2001年1月，阿明(化名)看好了城區(qū)的一套二手房，并與屋主簽訂一份《房屋半產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》。協(xié)議書(shū)約定，屋主將位于某單位內(nèi)的一套面積為50多平方米房屋轉(zhuǎn)讓給他。協(xié)議簽訂后，阿明如約將購(gòu)房款16000元付給屋主，屋主將房屋交付阿明使用，并將與該房屋有關(guān)的《半產(chǎn)權(quán)證》、屋主與該單位之間簽訂的《公有住房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議公證書(shū)》、《公有住房出售價(jià)格評(píng)估表》、《購(gòu)房發(fā)票(收據(jù))》等相關(guān)票證交付給阿明收?qǐng)?zhí)。
2004年6月，為了明確雙方的權(quán)利義務(wù)，阿明與屋主就該房屋轉(zhuǎn)讓事宜進(jìn)一步簽訂了更為詳細(xì)的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》。并經(jīng)原出售房屋單位鑒證。該協(xié)議第四條約定，辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)，作為賣(mài)房的屋主應(yīng)予以協(xié)助。2006年，阿明補(bǔ)交購(gòu)全產(chǎn)權(quán)差額8000多元、房屋所有權(quán)登記費(fèi)及工本費(fèi)和測(cè)繪費(fèi)。
2007年4月，該房屋取得了全產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但該證書(shū)在屋主手中收?qǐng)?zhí)，并且仍登記在屋主名下。阿明得知情況后，隨即持《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》及相關(guān)證件到房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門(mén)辦理過(guò)戶登記手續(xù)，工作人員告知這需要屋主簽字才能完成。阿明找到屋主，要求屋主協(xié)助他辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給他，但屋主卻不樂(lè)意了，經(jīng)過(guò)多次交涉，屋主拒不履行合同約定的辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)義務(wù)。
交了錢(qián)，卻拿不到房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶證書(shū)，阿明非常郁悶。既然屋主不能根據(jù)雙方的約定及誠(chéng)實(shí)信用的原則，協(xié)助自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，阿明隨后向法院提起了訴訟，維護(hù)了自己的合法權(quán)益。
常見(jiàn)三種情況，容易成為延期交易原因
因不能及時(shí)辦理房權(quán)過(guò)戶手續(xù)而遭遇一方不愿配合，最后不得不對(duì)簿公堂解決問(wèn)題。廣西典圣律師事務(wù)所陳兆福律師說(shuō)，其實(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方通常在簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，并不急于辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，大多是因?yàn)橐韵氯N情況的存在——
無(wú)證二手房的買(mǎi)賣(mài)
無(wú)證二手房的買(mǎi)賣(mài)是出賣(mài)人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，即將房屋轉(zhuǎn)讓。買(mǎi)賣(mài)的雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中作了待出賣(mài)人取得房屋產(chǎn)權(quán)證后再辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的約定。
此情形所面臨的最大法律障礙是，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。但是，實(shí)踐中對(duì)于無(wú)證的二手房買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力，不同法院存在不同的看法，有的法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”而直接認(rèn)定合同無(wú)效，也有的法院認(rèn)為該規(guī)定只是管理性規(guī)定，而非強(qiáng)制性規(guī)定，只是規(guī)范房屋權(quán)屬不能發(fā)生變更，但是對(duì)合同效力沒(méi)有影響。
陳律師認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”，對(duì)于無(wú)權(quán)處分的合同效力待定。所謂處分權(quán)，是所有權(quán)的四大權(quán)能之一，對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，賣(mài)房人只有取得房屋權(quán)屬證書(shū)，才依法取得房屋所有權(quán)而有權(quán)處分該房屋，因此，如果賣(mài)房人在取得房屋權(quán)屬證書(shū)前出賣(mài)房屋，二手房買(mǎi)賣(mài)合同的效力待定，如果發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)賣(mài)房人仍未取得房屋權(quán)屬證書(shū)，則二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
按揭房屋的買(mǎi)賣(mài)
