看到不少網友對于二手樓市交易的困惑重重,加上對中介交易環節的不了解,于是對中介也有不同程度的不認可,所以我認為,做為一個從事中介行業有近四年的人來說,風證過深圳中介發展各個階段,也見證了深圳房價近三年來上漲的全部過程.尤其是對二手樓交易流程和中介的一些操作規則可以說有較深的了解.本人認為,中介與買賣方之間承在一定的認識上的誤解或是誤差,這一是取決于行業的市場機制,二是取決地行業自律行為的欠缺,如果二者之間的了解程度加強了,就可以避免很多問題,所以這是本人開貼的初衷,希望得到網友們的認可.
下面我就以下幾個方面詳細解釋三級市場二手交易各個環節.
第一:交易流程;
1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國土局查檔,交付定金
2. 過戶 交納相關稅費 (如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款)
3. 領取新證,(如需向銀行貸款的要到銀行做抵押,簽署抵押合同)
4. 很行放款給賣方
5. 水電,煤氣,物業管理,有線收視,寬帶,電話等的過戶
這些只是大致介紹一下主要的交易程序,下面我還會對每一個流程進行詳細說明
第二,是中介在進行房交易時的操作規則,或者說是操作實務程序
1. 房源信息和客戶信息的收集
2. 中介方如何帶客戶看房,協助客戶尋找到中意的房;中介如何幫助業主進行宣傳推盤
3. 中介方如何促成買賣雙方的交易方法及專業技巧
4. 三方合同簽定的時候應注意的事項
5. 在過戶過程中買賣雙方應配合的事項
先說第一個問題
1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國土局查檔,交付定金
當買賣雙方在中介的促成下簽署了《三方交易合同》(即中介公司提供的本公司的二手房的買賣交易合同,有三方均需簽名的〕后,應同時到國土局查檔.
此舉的目的是為買房及中介方防范交易風險而作的.因為如果賣方出來交易不實行為,很有可能會出現交易糾紛.查檔一是可以確認該成交物業的權利人是否是簽約的人,二是確認簽約的賣方是不是占該物業的全部所有份額,三是確認是否在銀行抵押.
在這個簽約的環節,應注意的問題有以下幾點:
1. 如果賣方權利人只有一個人名的話,中介和買房應弄清此人是否已婚,如果已婚,其賣房行為是否得到其配偶的同意支持,如果是的話,應由夫妻同往簽署,如果另外配偶一方未能親自到達共同簽約,最能是簽約人能同時出示配偶的親筆授權書,這樣防止婚內財產私自轉移導致交易最終不能成交的情況發生.不然,中介方要承擔把關不嚴,未有盡職盡責的責任,買方很有可能會損失定金,甚至是首期款等!
在中介交易實務中,通常會出現因為急于簽單,而未能取得該物業另個一個未在房產證上登記姓名的人的書面授權書而促成三方交易. 一旦出現權利人另外一方并不同意出售此物業而導至向法院訴訟后,法院會宣布此合同無效的,買方就有可能帶來無心的麻煩和金錢損失
比如有些夫妻一方私自處理婚內財產,或是老公買給二奶的,后來要出售時被老婆知道了,告上法院再就是有些是朋友合買的房,現在深圳有大量未婚同居者共同買房,房產證上寫上一個人的名字時,很有可能被寫上名字的人利用這個便利私自處置房產
2. 過戶 交納相關稅費 (如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款)
這個過戶如果按業主(賣方)的房產證是在銀行抵押的話,就要先贖樓,也就是還清銀行的欠款后,銀行歸還其房產證原證,這樣業主才擁有房產的100%份額,這樣才可以到國土局進行正常交易。
過戶時要交納的稅費情況又分以下幾種:
A. 原房產證登記時間到交易時間滿五年的,可以免去營業稅,同時也會免去城建維護費和教育附加稅,否則將不得免除;
