近年來，民間借貸案件漸增，案情紛繁復雜審理難度越來越大。實踐中有的債權人不是要求借款人出具借條，而是要求借款人用房屋為借款作擔保，與借款人簽訂一份房屋買賣合同，并出具相應的購房收條，著實讓普通人難以區分雙方究竟是房屋買賣還是借貸關系。
審理此類案件，法院之所以需嚴格審查，是因為該類型民間借貸以房屋作為抵押，是一種變相的流質條款。借款人向債權人借錢時，約定房屋交易價格往往遠低于市場價，如直接以房屋買賣關系來判令債務人協助辦理房屋過戶手續，顯然并不公平。
一般來說，房屋買賣合同的簽訂，通常是以居住作為目的，在平等協商根據等價有償的交易原則的基礎上擬定而成。對于房屋買賣合同關系和以房抵債的司法判斷，尚需要探究雙方當事人簽訂房屋買賣合同的真實意思表示，審查房屋買賣合同約定的價格是否對等、合同的具體約定以及實際履行合同的過程等等是否符合交易習慣、結合證人證言等因素綜合認定。
基本案情
原告鄭某某于2015年2月訴至法院，稱其由于住房需要，于2014年與兩被告周某、單某達成購房協議，約定將兩被告所有的某處房屋以849240元的價格賣給原告，雙方約定2014年5月25日交付。原告在2014年5月13日付清房款后，兩被告將該房屋交付給原告。之后，原告多次要求兩被告依約辦理房屋過戶手續，但被告一直推諉不辦，故請求法院判令：1、兩被告協助原告辦理房屋過戶手續；2、本案的訴訟費用由被告承擔。被告周某、單某辯稱，雙方基礎法律關系為借貸關系，不存在房屋買賣關系，請求法院駁回原告的訴訟請求。
一審審理查明
兩被告周某和單某系夫妻關系，雙方于2011年10月10日辦理結婚登記手續。鄭某某與趙某某系夫妻關系。
被告周某作為被拆遷人與拆遷指揮部簽訂征地房屋拆遷補償安置協議一份，其中安置人口為周某、單某、周某某，安置房為某小區兩套，其中一套1503室即為案涉合同房屋。2015年4月3日，被告單某領取了房產證，案涉房屋目前登記在單某名下。2014年1月13日，鄭某某（乙方）與周某（甲方）簽訂房屋買賣協議書一份，約定周某出售某小區1503房屋，房價849200元。鄭某某先付定金300000元，余額在交房時付清余款，過戶費由周某全部負責，過戶時間定于2014年5月30日，交房時間定于2014年5月25日；乙方先付定金到甲方賬戶上XXX8XXXXXXXXXX9XXX1，255000元，現金45000元….雙方還對其他內容作出約定。該份合同上有周某和鄭某某簽字確認，落款時間為2014年1月13日，另外合同落款處“單某”字樣非單某本人所簽。
2014年1月14日，周某向鄭某某出具收條一份，載明：今收到鄭某某人民幣叁拾萬元（300000）（購房定金）收款人：周某單某2014年1月14日。
2014年3月8日，周某又向鄭某某出具收條一份，載明：今收到鄭某某余款叁拾萬元（300000）收款人：周某單某2014年3月8日。
以上兩份收條落款處“單某”字樣亦非單某本人所簽。
2014年5月13日，周某再向鄭某某出具收條一份，載明：今收到鄭某某購房余款貳拾肆萬元（240000）收款人：周某2014年5月13日。
2014年5月13日，原、被告雙方辦理房屋交付手續，周某將訴爭房屋鑰匙交由原告鄭某某保管，周某向鄭某某出具證明一份，載明：此房已交付與鄭某某，房款已清，產權證發放時過戶周某2014年5月13日。
