買(mǎi)房自住和買(mǎi)房投資是兩個(gè)完全不同的概念，一個(gè)是效用最大化，一個(gè)是利益最大化。這兩種購(gòu)房需求硬挨區(qū)別來(lái)看，在具體買(mǎi)房過(guò)程中所考慮的因素也應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。但有一些關(guān)鍵因素是共通的必須考慮的，因此，本期《樓市研究院》推出包含投資和自住購(gòu)房需求的關(guān)鍵問(wèn)題厘清。
買(mǎi)房能不能消解“通脹”？
不可否認(rèn)，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)是因?yàn)槊绹?guó)是個(gè)過(guò)度透支的國(guó)家，美國(guó)人不存錢(qián)，中國(guó)老太太和美國(guó)老太太消費(fèi)觀念更新的故事曾經(jīng)影響了很多人。當(dāng)然，中國(guó)是世界上最有儲(chǔ)蓄習(xí)慣的國(guó)家，由于相關(guān)社會(huì)保障制度的不完善，中國(guó)老百姓幾乎都有存錢(qián)養(yǎng)老的習(xí)慣。但這并不意味著中國(guó)老百姓很有錢(qián)。
受全面“通脹”預(yù)期的影響，人們紛紛投資不動(dòng)產(chǎn)，通過(guò)購(gòu)房抵御“通脹”，避險(xiǎn)。但至少目前通脹還只是個(gè)預(yù)期，并沒(méi)有客觀形成。但這也并不表示未來(lái)就不會(huì)出現(xiàn)“通脹”，在目前全球流動(dòng)性泛濫的情況下，價(jià)格的上漲的順序?qū)⑹枪蓛r(jià)漲、樓價(jià)漲之后是物價(jià)漲。CPI結(jié)構(gòu)分析物價(jià)已經(jīng)在出現(xiàn)了恢復(fù)性上漲，可以推斷房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到了高位。國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員王小廣(王小廣博客,王小廣新聞,王小廣說(shuō)吧)指出，房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代是否結(jié)束還很難說(shuō)，但最繁榮的時(shí)期應(yīng)該已經(jīng)過(guò)去。他判斷，房地產(chǎn)未來(lái)的成長(zhǎng)性會(huì)降低，不會(huì)再像原來(lái)房?jī)r(jià)五、六年翻四倍、五倍了。有人判斷說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整結(jié)束了，馬上要進(jìn)入新的高增長(zhǎng)期。這種可能性不大，太樂(lè)觀也不太真實(shí)，房地產(chǎn)調(diào)整遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。
雖然經(jīng)過(guò)30年的改革開(kāi)放，人民物質(zhì)生活有了很大的增長(zhǎng)，但據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前有80%的家庭抗風(fēng)險(xiǎn)能力是不足的。這是想通過(guò)買(mǎi)房對(duì)抗“通脹”的購(gòu)房者值得注意的：大家不應(yīng)該把貸款買(mǎi)的房子當(dāng)成你的個(gè)人資產(chǎn)，如果是的，那有可能成為負(fù)資產(chǎn)，或者說(shuō)現(xiàn)在的房子當(dāng)成硬通貨資產(chǎn)，而不是真正的增值的資產(chǎn)。比如80萬(wàn)元房子賣(mài)了可以變現(xiàn)100萬(wàn)，但事實(shí)在這個(gè)過(guò)程中你支付了貸款手續(xù)費(fèi)、交納了各種稅費(fèi)、還有不少的利息，這100萬(wàn)真的到你想變現(xiàn)的時(shí)候并不值80萬(wàn)了，你只是在用現(xiàn)在的眼光想將來(lái)。
目前來(lái)看，很多購(gòu)房者并沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)自覺(jué)”，大多基于一種現(xiàn)有現(xiàn)有購(gòu)買(mǎi)力情況下的理想狀況預(yù)算。那么，當(dāng)通貨膨脹一來(lái)時(shí)會(huì)發(fā)生什么情況呢？ 首先工資上漲是落后通脹1-2年的時(shí)間。從實(shí)際來(lái)說(shuō)，工資上漲是通貨膨脹傳導(dǎo)的最末端。其實(shí)，通貨膨脹從個(gè)人角度講就是資產(chǎn)清零，因此從現(xiàn)實(shí)講就不會(huì)出現(xiàn)工資與通脹同步增長(zhǎng)。如果是真的通脹，那么工資上漲要滯后2年時(shí)間，物價(jià)上漲、消費(fèi)上漲，醫(yī)療上漲，一切都在上漲，除了你的收入沒(méi)有上漲以外。而在這種情況下，80%的人又缺少對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。因此若真正出現(xiàn)“通脹”大部分人在期間不會(huì)選擇買(mǎi)房，這就是通脹時(shí)期的地產(chǎn)蕭條的必然規(guī)律，大部分人買(mǎi)不起，房?jī)r(jià)也就不會(huì)上漲。
何時(shí)買(mǎi)房最合適？