按揭房屋買(mǎi)賣(mài)受多種合同關(guān)系約束，存在多個(gè)房地產(chǎn)權(quán)利人：一是房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓人和受讓人之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，二是借款合同約定的借款人與貸款人之間的借貸關(guān)系以及相關(guān)的第三方保證人、抵押人與借款人之間的擔(dān)保關(guān)系。最常見(jiàn)的情形是，貸款銀行作為抵押權(quán)人，對(duì)賣(mài)房人的房屋享有抵押權(quán)，未經(jīng)貸款銀行同意，賣(mài)房人不能辦理房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)的雙方為了避免煩瑣的轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，常在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中作了待全部清償銀行貸款贖回抵押權(quán)后再辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的約定。此情形所面臨的最大法律風(fēng)險(xiǎn)是，買(mǎi)受人以出賣(mài)人的名義長(zhǎng)期按月清償銀行的貸款，而買(mǎi)受人自己的權(quán)利無(wú)任何法律保障，以及買(mǎi)受人不按時(shí)還款時(shí)，出賣(mài)人背上不良信用記錄的污點(diǎn)。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定：“個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。”因此，有些取得所有權(quán)還不足5年的房屋轉(zhuǎn)讓，買(mǎi)賣(mài)雙方為了避免全額繳納營(yíng)業(yè)稅，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中作了延期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的約定。
為避稅故意延期房屋交易
陳律師針對(duì)上述三種情形，認(rèn)為所面臨的共同的法律風(fēng)險(xiǎn)是，由于交易時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，甚至權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定，增加了交易過(guò)程中出現(xiàn)意外及一方違約的可能。如在上世紀(jì)90年代中期，一買(mǎi)房人與賣(mài)方簽訂了二手房交易合同后，一直沒(méi)有及時(shí)辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，買(mǎi)受人直到最近想起要辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)發(fā)現(xiàn)，出賣(mài)人之一由于健康原因已于數(shù)年前病故。物是人非，買(mǎi)受人不得不一一找到該出賣(mài)人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。在此過(guò)程中，有些繼承人坐地起價(jià)，可想而知，買(mǎi)受人不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過(guò)戶手續(xù)，弄得身心疲憊。
交易時(shí)間過(guò)于延長(zhǎng)還須提防一房二賣(mài)
二手房交易時(shí)間過(guò)于延長(zhǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方不僅要面臨難以預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)，還要提防一房二賣(mài)的可能，即使將合同進(jìn)行公證，也不能排除出賣(mài)人將房屋再次轉(zhuǎn)讓的可能，這樣一來(lái)，買(mǎi)方所蒙受的損失也就更大了。
我國(guó)的相關(guān)法律對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，在出現(xiàn)一房二賣(mài)的情況時(shí)，并不是誰(shuí)的合同簽訂在先房屋就歸誰(shuí)所有，誰(shuí)先占有房屋就歸誰(shuí)所有，而是誰(shuí)先登記過(guò)戶房屋就歸誰(shuí)所有，因此即便房屋買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)過(guò)了公證，但出賣(mài)人又將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)他人，并辦理了房屋登記過(guò)戶手續(xù)，則該房屋就只能為他人所有，而先前簽訂合同的買(mǎi)受人就只能是依據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任了。由此可見(jiàn)延遲辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的二手房交易，實(shí)際上增加了交易雙方的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是買(mǎi)受人的風(fēng)險(xiǎn)。
陳兆福律師就此提醒說(shuō)，目前市場(chǎng)上二手房交易的數(shù)量大，情況復(fù)雜，建議二手房交易的當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)延期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記進(jìn)行理性的思考，充分了解其中所蘊(yùn)涵的法律風(fēng)險(xiǎn)，選擇更為有利于自身的交易客體及交易方式，減少糾紛的發(fā)生。