另查明，2014年12月份，鄭某某（乙方）與周某、單某（甲方）又簽訂房屋買賣協議書一份，甲方出售與前述協議中相同座落的3-1503室的房屋，面積為121.32平方米，房價為人民幣840000元；過戶費由甲方全部負責，過戶時間定于2014年5月30日，交房時間定于2014年5月25日…。該第二份房屋買賣協議上落款處則是鄭某某、周某、單某本人所簽，但落款時間為2014年1月13日。
再查明，2014年12月7日，鄭某某（乙方）與周某單某（甲方）又簽訂協議一份，約定：1、甲、乙雙方于2014年1月13日自愿簽訂房屋買賣協議，由于甲方需要自主，現甲、乙雙方協商中斷房屋買賣協議；2、甲方收到乙方的購房款捌拾肆萬元（840000元）于2015年1月30日前全部退還給乙方；3、甲方如不能在協議時間內全部退還乙方的購房款，2014年1月13日簽訂的房屋買賣協議繼續生效，甲方出售的房屋立即交付給乙方；4、2015年1月30日前甲方如能全部退還乙方購房款，本協議立即無效。該份協議有鄭某某、周某、單某分別簽字確認。
審理中，被告周某提交錄音證據一份，證明2014年12月，趙某某、單某以及周某在咖啡廳內協商歸還本案的借款事宜，其中趙某某在錄音中陳述：“你沒簽字，他借的是共同債務，你夫妻雙方在婚姻期內這是共同債務，他要沒房子，我也不會借錢給他”，以此證明雙方基礎法律關系應當是借貸關系，并向法院申請錄音鑒定。原告鄭某某對該錄音證據的真實性不予認可，不同意鑒定。
經法院傳喚，原告鄭某某丈夫趙某某亦到庭陳述，錄音證據中的話不是其本人講的，不同意對該份錄音證據進行鑒定。另外原告鄭某某及其丈夫趙某某、被告周某、單某均陳述除了本案的糾紛，雙方之間沒有其他經濟往來。
經法院傳喚，付某到庭陳述：“房屋買賣協議上以及收條上單某字樣是她簽的，分別在工商銀行和訴爭房屋所在小區門口，當時還有周某，以及另外借錢的那個男的在場。我和周某是朋友關系，我就過去幫下忙。當時周某跟我說他想借錢，我就在上面簽字”。
被告周某經質證認為對該證人陳述沒有異議，原告鄭某某經質證認為趙某某不認識付某。在第二次開庭庭審中，原告代理人在庭審中陳述，原告去年對該房屋進行了部分簡單裝修，水電、門窗、空調、沙發、床等裝修了一下。之后，本院到訴爭房屋現場進行查勘，根據現場拍得的照片，訴爭房屋里面只有水泥、黃沙以及黃磚、空調、馬桶。在第三次開庭時，原告鄭某某陳述其于2015年7月份入住該房屋的，但之后又搬了出來，房子里面的沙發、床已經被人偷走了，但是沒有報警。經法院釋明，原告鄭某某仍堅稱原、被告雙方系房屋買賣關系，要求兩被告協助辦理房屋過戶手續。
就雙方當事人爭議事實，一審法院歸納如下：
1、關于房屋買賣合同約定價格的形成。原告鄭某某陳述，被告周某簽訂房屋買賣合同的時候，其本人不在場，是其丈夫趙某某在電話里跟她講了房屋價格，然后趙某某將房屋買賣合同拿回家后由其在合同落款處簽字，在簽訂第一份房屋買賣合同之前，原告與被告周某本人沒有見過面，并且和趙某某到訴爭房子里去過，沒有其他人陪同，關于同地段同樓層房屋的價格不清楚。被告周某認為簽訂房屋買賣合同之前與原告鄭某某從來沒有見過面，且當地同類型的房屋價格是在9000元/平方以上，雙方沒有協商過房屋價格，當時其向趙某某借款，趙某某說價格肯定是要低于市場價的，他說先這樣寫寫，然后也沒多想。
