二手房交易流程的交易方式選擇
對(duì)于賣方來講，除非賣給自己的親朋好友可以選擇自行交易，否則，委托中介進(jìn)行交易是最方便和省心的方式。與中介公司簽訂委托代理合同，并把鑰匙交給中介公司后，中介公司會(huì)全權(quán)負(fù)責(zé)發(fā)布售房信息、看房等一切事務(wù)，而且當(dāng)前中介市場(chǎng)二手房交易，通常是由買方來支付中介費(fèi)用的，因此對(duì)于賣方來講，應(yīng)首選委托交易的方式。首先，必須選擇一家安全放心的中介公司。中介公司的優(yōu)勢(shì)在于具備大量的房產(chǎn)信息、專業(yè)的政策把握能力和良好的交易渠道。這些優(yōu)勢(shì)都是普通人無法具備的。目前，一些不法中介利用自己與客戶之間的信息不對(duì)稱的優(yōu)勢(shì)大賺昧心錢，使得很多普通的二手房租、售雙方蒙受了巨大的損失。那么，應(yīng)該怎樣鑒別房產(chǎn)中介公司的好與壞呢?怎樣才能找到一家可以令人放心的中介公司為我們服務(wù)呢，其實(shí)很簡單，只要按照以下幾點(diǎn)進(jìn)行鑒別就可以了。
(l)資質(zhì)審查。
好的中介公司應(yīng)該具有長期固定的辦公地點(diǎn)和合法的營業(yè)資質(zhì)。我們可以通過進(jìn)店觀察和確定其營業(yè)執(zhí)照上是否具有房產(chǎn)中介資質(zhì)來鑒別該中介公司的合法性。
(2)實(shí)力審查。
盡量選擇實(shí)力雄厚的房產(chǎn)中介公司為自己進(jìn)行服務(wù)。可以通過營業(yè)執(zhí)照上的注冊(cè)資金和該公司擁有的門店數(shù)日來確定其公司實(shí)力的強(qiáng)弱;
(3)口碑審查。
口碑對(duì)任何公司都是十分重要的無形資產(chǎn)。擁有良好口碑的房產(chǎn)中介公司一定有獨(dú)特的服務(wù)特色和不錯(cuò)的信譽(yù)度。
(4)形象審查。
對(duì)門店的裝修和人員的素質(zhì)進(jìn)行觀察，好的中介公司都比較注意形象。無論是店面形象還是員工形象都應(yīng)該是整齊、得體的。
(5)員工素質(zhì)審查。
不要小看中介員工進(jìn)客戶家之前穿上鞋套、不在業(yè)主家中大聲說話和抽煙這些小細(xì)節(jié)。一個(gè)注重服務(wù)細(xì)節(jié)的中介公司往往是我們最好的選擇。
(6)工作劃分精細(xì)程度的審查。
優(yōu)秀的中介公司分工較細(xì)，一般都有自己獨(dú)立的簽約地點(diǎn)或交易大廳。在二手房買賣交易的前期由一個(gè)專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事接收客戶意向、房產(chǎn)推薦、帶客戶看房、收取定金、草簽協(xié)議、驗(yàn)房、交房等工作。而后期的簽訂房地產(chǎn)買賣正式合同、網(wǎng)簽、辦理過戶、貸款、領(lǐng)取房產(chǎn)證等手續(xù)則交由專門的部門來完成。這樣使得整個(gè)交易更加透明和令人放心，能確保交易的安全性。
現(xiàn)在大多數(shù)二手房的銷售都是通過中介公司完成的。在委托中介公司時(shí)要記住一個(gè)原則：只找信譽(yù)好、口碑佳的大型中介公司進(jìn)行委托，這是房產(chǎn)可以安全交易的關(guān)鍵。
另外，通常要與中介公司簽訂《委托代理協(xié)議》。找到一家好的中介公司就要與其簽署委托代理協(xié)議。委托代理協(xié)議應(yīng)注明該房屋的具體地址、門牌號(hào)、房屋基本狀況、委托房價(jià)、委托期限以及賣方對(duì)買方的要求(如付款方式)等，并加蓋中介公司的印章表示認(rèn)可。推薦使用“獨(dú)家代理”的形式把房產(chǎn)委托于指定的中介公司進(jìn)行銷售。這樣可以避免多家中介公可同時(shí)打擾房主的正常生活的現(xiàn)象。如果采用 “限時(shí)銷售”的方式則更能保護(hù)賣主的利益。當(dāng)然在二手房交易供不應(yīng)求、房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較快的時(shí)候，賣方也可把房屋委托給多家中介公司代理出售，而且不與中介公司簽訂代理合同，這樣賣方就可以任意選擇“出高價(jià)”者成交，這種情況下要注意不要在中介公司留下相關(guān)材料，且不要輕易簽字，另外要防止中介公司惡意網(wǎng)簽。
賣家在委托中介時(shí)，還應(yīng)注意，協(xié)議中要明確房屋的出售價(jià)格，賣方應(yīng)注意區(qū)分“凈到手價(jià)”、“出售價(jià)”及“合同價(jià)”等概念。鑰匙交給中介公司管理的，還要對(duì)房屋內(nèi)的設(shè)施及物品進(jìn)行清點(diǎn)確認(rèn)。另外，這份委托協(xié)議賣方一定要留一份有中介公司蓋章的原件，因?yàn)橛行┲薪椴捎脧?fù)寫紙簽訂委托合同，一式幾份，賣家在首頁上的簽字會(huì)復(fù)印到另外幾份上。因此，賣方應(yīng)注意到合同的空白處有可能會(huì)被誤視作你授權(quán)由中介填寫，需明確自己是否有此意愿。中介公司為防止買賣雙方簽訂居間合同后不愿簽訂買賣合同，往往會(huì)在居間合同中約定“發(fā)生這種情況時(shí)，買賣雙方需付違約金給中介公司”，對(duì)此應(yīng)特別注意。另外，對(duì)于賣方來講，在與中介公司簽訂的合同里要注意明確中介費(fèi)用的承擔(dān)方而且注意不要把房產(chǎn)證、身份證等證件的原件在中介公司留存。
北京岳成律師事務(wù)所
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