擬建的(毛地)城中村土地使用權，應該上繳的土地出讓金全額上繳市財政。三是明確村民安置樓用地按本村常住人口人均住房建筑面積35平方米相應占地以劃撥方式供給，其余部分為出讓土地。四是明確了對建筑密度大、區位好的項目，拆遷可采用異地安置方式，異地安置建設需要的土地可與騰退土地進行等價值置換。五是明確了被拆遷人原住房人均建筑面積達不到市區上年度人均居住水平的，可按新建住宅建筑安裝造價購買到市區上年度人均居住水平。村民安置用房可由所在村(公司)先行在無房地塊內組織建設，也可由房地產開發企業建設，由村(公司)以成本微利價回購用于安置。
城中村開發改造領導小組辦公室一工作人員指出，新政策的出臺將有助于促進拆遷安置難、動員拆遷難、招商引資難等疑難問題的解決，在保護農村集體經濟組織和村民的合法權益，鼓勵城區政府、農村集體經濟組織、開發企業、社會資本等參與城中村開發改造，從根本上改變城中村環境等方面也將起到積極的推動作用。