2、關于為何要簽訂兩份房屋買賣協議。原告鄭某某認為趙某某在電話里跟其說單某不知道房屋買賣的事情，第一份房屋買賣合同上的字不是單某本人簽的，后來單某重新簽訂合同的，另外房屋價格變更了些。被告周某、單某認為，其向原告丈夫趙某某借款，原告丈夫趙某某看到其手里有房子，于是讓其先簽訂房屋買賣合同作為擔保，沒有出具借條，出具的都是收條，到了年底，妻子單某才知道其借錢的事情，原告的丈夫趙某某一直向其催要款項，并且把被告家里東西都扔出來，因為考慮到家里人，單某不得不簽了這份協議，當時周某一共向鄭某某丈夫趙某某借款600000元，每次借款數額為300000元，是分兩次借的，第一次借款實際交付金額為255000元，約定利息一毛五；而第二次借款實際交付279000元，約定利息七分。
3、關于款項的交付情況，被告周某認為，2014年1月14日原告丈夫趙某某匯款255000元；2014年3月8日，趙某某取現金279000元，在南大街的工商銀行門口交付的；2014年5月13日，雖然出具了一份240000元的收條，但是其沒有收到任何款項。原告鄭某某則認為第一筆300000元是按照房屋買賣協議書中第十七的約定，于協議簽定之后的第二日支付的，即2014年1月14日向周某支付現金45000元，同時于當日轉賬255000元，合計300000元，由被告周某向原告鄭某某出具收條一份，并注明是購房定金；第二筆300000元與第三筆240000元均是在原告向被告支付相應款項后由被告出具相應的收條，以上房款合計840000元。
4、關于為何簽訂附解除條件協議。原告鄭某某代理人在第一次開庭時陳述因為兩被告提出由于其因住房困難，請求原告給予其退還購房款，解除房屋買賣合同的權利，原告出于人道主義原則考慮，與兩被告達成協議，如果被告能在2015年1月30日前退還原告已支付的所有購房款840000元，原告則同意原房屋買賣協議不再履行，如果2015年1月30日前兩被告不能全額退還購房款，則按之前簽訂的協議履行。原告鄭某某第三次開庭時又陳述該份協議是其丈夫趙某某起草的，協議的內容已經記不清了，之所以想退房，是因為被周某的父親鬧了之后，自己不開心，覺得房子不吉利。被告周某、單某認為，是被告周某向原告丈夫趙某某借款，用房子做擔保，如果能夠按時歸還借款，則房子贖回，解除房屋買賣合同，如果未能按期歸還借款，則繼續履行房屋買賣協議。
一審法院認為
本案的爭議焦點是本案的基礎法律關系是房屋買賣關系還是民間借貸關系。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第七十三條規定，雙方當事人對同一事實分別舉出相反的證據，但都沒有足夠的依據否定對方證據的，人民法院應當結合案件情況，判斷一方提供證據的證明力是否明顯大于另一方提供證據的證明力，并對證明力較大的證據予以確認。一審法院認為，根據原告鄭某某提供的附解除合同協議書、被告周某提供的錄音證據、證人證言、房屋買賣交易習慣以及雙方當事人庭審陳述，原、被告雙方簽訂名為房屋買賣合同，實則是用本案訴爭房屋為周某向原告方借款提供擔保，理由如下:
1、合同權利義務不對等。本案訴爭的房屋建筑面積為121.32平方米，合同約定總價為840000元，并且約定過戶稅由被告方負擔，而被告周某陳述該同地段房屋的市場均價為9000元/平方以上，原告雖然在庭審中陳述不清楚，但是亦未明確否定。雙方約定的價格明顯低于市場價格，有違公平、等價原則。
2、不符合日常交易習慣。原告鄭某某陳述，原、被告雙方在簽訂房屋買賣合同之前，從未見過被告周某與單某，且對于相同地段的房屋的市場價格不清楚，且簽訂合同之前，在沒有周某與單某的陪同下，和趙某某一起至訴爭房屋里觀看，由此可以證明以上行為均與正常購房交易習慣不相符合，缺乏房屋價格協商的意愿。且庭審中，鄭某某陳述，其已經實際入住，訴爭的房屋已經放置沙發、床、空調、馬桶，但是經一審法院現場拍得的照片，訴爭房屋里只有黃沙、水泥、黃磚、空調、馬桶，原告鄭某某陳述沙發、床已經被偷走，但卻未能提供任何證據予以證明，一審法院不予采信。
