“法院拍賣房”悄然紅火
“不是我沒能耐，而是這房價實在上漲太快！”
這句被“惡搞”改編過的歌詞，在全國房價“漲”聲一片的情況下，正成為大部分城市中產階級的真實狀態寫照：收入不算低，生活還可以，但就是房子買不起。
不過，有一個做“二手房”交易的地方生意不但沒有減少，反而竟有突然紅火起來之勢。
“我們每個月大概賣出10多處受法院委托進行拍賣的房產。”北京天問國際拍賣有限公司（下稱“天問公司”）總經理季濤告訴記者。在日益有價無市的房地產市場，每月10多處的銷售額無疑是很多專門做二手房交易的房地產中介都希望達到的目標，而天問拍賣公司在北京并不算是規模最大的房地產拍賣公司。
法院委托拍賣房地產是法院在執行過程中委托拍賣公司對相關房產進行強制拍賣。在拍賣前，法院會委托獨立的專業評估機構對該房產價值做出評估，確定拍賣底價后，由拍賣公司具體負責拍賣過程。
然而，作為一種非主流的房地產交易模式，房地產拍賣對于大部分普通購房者來說還是件很陌生的事情，它何以能成為二手房市場交易新寵呢？記者在走訪中發現，為我們大部分業外人所不了解的是，拍賣房在交易成本和銷售價格上具有得天獨厚的優勢。
低至七折的價格
13800元/平方米！這是上個月天問公司受法院委托在拍賣北京朝陽區高檔樓盤棕櫚泉國際公寓兩處房產時的成交價格。新浪房產頻道顯示，在2006年2月份最后一次更新資料時，該樓盤均價為19500元/平房米，其2003年開盤時的均價已是11000元/平米。
照此計算，該拍賣價格僅為市場價格的7折，而這還沒有算上今年上半年以來北京房地產價格整體上漲的因素。
“拍賣房的價格都會比市場價格低一些。目前北京的拍賣房價格相當于市場價的8.5折吧，而南方的城市比如廣州、上海等地拍賣房市場比較成熟，而且人們對于二手房沒有偏見，拍賣房價已高達市場價的9折或以上。”天問拍賣公司的負責人季濤向記者分析說，在兩三年前，由于對二手房消費觀念沒有轉變，加上房源比較差，在北京法院拍賣房的價格甚至會低至7折以下。
不過，隨著目前房地產市場的水漲船高，法院拍賣房交易正日漸活躍。
“現在房源越來越好了，很多都是從未入住過的新房，這吸引了很多個人買家。”季濤說，目前參與競買的買家主要是中介公司和個人買主。
房地產市場的強勁走勢，讓很多中介公司在參與競拍時都帶有一種明顯的“收房”心態，“不論地段，不論戶型，基本上覺得價格合適就出手了。”一位拍賣師告訴記者，中介公司的競拍者往往比較看重價格因素，一旦覺得“轉手就有得賺”，就會豪氣出手，因為他們有龐大的營銷網絡和營銷隊伍，所以地段、戶型等缺點他們都可以自行克服。
而個人買主往往是有實際需求的，一旦覺得房子合適，即使價格高一點，立馬也會出手。不過在已成交的交易中，個人買家卻比較少，“因為一般的拍賣房都是一次性付清款項，這讓很多個人買家望而卻步。”季濤分析說。
3%的成本差
與銷售價格低廉緊密相連的是賣家的利益。賣家為何同意以折扣價格賣房子呢？
“法院強制執行是一方面因素。”一位拍賣公司的人士告訴記者，由于無力償債等因素遭法院對其資產的強制執行。這種情況比較容易發生在房地產市場不景氣的時候，但是在目前如日中天的房地產市場，很多人之所以情愿被法院“強制執行”是出于成本的考慮。
今年6月1日，國家稅務總局所發的《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》開始生效。
這意味著，如果房主選擇通過市場化的手段比如選擇中介把房子轉手出去，在繳納5%的營業稅和1%的轉讓收入的個人所得稅外，還需要付給中介公司2%左右的服務費，此外，房主還需要不厭其煩地承擔“散戶”看房的打擾。
“法院拍賣的房產是不用繳納營業稅的，嚴格來說，也不用繳納個人所得稅。”季濤說，對于賣家來說，盡管要承擔法院訴訟費和評估公司和拍賣公司的相關服務費用，但是這所有的費用加起來遠遠低于房屋交易價格的5%，季濤表示。
相比之下，即使在價格上略有所讓步，在房主看來，通過法院拍賣房產仍不失為一種極好的避稅方式。
“這樣很可能會導致一些炒房者故意有錢不還債，讓債權人起訴后由法院將其房地產拍賣，從而避開政策的限制。”一位分析人士認為。
21世紀經濟報道
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