2009年9月，甲銀行將辦公樓賣給乙公司，價款500萬元，協(xié)議簽訂后乙公司即交付50萬元定金。2010年10月，甲銀行將該處房產(chǎn)拍賣，乙公司預(yù)交拍賣保證金50萬元，并以500萬元競買成功，并付房款100萬元。后因客觀原因無法辦理房產(chǎn)證。經(jīng)協(xié)商，甲銀行退還乙公司200萬元，乙公司開具收款憑證。現(xiàn)乙公司提起訴訟，要求解除房屋買賣協(xié)議，并就買賣協(xié)議要求甲銀行雙倍返還定金100萬元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告訴請解除房屋買賣協(xié)議，并要求被告雙倍返還定金，然房屋買賣協(xié)議因雙方當(dāng)事人簽訂拍賣合同而自行解除。后無法辦理房產(chǎn)證，致使合同目的不能實現(xiàn)，經(jīng)雙方協(xié)商，被告將原告交付的房款200萬元全部退還，原告開具收據(jù)，可見雙方當(dāng)事人均無意再履行該拍賣合同，法院遂判決解除拍賣合同，對于原告訴請不予支持。
王剛律師點評：本案焦點是后一拍賣合同對前一買賣協(xié)議是內(nèi)容變更還是新合同，以及兩次50萬元定金的法律性質(zhì)不明。
本案中，原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議，價款500萬元。協(xié)議簽訂后原告即交付定金50萬元，后被告將該處房產(chǎn)拍賣，原告以500萬元競買成功。房屋價款雖然不變均為500萬元，但合同的實質(zhì)內(nèi)容已經(jīng)改變。因被告將同一標(biāo)的物進行拍賣，原告亦沒有基于原房屋買賣協(xié)議提出異議，且參與競買。此時，原告與被告就同一標(biāo)的再次簽訂拍賣合同，雙方當(dāng)事人的行為實際是一種協(xié)議解除，即協(xié)商一致將原房屋買賣協(xié)議予以解除，其內(nèi)容主要是把原來的合同廢棄，使基于原合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)歸于消滅，雙方之間重新成立一個拍賣合同。本案原告訴請解除房屋買賣協(xié)議，并要求被告雙倍返還定金，然房屋買賣協(xié)議已因雙方當(dāng)事人簽訂拍賣合同而自行解除，遂不存在房屋買賣協(xié)議解除與否的問題。
關(guān)于定金的性質(zhì)及適用，本案當(dāng)事人在房屋買賣協(xié)議中規(guī)定定金條款時，并沒有明確規(guī)定原告交付定金的性質(zhì)，因而只能視為違約定金。同時后一房屋拍賣合同可視為雙方當(dāng)事人對前一房屋買賣協(xié)議的解除，雙方既已同意解除合同，基于該買賣協(xié)議的權(quán)利義務(wù)也應(yīng)終止，其定金的擔(dān)保作用也即消失，因而不應(yīng)適用定金罰則。本案的拍賣合同亦沒有將拍賣保證金轉(zhuǎn)化為定金，且雙方因客觀原因無法辦理房產(chǎn)證，經(jīng)協(xié)商被告退還原告已付款項，原告開具收款憑證，被告不存在違約行為，故此案并無定金罰則適用之余地，不應(yīng)支持原告就買賣協(xié)議而言的雙倍返還定金的訴訟請求。
