內(nèi)容摘要：近年來，隨著農(nóng)村人口流動性的增強，城市建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷推進，農(nóng)村房地產(chǎn)市場也日趨活躍，農(nóng)村房屋買賣特別是農(nóng)村住宅的買 賣數(shù)量上升明顯，糾紛發(fā)生率較高，其中房屋買賣合同的效力是司法實踐中解決此類糾紛的難點。但由于現(xiàn)有房屋買賣的法律法規(guī)比較雜亂，尤其涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導(dǎo)致在司法實踐中對法律的理解和法律的適用不盡相同。本文主要從通過法律、法規(guī)、法理分析出發(fā)，對農(nóng)村房屋買賣合同效力進行分析，同時提出自己的見解，以饗讀者。
主題詞：農(nóng)村宅基地使用權(quán) 房屋所有權(quán) 房屋買賣合同 合同自由
一、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)分析
《憲法》規(guī)定了公民的合法的私有財產(chǎn)權(quán)，同時《物權(quán)法》第十三章規(guī)定了宅基地的使用權(quán)，因此公民的住宅及其所占用的土地使用權(quán)是公民最重要的生活保障，也是其財產(chǎn)權(quán)的主要組成部分。《土地管理法》將土地分為兩種所有權(quán)性質(zhì)，一是國家所有，一是集體所有，并明確了農(nóng)村宅基地歸農(nóng)民集體所有，歸農(nóng)民家庭無償使用。故根據(jù)上述規(guī)定，說明我國法律承認建筑物所有權(quán)與土地所有權(quán)可以分離的原則。由于在我國，任何單位或個人均無權(quán)處分土地所有權(quán)。土地所有權(quán)制度，體現(xiàn)的更多的是一種象征意義。故就房屋的處分而言，主要涉及到了房屋項下的土地使用權(quán)的處置，在城市，涉及到了國有土地使用權(quán)的處置，在農(nóng)村則涉及了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的處置。所以根據(jù)我國現(xiàn)行立法的規(guī)定，可以確認我國農(nóng)村房屋的標的物產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)為：房屋所有權(quán)+農(nóng)村宅基地使用權(quán)。因此，探討農(nóng)村房屋的買賣效力涉及到了農(nóng)民對自身擁有的房屋所有權(quán)及農(nóng)村宅基地使用權(quán)的處分權(quán)能問題。
在我國，所有權(quán)的權(quán)能包括占有、使用、收益和處分，最核心的權(quán)能是處分權(quán)。實際上，其他權(quán)能均可以由所有權(quán)人之外的人行使，但處分權(quán)只能由所有權(quán)人本人行使，換言之，處分權(quán)是所有權(quán)的標志。按照我國法律規(guī)定，農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)民的住房歸農(nóng)民所有。這樣，我國農(nóng)村土地所有權(quán)主體與房屋所有權(quán)主體存在著并非一致的情況，但農(nóng)村土地使用權(quán)可以依法為村民享有。當由于種種原因，農(nóng)民需要通過市場對房屋進行交易時，卻遇到法律上的重大障礙。因為房屋與宅基地均是不動產(chǎn)，宅基地屬于集體所有，處置了房屋必然要同時處置宅基地，這使得農(nóng)民住宅房的所有權(quán)的權(quán)能的實現(xiàn)受到了極大的阻礙。所以，在當前的法律條件下，如何保障農(nóng)民的私有財產(chǎn)所有權(quán)的實現(xiàn)，如何公平、合理又合法的處理好這類糾紛，是司法實務(wù)者回避不了的問題。
二、農(nóng)村房屋買賣合同效力認定的沖突
（一） 主張房屋買賣合同無效的法律依據(jù)及法理評析
1、根據(jù)《土地管理法》第62條及其他條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟組織的成員，且一戶只能享有一處。如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的人，將導(dǎo)致房屋項下的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這勢必導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴大化，違反《土地管理法》中關(guān)于宅基地使用權(quán)身份限制的規(guī)定。
2、《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”如果農(nóng)民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權(quán)作為標的物出賣了，實質(zhì)上就是對農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因而為該規(guī)定所禁止。
3、1999年國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”在農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記的情況下，買受人不能受到法律保護。
4、《山東省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條明確規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準……未經(jīng)審查批準，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應(yīng)認定為無效。”
（二） 主張房屋買賣合同有效的法律依據(jù)及法理評析
1、《土地管理法》及《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定對于宅基地的轉(zhuǎn)讓規(guī)定不明確，并沒有規(guī)定禁止農(nóng)民房屋出售。
在《土地管理法》第62條中，規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”、“農(nóng)村村民出賣、出租宅基地后，再申請宅基地的不予批準”。《土地管理法》中僅僅限定了宅基地的審批資格，沒有明確說明宅基地能不能轉(zhuǎn)讓。同樣，《物權(quán)法》第165條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當及時辦理變更登記或者注銷登記”，這條規(guī)定似乎肯定了農(nóng)村宅基地可以轉(zhuǎn)讓。《物權(quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。這里并沒有明確說明農(nóng)村宅基地是否可以轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓的對象是誰，而是把這個問題留給了其他法律法規(guī)來規(guī)定。
2、只有違反了法律法規(guī)當中的強制性規(guī)范中的效力性規(guī)定的合同才被視為無效合同。
《合同法》第52條第（五）項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。實踐中一般分兩種情況。一種情況是合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和公序良俗，法律直接規(guī)定此類合同無效。另一種情況是，合同違反了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，但法律、法規(guī)并沒有直接規(guī)定此類合同無效，合同是否有效需要經(jīng)過人民法院裁判的認定。
3、最高法院〔１９９２〕民他字第８號批復(fù)認為：農(nóng)村房屋買賣按約定交付房款以及管理房屋的買賣有效。
三、農(nóng)村房屋買賣合同效力認定的沖突解決
筆者認為，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當認定有效。理由是：
1、《土地管理法》規(guī)定的"農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)"雖然沒有明確規(guī)定適用于農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地，但是，從其立法精神來看，該條旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更不會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的。同時，《土地管理法》的第62條第3款又規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”顯然，農(nóng)村住宅并非不可出賣的，只是出賣之后不可再申請宅基地而已。
