2011年，可以說是房地產(chǎn)市場受到政策調(diào)控最為密集且嚴厲的時期：新國八條細則頒布，差別化的信貸政策，“限貸”、 “限購”、連續(xù)加息、上調(diào)存款準備金率減少可貸款總額，一系列限制需求的政策接踵而至，在種種力量博弈之下，二手房買方、賣方等各方關系人面對這個市場更加謹慎，而武漢市二手房市場又呈現(xiàn)出什么樣的特征?
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房價的持續(xù)走高，使得一部分市民將首次置業(yè)的目標投向了二手房。武漢中聯(lián)公司市場分析師就表示，目前該公司成交的買賣單中，仍然以剛性需求為主。雖然成交量在下滑，但是市場的剛性需求仍舊存在。
分析數(shù)據(jù)顯示，隨著各種調(diào)控政策的深化，投資性購房行為漸漸淡出市場，取而代之的是居民日益強烈的購房欲望。5月15日，萬科金色城市3期，精裝6500元，折合毛坯僅5500元起，開盤僅四小時，776套房源就已售罄。在全市成交量還在微幅變動的環(huán)境下，在市場的觀望期，這樣的結果不免讓開發(fā)商們感到，價格才是王道。另外，后湖、金銀湖、盤龍城等區(qū)域的樓盤，也吸引了越來越多的剛需購房者。
“剛需”仍是購買主力
關鍵詞：剛需
近幾月來武漢租賃市場呈現(xiàn)火熱趨勢。因房價的不穩(wěn)定，買轉(zhuǎn)租成為普遍現(xiàn)象，很多有購房需求的買家們紛紛改變策略，變買房為租房。另一方面，相對于買賣市場的冷淡，租賃市場的活躍使越來越多的業(yè)主都樂于轉(zhuǎn)售為租。加上近期的畢業(yè)季來臨，租賃市場需求量旺盛，部分片區(qū)租金小幅上漲。
近期二手房買賣受影響，買賣雙方的觀望和期望，促使房屋租賃價格不斷上升。據(jù)武漢中聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，通過該公司成交的租房價格已經(jīng)達到了每平米23.7元。 “隨著大學生畢業(yè)季的到來，租賃市場將持續(xù)火熱，加上市場整體情況影響，預計下階段房屋租金還會持續(xù)上漲。”
白領、小商戶和一些小公司構成了穩(wěn)定的租賃客源，這在洪山片區(qū)和光谷片區(qū)表現(xiàn)最為明顯。從各家中介公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，租賃市場每周都有穩(wěn)定的成交量。
租賃市場需求旺盛
關鍵詞：租賃
近幾月武漢的二手房成交量下跌，一些中小二手房中介相繼關門，許多品牌房產(chǎn)中介則是在這個時期采取了對外招人、逆市擴張的做法。
由于今年信貸政策的收緊，本地多家銀行對二手房貸款采取了限貸的舉措，很多購房者遭遇貸款“攔路虎”，只能被迫放棄購房打算，轉(zhuǎn)為觀望。從市場需求看，武漢市場還有不小的購房需求，但都被“等貸”抑制住了。銀行收緊貸款，直接帶來的沖擊就是二手房的交易量下滑。雖然很多購房者的購房意向轉(zhuǎn)為觀望，但多數(shù)房東對出售房屋的價格預期卻并沒有下調(diào)而是選擇了租售并重的手段，買賣雙方的價格對峙從而導致了二手房市場的這樣一個博弈現(xiàn)象的出現(xiàn)。
面對這樣一個市場，江城的多家中介為謀求生存空間勢必采取更多的競爭手段來搶占市場份額，隨著外來品牌中介公司的入駐，越來越多優(yōu)秀的中介公司選擇在市場僵持的時期在黃金地點開設新店。從去年開始，國家利用一系列的“限購令”，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。武漢有一個龐大的對住房有剛性需求的市民群體，必然會帶來武漢房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展機遇，特別是二手房市場的機遇。
中介逆市待發(fā)
關鍵詞：中介
行業(yè)看點》》》
二手房交易冷熱不均
觀望期將持續(xù)
記者走訪發(fā)現(xiàn)，近期二手房市場前景不明朗，二手房成交結構出現(xiàn)了變化。有些房子失寵被冷落，乏人問津;有些房源緊俏，一放盤就被搶購。面對冷熱不均的市場，業(yè)內(nèi)人士分析，市場觀望期可能要過3個月，在此期間購買二手房需審慎，切莫跟風。
中心房源受歡迎
受限購、限貸等調(diào)控政策影響，武漢近期二手房的價格出現(xiàn)波動，成交量在幾月內(nèi)呈現(xiàn)持續(xù)下跌的趨勢，而掛牌量卻居高不下。
根據(jù)某網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，6月武漢市二手住宅共成交了1888套，與上月相比減少了54套，降幅為2.86%，平均每天成交量為63套。從成交區(qū)域來看，漢口中心區(qū)和武昌中心區(qū)的二手住宅成交量在本月有所回升，而漢陽中心區(qū)的二手房成交量則在本月有所下降。這三個區(qū)域的成交量占成交總量的51.48%。
業(yè)內(nèi)人士認為，許多業(yè)主并未受到樓市價格波動的影響急于出手物業(yè)，而是采取反復掛牌試“水溫”的應對方式。但是從市場認可來看，剛性需求仍然在市場占有主導地位，這也導致了二手房各區(qū)域間冷熱不均的現(xiàn)象。
大戶型遭冷落
“最近行情不好，大戶型不好賣，手上有大戶型，尤其是高端物業(yè)房源的業(yè)主表示可以有小額的議價空間。”在竹葉山附近的一家中介的工作人員介紹，目前該地區(qū)的一處130平米的物業(yè)掛牌價為90萬，小降了100-200元/平方米左右。
市民曲女士告訴記者，她本來想買一套140平米的大房子，但是考慮到房價居高不下，房屋總價過高，付完首付后貸款金額也不小，自己經(jīng)濟上壓力太大，所以最終決定改買一套90平方米的房子。
“雖然近期市場行情不穩(wěn)定，但是中小戶型還是比較好賣，特別是總價50萬左右的小戶型。但是總價超過70萬的大戶型，或者是在遠郊的大戶型看的人就相對比較少。”中介公司接待的客戶大多是為小戶型而來，一些偏遠片區(qū)或是周邊配套不完善以及超過100平方米的房源，相對關注的人較少。另外，房屋總價過高，使投資客資金受限，也開始投資小戶型，大戶型則被“冷落”。
原因：市民觀望情緒重
近期樓市冷淡的環(huán)境下，買賣雙方都具備較大的議價空間，但樓市前景不明，導致不少購房者不敢輕易出手，大量的剛性需求客戶都在持幣觀望。他們對房價下調(diào)的希望導致其與賣方在房屋價格上的僵持，減緩了成交速度。
武漢中聯(lián)地產(chǎn)市場分析師韓曙光認為，在政策和房價影響下，購房者尤其是改善型住房人群放緩了出手速度，從自身需求出發(fā)理性面對市場，在戶型、價格、地段等因素上有所取舍。業(yè)主對房市仍然持樂觀態(tài)度，而買方對國家政策抱有希望，所以雙方會繼續(xù)僵持下去。現(xiàn)在，無論是買方還是賣方，普遍存在買漲不買跌的心態(tài)，業(yè)主的惜售心理嚴重，不會輕易放盤。而市場供需矛盾與政策走勢的這種博弈將至少會持續(xù)三個月時間。
