公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。
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相關(guān)案例
1995 年據(jù)相關(guān)政策，知青子女小雨把戶籍遷入上海的舅舅何先生家。1996 年舅舅家適逢動(dòng)遷，小雨和舅舅經(jīng)安置獲得公房一套。2004 年4月5日，何先生與公房的產(chǎn)權(quán)單位某物業(yè)公司簽訂公房出售合同，幾個(gè)月后獲得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證。2005 年3月，何先生以30萬(wàn)元的價(jià)格將該房屋出賣給陳先生，雙方簽訂買賣合同，2005 年12月陳先生獲得產(chǎn)權(quán)證。小雨得知此事后，認(rèn)為自己沒(méi)有在職工家庭購(gòu)買公有住房協(xié)議書上簽名，舅舅和物業(yè)公司所簽訂的公房出售合同是無(wú)效的，并以此為由訴至法院。在訴訟中小雨又改變了主意，要求何先生按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。經(jīng)評(píng)估，雙方爭(zhēng)議的公房起訴時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格是45萬(wàn)元。而何先生認(rèn)為無(wú)論以何標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，都應(yīng)當(dāng)扣除其從物業(yè)公司購(gòu)買公房產(chǎn)權(quán)時(shí)已經(jīng)支付的2萬(wàn)元。法院根據(jù)小雨的訴請(qǐng)，依法判決何先生須補(bǔ)償小雨經(jīng)濟(jì)損失計(jì)人民幣14萬(wàn)元。
案例分析
本案中小雨已經(jīng)對(duì)何先生購(gòu)買公房的行為表示追認(rèn)，因此該合同已經(jīng)成為有效合同。主要問(wèn)題是何先生應(yīng)以何標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小雨進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。由于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)形成了多種意見(jiàn)。第一種意見(jiàn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以房屋出售時(shí)的實(shí)際價(jià)格為基礎(chǔ)，在家庭成員之間平分;第二種意見(jiàn)認(rèn)為由于房屋的實(shí)際成交價(jià)格往往低于市場(chǎng)價(jià)格，以此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配必然侵犯其他家庭成員的利益，應(yīng)當(dāng)以房屋出售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配;第三種意見(jiàn)認(rèn)為按實(shí)際價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格對(duì)雙方來(lái)說(shuō)未必公允，可以按起訴時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格來(lái)分配。另有意見(jiàn)認(rèn)為無(wú)論以何種價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，從公平合理的角度出發(fā)，都應(yīng)當(dāng)考慮房屋來(lái)源、成員的貢獻(xiàn)大小等酌情分配。
目前的判例傾向于采納第一種意見(jiàn)，以房屋的實(shí)際成交價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，將價(jià)款在權(quán)利人之間進(jìn)行分配。原因在于雖然購(gòu)房人購(gòu)買公房的行為和再次出賣售后公房的行為均未征得家庭成員的同意，但家庭成員此后既然認(rèn)可了上述兩個(gè)行為，對(duì)由此產(chǎn)生的房屋成交價(jià)格也應(yīng)當(dāng)視為同時(shí)予以認(rèn)可;否則，以較高的市場(chǎng)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配，在維護(hù)家庭成員利益的同時(shí)卻犧牲了購(gòu)房人的利益，形成顧此失彼的局面。
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