2005年，因為宏觀調控，房產投資成為一個忌諱的詞匯，但是房子的投資功能和增值保值功能，即使是對滿足自住需求的購房客戶，也成為決定是否購買的重要參考因素。在宏觀調控的大背景下，房產的短期投資成了眾矢之的，其風險也越來越大。而實際上，宏觀調控政策并沒有對
2005年，因為宏觀調控，房產投資成為一個忌諱的詞匯，但是房子的投資功能和增值保值功能，即使是對滿足自住需求的購房客戶，也成為決定是否購買的重要參考因素。在宏觀調控的大背景下，房產的短期投資成了眾矢之的，其風險也越來越大。而實際上，宏觀調控政策并沒有對長期的房產投資說不，房屋租賃市場也是市場的一個重要補充。那么如何在長期投資中獲利，本報記者約請有關專家為房產長期投資算了一筆賬。
短期房產投資受打壓
近日，央行在其官方網站上公布了《2005年4季度全國城鎮儲戶問卷調查綜述》，報告顯示，雖然城鎮居民的儲蓄意愿繼續增強，但是卻認為利率水平有點低。央行認為，居民在認為利率低的同時卻選擇儲蓄存款，在很大程度上是因為投資渠道匱乏的無奈之舉。央行認為，受房地產宏觀調控政策影響，近期房地產市場出現一些新變化，部分城市房價漲幅趨緩，上海甚至還有所下跌，房地產市場觀望氣氛較濃厚，居民購房意愿不高。在這種觀望情緒下，短期的房產投資行為也受到了稅收政策的擠壓，這樣曾經充當居住投資房產以求增值保值的渠道也受到堵塞，居民沒有辦法，只好選擇被動儲蓄或者選擇其他投資渠道。
尺度地產山傳海認為，最短房產投機行為可稱為“炒號”，即交很少的定金來獲得某一套住宅的認購權。當其他消費者想要購買這套住宅時，必須出高價來獲得這種認購權，從而使最初認購者獲得利益。還有一種是買進賣出，即真實購買某套住宅，等其升值后再賣出。這兩種行為都是通過買進賣出來獲得差價，其所蘊含的風險比較大。這種風險主要來自于三種，一種是系統性風險，即房地產行業下滑所引致的整體價格下跌，使得最初購置的物業貶值；第二種是非系統性風險，即項目的預期升值沒有實現，或實現了負增值，使得差價不能實現。如果說還有一類的話，就是政策性風險。由于對經濟穩定性與良性的要求，政府往往會抑制房地產投機行為，當房地產投機行為過旺時，政府必然會出臺相關的政策來打壓，這種打壓要么是使再次交易變得很難，要么是增加再次交易的成本，使得差價難以實現。這就使得房地產投機的風險非常大。
長期房產投資算好賬
專家認為，相對于房產短期投資，房產長期投資的獲利也許不那么豐厚，但風險也相對較小。
西南財經大學會計系博士生導師馮建告訴記者，房產投資回報可以通過現金流來衡量，一次性投入之后，在一個投資者接受的周期內，按照每個月的凈現金流（月租回報）來計算投資回報。但是現在投資者也忽略了一些因素，比如預計明年租金收入折現為今年的收入，、入住費、維修基金等前期一次性投入，交易成本等費用，另外，很多人忽視了機會成本，那就是你不投資房子，而是把錢存入銀行或者其他投資所得到的收入。而且計算投資房子劃不劃算，還要考慮很多動態因素，比如利率提高，就讓一些投資者，提高了成本。
尺度地產副總經理山傳海給記者算了一筆賬，就住宅來說，一般的投資回收期為15~20年。以此計算，總價50萬元的住宅，每月租金應在2083~2778元，即每年投資回報應在5%~6.7%之間；商業的一般投資回收期在10~12年，同等價值的商鋪，則月租金應為3472~4167元，每年投資回報應在8~10%。在實際投資過程中，我們發現兩種有趣的現象。一是當住宅經過一定年限出租收回初始投資后，住宅的價值等于甚至高于最初的購置價格；二是有些好的住宅項目，購買者交完首期款后，每個月的租金完全可以支付按揭貸款。這些都顯示出了房地產長期投資的價值。
另外，房地產投資的回報水準，還有兩個標準可以參照，一是存款利率，應作為投資回報的底限，一般來說，如果高于銀行同期存款利率，就是一項好的投資；二是中國上市公司的平均利潤率，約在10%。從實際交易來看，成都住宅長期投資的年租金收益一般在7%左右，這一利潤水準是相當可觀的，而且這里還沒有考慮物業升值的因素。