根據原告鄭某某提交的附解除條件協議的約定，如果周某、單某在限定時間內能夠清償債務，原告鄭某某享有的房屋買賣合同的債權就消滅，房屋買賣合同就不再履行，如果周某、單某不履行債務，原告方就可以行使房屋買賣合同的交付房屋、要求更名過戶的債權，用該房屋清償債務，消滅債權。原告鄭某某對為何簽訂附解除條件房屋買賣合同的目的與原因前后陳述不一致，且自相矛盾。一審法院認為，簽訂上述協議明顯不符合一般情況下簽訂房屋買賣合同的交易目的，根據該協議，被告周某享有房屋的贖回權，原告簽訂房屋買賣合同的目的主要不是用于自己居住，而是擔保金錢債權的實現，雙方的真實意思應為民間借貸。
3、關于錄音證據的判斷。根據被告周某提供的錄音證據，被告為證明在錄音中有原告丈夫趙某某與被告單某就借款事宜進行協商，并申請法院對該錄音證據進行司法鑒定。根據錄音證據中的內容對原告方不利，結合雙方簽訂的附解除條件協議，原告鄭某某及其丈夫趙某某無正當理由不同意對錄音證據進行司法鑒定，一審法院認為鄭某某以及趙某某有義務配合鑒定而拒不配合，根據民事訴訟證據規則，可以推定對原告方不利的事實成立。
另外，證人付某亦陳述，在房屋買賣合同簽字前，被告周某曾講述借款的事宜。根據民事訴訟證據舉證規則，證人證言亦可以作為證據的組成部分，輔證借貸關系的存在。
綜上，當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人經法院釋明后，仍拒絕變更的，人民法院判決駁回原告的訴訟請求。結合本案，原告鄭某某，經法院釋明，仍堅稱原、被告雙方存在房屋買賣關系，并以此為由要求兩被告辦理房屋過戶手續，沒有事實依據和法律依據，不予支持。據此，駁回原告鄭某某訴訟請求。
一審宣判后當事人均未上訴，判決已發生法律效力。
法律評析
1、法理分析。物權法共規定了三種類型的擔保物權，即抵押權、質押權、留置權。用房屋買賣合同設定的擔保顯然不屬于法定的擔保物權。
有觀點認為這種新型的擔保關系屬于非典型擔保中的讓與擔保。筆者認為，所謂讓與擔保，是指債務人或者第三人為擔保債務人的債務，將擔保標的物的所有權等權利轉移于擔保權人，而使擔保權人在不超過擔保之目的的范圍內，于債務清償后，擔保標的物應返還與債務人或第三人，債務不履行時，擔保權人得就該標的物優先受償的非典型擔保物權。由于讓與擔保違反物權法定原則，并不為我國法律所認可。
而以房屋為借貸作擔保則是如果借款人在限定時間內能夠清償債務，債權人享有的房屋買賣合同的債權就消滅，房屋買賣合同就不再履行，如果借款人不履行債務，債權人就可以行使房屋買賣合同的交付房屋、要求更名過戶的債權，用該房屋清償債務，消滅債權。實際中，有的債權人雖然還沒有成為該房屋登記所有權人，但是往往已經實際從債務人處取得鑰匙，成為該房屋的實際占有者。
由此可以看出，以房屋買賣合同為借款作擔保與讓與擔保的大部分法律特征類似，但與讓與擔保相比較，還是有所不同。區別是讓與擔保是以先轉讓的所有權為擔保，擔保人對擔保物所享有的權利處于既得狀態，用房屋買賣合同擔保是以后轉讓的所有權為擔保，對擔保物所享有的權利處于期待狀態，故用房屋買賣合同設置的擔保應屬后讓與擔保。