這是困擾大多數(shù)購(gòu)房者的一個(gè)問(wèn)題，不管是自住還是投資。買(mǎi)房都是為了高值的回報(bào)和居住的享受，提升生活質(zhì)量。因此，都不能因?yàn)橘I(mǎi)房而影響了自己的生活質(zhì)量，尤其是以按揭貸款的方式買(mǎi)房。因此，應(yīng)遵循業(yè)界公認(rèn)的三個(gè)規(guī)律考量：一是房?jī)r(jià)收入比。聯(lián)合國(guó)1993年對(duì)世界107個(gè)國(guó)家進(jìn)行了全面研究得出的標(biāo)準(zhǔn)是3-6倍。即你購(gòu)買(mǎi)一套房子時(shí)，總房款(包括裝修費(fèi))與家庭稅后收入之比如果為3-6倍，則說(shuō)明這種房?jī)r(jià)在你的支付能力內(nèi)。這一比例越高，說(shuō)明房?jī)r(jià)就越高。二是個(gè)人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比(要把利率風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)去)。這個(gè)比一般在28%-35%.如果超過(guò)35%，則個(gè)人負(fù)擔(dān)過(guò)重，不僅擠壓個(gè)人其他消費(fèi)，而且會(huì)降低家庭的生活質(zhì)量。三是家庭負(fù)債余額(即家庭的各種負(fù)債，如汽車(chē)貸款、信用卡、私人借款、教育貸款等)與家庭總收入比。這一比例不能超過(guò)50%.從上述的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查來(lái)看，國(guó)內(nèi)不少民眾特別是年輕一族在做購(gòu)房決策時(shí)沒(méi)有進(jìn)行仔細(xì)測(cè)算，蜂擁購(gòu)房，從而導(dǎo)致月供收入比過(guò)高。而這又有房?jī)r(jià)一路高漲的原因。
曾在深圳發(fā)起“不買(mǎi)房運(yùn)動(dòng)”，繼而又組織“萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)”的鄒濤，在其博客上列出了他對(duì)何時(shí)出手最合適的認(rèn)識(shí)和建議，將買(mǎi)房時(shí)機(jī)其歸結(jié)為七個(gè)信號(hào):
第一個(gè)最佳出手買(mǎi)房的信號(hào)：媒體上或生活中發(fā)現(xiàn)有房企破產(chǎn)、倒閉，合并重組出現(xiàn)的報(bào)道，或有房企老板(非中介公司)逃跑或跳樓，員工集體要工資的新聞出現(xiàn)時(shí)。市民可等2-3個(gè)月再出手。第二個(gè)最佳出手買(mǎi)房的信號(hào)：中央政府再出臺(tái)更優(yōu)惠的鼓勵(lì)老百姓買(mǎi)房的政策。這樣的政策出臺(tái)，預(yù)示之前的優(yōu)惠政策沒(méi)起多大的作用，但要等新政策實(shí)行至少1個(gè)月以后，市民可考慮出手。第三個(gè)最佳出手買(mǎi)房的信號(hào)：用自己8-10年左右的家庭總收入計(jì)算，能買(mǎi)到自己相對(duì)比較合適的住房(按照平均標(biāo)準(zhǔn)，不做不切實(shí)際的想法)。第四個(gè)最佳出手買(mǎi)房的信號(hào)：在你工作、生活的周?chē)?tīng)不到或很少聽(tīng)到有誰(shuí)再想炒房子了。第五個(gè)最佳出手買(mǎi)房的信號(hào)：在公開(kāi)信息上看到有拍賣(mài)公司刊登的銀行拍賣(mài)樓齡1-3年的新普通住宅的信息，在你工作、生活的周?chē)?jīng)常聽(tīng)到有人供不起樓了或找人賣(mài)樓了，中介那里1-3年樓齡的新房賣(mài)盤(pán)明顯增加且價(jià)格比去年低(說(shuō)明他在虧損甩賣(mài))。第六個(gè)最佳出手買(mǎi)房的信號(hào)：有土地和房產(chǎn)方面的政府官員大量落馬后，再等至少2-3個(gè)月。第七個(gè)最佳出手買(mǎi)房的信號(hào)：參加團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房，發(fā)展商給的團(tuán)購(gòu)價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)優(yōu)惠時(shí)。這時(shí)也可毫不猶豫出手，因?yàn)槟氵t疑別人不會(huì)遲疑。
產(chǎn)品透視四原則
無(wú)論是投資還是自住，除卻對(duì)客觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)特征的研判，產(chǎn)品自身都是必須關(guān)注的重點(diǎn)。因此，綜合相關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士的四個(gè)原則，值得準(zhǔn)備買(mǎi)房的購(gòu)房者一看。
一、要“市政配套”不要“(開(kāi)發(fā)商)樓宇自身配套”
最明顯的是，市政配套不要錢(qián)或者平攤到各平米里面。由開(kāi)發(fā)商通過(guò)成本分?jǐn)傓D(zhuǎn)嫁予消費(fèi)者，是市場(chǎng)普遍問(wèn)題不是個(gè)性問(wèn)題。而開(kāi)發(fā)商樓宇自身配套，既抬高單價(jià)，以為大賣(mài)點(diǎn)，又得花錢(qián)買(mǎi)后期享受，并且訂價(jià)不受市場(chǎng)約束與行政約束，愛(ài)去不去，如高級(jí)的泳池，如高檔的甚至是私人會(huì)所，如名校，如寄宿類幼兒園等等。
二、要“體積”不要“面積”
體積是立體地看的，如空高三米三，凈高肯定好用并且二次裝修可以弄個(gè)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，象酒店的復(fù)式房樣的，既享受又節(jié)約支出。而且未來(lái)家具將向成套、拆分、便利使用及綜合方向發(fā)展，非常吻合小戶型大空間的產(chǎn)品。面積是平面的，包括了你無(wú)端分?jǐn)偟牟糠峙c開(kāi)發(fā)商說(shuō)是贈(zèng)送的部分，無(wú)論陽(yáng)臺(tái)還是露臺(tái)，開(kāi)發(fā)商總歸賺了錢(qián)的，無(wú)論多層還是高層，總歸大于百分之十的公攤率，而且受設(shè)計(jì)市場(chǎng)影響，許多戶型存在大面積的浪費(fèi)，如房間多于十平，如地方上的寬廳，在節(jié)約時(shí)代不要浪費(fèi)，所以不要面積要體積是必然。
