公房的同住人在沒有實際入住且在外邊分配了一套公房的情況下，任然判令在未經(jīng)同住人同意，公房買賣合同無效。原因源于系爭公房的來源是基于私房拆遷的安置房。
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新手買房注意事項
關(guān)于購房合同的常見疑問
商品房購房合同范本一
秦家兄弟早先與父母同住于本市宋家宅的私房，1990年私房動遷，被分配安置在本市樂山路一套22平方米的公房，戶主是兄弟倆人的父親，兄弟倆人都是這套公房的同住人，其中，秦弟是私房動遷安置人口之一，他在1991年將戶口遷入樂山路該公房。1994年秦兄作為父親的代理人辦理了購買長樂路公房的相關(guān)手續(xù)，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在戶主秦父名下，2001年后秦家父母相繼過世。由于對該公房產(chǎn)權(quán)發(fā)生爭議，秦弟將秦兄等告上法庭，以其為系爭房屋的同住人，系爭房屋的購買未征得自己同意為由，要求確認(rèn)被告秦兄等與房產(chǎn)公司簽訂的《共有住房買賣合同》無效。在法庭審理時，原告秦弟陳述自己在私房動遷之前曾分得單位公有住房一套，并一直居住在單位所分公房內(nèi)。
●法官點(diǎn)評：
法院并沒有依據(jù)《上海市城鎮(zhèn)公有房屋管理條例》的相關(guān)規(guī)定死板的認(rèn)定秦弟不屬于同住人，而是考慮了在拆遷安置的時候，秦弟也是安置對象之一，理應(yīng)對公房要求自己份額，且秦弟已把戶口簽進(jìn)系爭房屋中，秦弟沒有實際居住時因為房屋面積過小，而搬出去居住。認(rèn)定了秦弟的同住人資格，即有購房資格，因此以“購買公有住房應(yīng)當(dāng)取得所有同住人同意”判令公房買賣合同無效。
公房買賣制度錯綜復(fù)雜，應(yīng)該認(rèn)清買賣的本質(zhì)，從而抓住本源順利的解決問題。上述情況，當(dāng)公房買賣遇上房屋拆遷時，更要抽絲剝繭，把握住法律本質(zhì)。
購買產(chǎn)權(quán)：須其他同住人同意
丈夫偽造妻子印章和簽名，購買了公房產(chǎn)權(quán)并轉(zhuǎn)賣，房款到手后卷款逃跑，使妻、子面臨無家可歸的窘境。為維護(hù)自身的合法權(quán)益，妻子徐女士向法院遞交了訴狀，要求確認(rèn)丈夫郭先生與他人簽訂的公有住房出售合同無效，理由是丈夫購買公房產(chǎn)權(quán)的行為未征得同住成年人的同意。經(jīng)審理認(rèn)定，郭先生確實未征得妻子徐女士的同意擅自簽訂公房出售合同，根據(jù)冒用他人名義簽訂的公房出售合同無效的規(guī)定，法院依法宣告該合同無效。
●法官點(diǎn)評：
這是一起公有住房出售合同糾紛。根據(jù)上海市《一九九五年出售公有職工住房的方案》實施細(xì)則的規(guī)定，若要購買公房產(chǎn)權(quán)必須符合兩項條件，一是購房人是公房的承租人或是同住人，二是必須征得其他具有購房資格的同住人同意并簽署職工家庭購買公有住房協(xié)議書。但是在實踐中，一部分購房人受利益驅(qū)動，在未征得家庭成員同意的情況下，通過私刻或盜用圖章、偽造簽名的方式取得職工家庭購買公有住房協(xié)議書，而一些公房出售單位對此類協(xié)議也疏于實質(zhì)審查，即與購房人簽訂合同。相當(dāng)一部分購房人在獲得公房產(chǎn)權(quán)后立即將房屋再行出賣，以達(dá)到獨(dú)吞房款、中飽私囊的目的。上述糾紛即是這類案件的典型。
職工家庭購買公有住房協(xié)議書是具有購房資格的人協(xié)商一致同意購買公有住房，并確定其中一人或數(shù)人為所購房屋產(chǎn)權(quán)人的合同。本案提示人們，房屋是保障生活安定的重大生活資料，對與其相關(guān)的租賃憑證、產(chǎn)權(quán)證、私章、身份證等重要證件在日常生活中應(yīng)當(dāng)妥善保管。家庭成員之間應(yīng)當(dāng)講究誠信，在購買公房產(chǎn)權(quán)這類重大事項上應(yīng)當(dāng)互諒互讓，協(xié)商一致，不能為了一己私利損害全體家庭成員的合法權(quán)益。公房出售單位則應(yīng)加強(qiáng)對職工家庭購買公有住房協(xié)議書的審查，把好簽約關(guān)。
