買(mǎi)房五年后再賣(mài)，到底需要多少成本?盡管從6月開(kāi)始的短短三個(gè)月間，樓市經(jīng)歷了國(guó)六條、個(gè)稅強(qiáng)征、房貸加息等接二連三的調(diào)控，但從南京中介反映的情況看，由于投資渠道較少，投資房產(chǎn)仍是很多市民的首眩在目前的宏觀調(diào)控形勢(shì)下，投資房產(chǎn)到底多了多少成本?房?jī)r(jià)要漲多少才
買(mǎi)房五年后再賣(mài)，到底需要多少成本? 盡管從6月開(kāi)始的短短三個(gè)月間，樓市經(jīng)歷了 國(guó)六條 、個(gè)稅強(qiáng)征、房貸加息等接二連三的調(diào)控，但從南京中介反映的情況看，由于投資渠道較少，投資房產(chǎn)仍是很多市民的首眩在目前的宏觀調(diào)控形勢(shì)下，投資房產(chǎn)到底多了多少成本?房?jī)r(jià)要漲多少才有賺頭?昨日，記者請(qǐng)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家算了一筆投資賬。
5年內(nèi)轉(zhuǎn)手成本增加
由于有了個(gè)稅的強(qiáng)征、利息的增加，投資房產(chǎn)的負(fù)擔(dān)正在越來(lái)越重。南京中原地產(chǎn)的有關(guān)人士介紹，在2004年6月以前，買(mǎi)賣(mài)二手房只需繳納2%的契稅，而兩年過(guò)去，加上5.55%的營(yíng)業(yè)稅以及1%的個(gè)稅，光繳納的稅收就要達(dá)到8%或者9%。此外，還有銀行利息、物管費(fèi)用等成本，除去裝修費(fèi)不算，目前持有房屋一年后轉(zhuǎn)手的成本已經(jīng)達(dá)到13.5%。
南京房產(chǎn)信息研究中心的專(zhuān)家則表示，更為關(guān)鍵的是，由于政策接二連三地出臺(tái)，短期投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)將難以估計(jì)。 去年?duì)I業(yè)稅征收的年限才兩年，但轉(zhuǎn)眼一年就變成了 5年 。 城南一位開(kāi)發(fā)商表示，作為風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期不確定性和轉(zhuǎn)手成本增加一樣，都對(duì)投資需求有著影響。而投資者必須既能抵抗風(fēng)險(xiǎn)，又能承擔(dān)增加的成本方可入市。
一年內(nèi)轉(zhuǎn)手三方面成本
根據(jù)南京 我愛(ài)我家 的舒莉莉測(cè)算，購(gòu)房后持有一年賣(mài)出的總成本達(dá)到13.5% 16.5%。即便這一年內(nèi)，持有者將房屋出租并獲得約房屋總價(jià)3% 4%的利潤(rùn)，那么轉(zhuǎn)手時(shí)房?jī)r(jià)也要上漲9.5% 13.5%，投資者才有利潤(rùn)可言。
據(jù)悉，13.5% 16.5%的總成本主要包括三方面：1、買(mǎi)房稅費(fèi)支出2% 5%：其中2%契稅，如果是新房還有2% 3%的維修基金;2、持有過(guò)程中利息等成本約4.85%：其中貸款利息支出約4.07%(70%房貸 貸款利率5.814%)、存款利息減少0.75%(首付30% 存款利率2.52%)，有些小區(qū)還需承擔(dān)一些物管費(fèi)等;3、賣(mài)房稅費(fèi)支出約6.6%：其中5.6%的營(yíng)業(yè)稅及附加，1%的個(gè)稅。 這還是不包括裝修費(fèi)用的成本。 舒莉莉介紹。
五年后轉(zhuǎn)手成本27%
此外，隨著持有年份的增加，房屋所有者的房貸利息成本也逐漸增加。持有兩年者，房貸利息成本大約為4.85% 2=9.7%，加上2% 5%買(mǎi)房稅費(fèi)和6.6%的賣(mài)房稅費(fèi)支出，持有兩年轉(zhuǎn)讓者的總成本為18.3% 21.3%。出租2年共可獲租金回報(bào)約6% 7%。房屋須有11.3% 15.3%的升值才有利潤(rùn)，平均6% 8%/年。
同樣，如果持有三年再轉(zhuǎn)手，利息成本會(huì)增加為4.85% 3=13.8%，加上2% 5%買(mǎi)房稅費(fèi)和6.6%的賣(mài)房稅費(fèi)支出，總成本為23% 26%。出租3年共可獲租金回報(bào)約9% 11%。房屋須有12% 17%的升值才有利潤(rùn)，平均4% 6%/年。
持有五年后轉(zhuǎn)手，持有過(guò)程中利息成本等為4.85% 5=24.25%，加上2% 5%買(mǎi)房稅費(fèi)和6.6%的賣(mài)房稅費(fèi)支出，成本達(dá)到27.2% 30.2%。
業(yè)內(nèi)觀察
房產(chǎn)仍適合中長(zhǎng)期投資
舒莉莉表示，房屋持有五年的成本雖然達(dá)到30%左右，但平均到每年成本卻只有6%。如果將房屋出租五年可獲得的租金回報(bào)約15% 19%，那么要想出手時(shí)有利潤(rùn)，五年內(nèi)房屋只需有8% 15%的升值即可，平均每年上升1.5% 3%。
一位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，一般來(lái)說(shuō)，房屋投資持有時(shí)間越短，風(fēng)險(xiǎn)越大。持有五年以上，風(fēng)險(xiǎn)就較小，可獲穩(wěn)定回報(bào)。雖然五年內(nèi)房?jī)r(jià)是升是降目前很難估算，受?chē)?guó)家政策與宏觀經(jīng)濟(jì)影響也較大，但從目前國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況看，房產(chǎn)1.5% 3%/年的升值還是可期的。專(zhuān)家認(rèn)為，在沒(méi)有其他合適投資渠道的情況下，投資房產(chǎn)仍是可選的， 但短期投資意義已經(jīng)不大 。
相關(guān)調(diào)查
40 80平方米房型需求大
今年暑假，南京師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院暑期實(shí)踐小分隊(duì)歷時(shí)25天，對(duì)南京住宅區(qū)未來(lái)開(kāi)發(fā)方向這一話(huà)題進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查。大學(xué)生們?cè)谀暇┦袇^(qū)共發(fā)放問(wèn)卷1000份。從調(diào)查數(shù)據(jù)看，40 80平方米的房型需求量大,小區(qū)環(huán)境等因素影響市民購(gòu)房。