結合本案，筆者認為原、被告雙方在簽訂房屋買賣合同時候，原告并未與被告相見，亦未能合理陳述該房屋價格的整個協商過程，原告本人甚至不清楚該房屋同地段同類型房屋的市場價格，以上的種種行為均與正常的購房交易習慣不相符合，并且雙方簽訂附解除合同的協議，賦予被告的房屋贖回權，被告亦提供錄音證據、證人證言，以上證據能夠形成證據鏈，該基礎法律關系就是民間借貸關系，法院據此判決并無不當。
2、法律適用。民事訴訟證據若干規定第三十五條規定，訴訟過程中，當事人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與人民法院根據案件事實作出的認定不一致的，不受本規定第三十四條規定的限制，人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求。但是該規定并沒有明確如果當事人拒不變更訴訟請求，法院是采用駁回原告的起訴還是駁回原告的訴訟請求。有的學者認為法院不應對其實體權利作出判決，而應當裁定駁回原告的起訴，否則替代了原告起訴的權利。
2013年6月13日，江蘇高院就民間借貸案件審理中的若干問題進行了專題討論，并形成會議紀要，紀要規定當事人之間以借貸為目的簽訂房屋買賣合作為擔保的,法院應當認定雙方名為房屋買賣實為民間借貸關系。出借人以房屋買賣關系提起訴訟，請求履行房屋買賣合同并辦理房屋過戶登記手續的，人民法院應當向其釋明按照民間借貸關系變更訴訟請求；出借人堅持不予變更的，人民法院應當判決駁回其訴訟請求。
由此可見，江蘇省高院對該問題的處理是采用的駁回原告訴訟請求的方式，即使原告要求被告協助過戶的訴訟請求被法院駁回后，原告完全可以以民間借貸關系為由再起訴至法院，其合法的實體權利仍可以得到法律保護。
值得注意的是，最高法院關于民間借貸案件司法解釋于2015年9月1日起正式實施。該解釋第二十四條規定，當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
由于該規定系司法解釋，地方法院的指導意見與司法解釋相互沖突時，自當優先適用司法解釋。為了解決該司法解釋的銜接問題，最高法院亦發布了關于認真學習貫徹適用《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》的通知，其中規定：“（一）人民法院確認民間借貸合同效力時，應當按照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第三條規定的精神，對本《規定》施行以前成立的民間借貸合同，適用當時的司法解釋民間借貸合同無效而適用本《規定》有效的，適用本《規定》；（二）本《規定》施行后新受理的一審案件，適用本《規定》；（三）本《規定》施行后，尚未審結的一審、二審、再審案件，適用《規定》施行前的司法解釋進行審理，不適用本《規定》；（四）本《規定》施行前已經審結的案件，不得適用本《規定》進行再審...”。
依最高法院的通知可見，該司法解釋對于2015年9月1日前受理的案件并無溯及力。故筆者認為對于2015年9月1日前受理的該類案件，采用駁回原告訴訟請求并無不當，對于2015年9月1日之后受理的該類案件，則應當裁定駁回原告的起訴。
3、審判思路。由于該類型案件，原告往往持有購房合同和購房收據，要求被告協助辦理過戶手續。被告雖然抗辯以房抵債，但是往往苦于拿不出相應的證據，被告承擔敗訴的風險較大。此時，筆者認為應當要求雙方當事人本人到庭陳述簽訂房屋買賣合同前的整個協商過程，探究其真實意思表示，審查房屋買賣合同約定的價格是否對等、合同的具體約定以及實際履行合同的行為是否符合交易習慣以及證人證言等因素綜合認定。
