6月4日，住建部、中國人民銀行、銀監會三部委聯合發出《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，使得本輪房地產新政策中最令人關注的“二套房”終于有了明確的說法。業內普遍認為，“二套房”認定細則落地后，無論是對銀行二套房放貸審核還是對購房人來說都是非常有利的，市場交易量有望出現理性回歸。
政策核心
根據住建部、中國人民銀行、銀監會三部委聯合發出的《通知》，三種情況會被認定為二套房：
1、借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;
2、借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的;
3、借款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
各方影響
銀行對二套房認定有章可循
事實上，在二套房認定細則未出臺前，各家銀行已經根據本輪新政策調控的精神按照“認房又認貸”的標準來執行。據了解，從5月份下旬開始，各家銀行已陸續拿到了住建部門房屋登記信息系統的“密鑰”，開始通過“認房又認貸”的標準來認定二套房。二套房認定細則出臺后，銀行通過該系統認定借款人名下住房套數會更加精準。
購房人觀望情緒可能會釋放
在細則未明確之前，借款人因為對未來政策拿捏不準而出現短暫性購房觀望情緒。二套房認定細則出臺后，購房人的觀望情緒可能會有所轉機，購房人會本著自身實際需求該出手的出手，該貸款的貸款。
部分外地人買房愿望可實現
在二套房認定標準未出臺前，銀行對不能提供一年以上納稅或社保證明其一的外地購房人，不提供住房貸款發放，而此次政策雖然將這類人群貸款比照二套(或以上)住房政策執行，不過也可以讓這部分人群實現買房愿望。
據“偉嘉安捷”統計，在總的購房人群中，外地籍人群所占比重約為七到八成，而這七到八成中有10%至15%左右的外地購房人不能提供納稅或社保證明，該條政策對這部分人群來說可謂是“雨后甘露”。
市場操作
購房人作假將被記不良記錄
從目前的市場操作來看，銀行放貸本著異常嚴謹的態度，對擔保公司及借款人放貸慎為小心，要求擔保公司及借款人必須向銀行提供真實、合法的貸款證明材料及個人信息資料。
如經查詢后發現作假，那么擔保公司將會列入銀行的黑名單，不予以合作，同時借款人也會記作不良記錄存入銀行的相應征信系統中。
業內疑問
成套住房如何認定
本次出臺的二套房認定細則規定：商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。
這個政策中提出判定居民家庭套數，應根據成員名下實際擁有的成套住房數量，“鏈家地產”市場分析師張月提出疑問——成套住房如何認定呢?“夫妻雙方共同擁有的一套住房，那這套住房算不算每個成員名下的成套住房呢?成套住房的定義需要進一步給出說明。”
前后對比
放寬外地人購房及異地置業
變化1：進京未滿一年可按“二套房”貸款
4月30日出臺的“京十二條”中明確規定：“要求商業銀行對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款。”
二套房認定細則原文：“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行;商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定，對其暫停發放住房貸款。”
據“鏈家地產”市場研究部統計，不能提供1年以上本市納稅證明的外地購房群體在北京房屋買賣市場上占比約為5%左右，這次放寬了外地人在京購房門檻，也就一定程度上釋放出了5%的購房需求，對當前成交弱勢、需求觀望的樓市也是一種利好的刺激。
變化2：外地人在京無房再購房仍算首套
二套房認定細則原文：“借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的貸款人，應對借款人執行第二套(及以上)差別化住房信貸政策”
對北京房地產市場來說，這一政策放寬了兩類購房者的購房門檻：一是在外地有房但準備在京購房的置業者;二是在北京工作，已經在外地買房還未在京置業的購房者。因此會刺激異地置業者在京購房。
