“買房”對于中國人而言，很多人都經歷過，相信每位購房者在購房置業的過程中，不免都會遇到形形色色難以解決的問題和不能理解的困惑，作為購房者應該如何來應對呢？“買房360”將從購房者的現實置業問題中出發，360度為購房者剖析個中詳情，帶領購房者走出置業困惑。
“買房360”欄目立足于竭盡所能的幫助購房者解決置業難題，期待大家的積極參與。
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二套房貸新政細則不明 問題諸多購房者難“安心”
關于“二套房”的嚴格執行，已經不是第一次重申。在實際操作中，“二套房”是不是一定要與投資或投機畫等號，卻極富爭議。從新政的定位來看，是為了打擊投資，遏制房價。然而，隨著政策的推出，也不斷的涌現出種種問題，不免讓人質疑二套房貸政策調控的實質意義。
“改善型”住房界定模糊 繼承也算二套房倍感不平
案例：王先生的父親原有一套住房，其前年去世后，繼承了這套房?，F在，王先生的愛人新買了一處住房，他知道國家有鼓勵首次購房的優惠政策，卻在申請優惠時得知，他愛人新買的住房不能享受這個優惠。王先生咨詢了縣里的房管部門，他們的解釋是，夫妻雙方一方有房，另一方名下無房產者，欲購新的住房，則不能享受首次購房的優惠。王先生非常不解，難道家里有房再購房，盡管從未購過房也不能算首次購房嗎？
點評：在“二套房”界定上，“國十一條”的口徑明顯更嚴，明確將“配偶及未成年子女”納入二套房評價體系。據一名股份制銀行信貸部主管表示，原來以“戶（家庭）為單位”的界定標準，主要是指“夫妻”，現在將“未成年子女”也納入其中，監管標準明顯嚴格了。
目前，“二套房”的界定仍是一個理不清的局面。比如從父母處繼承或者本身就有無貸款住房，再購房算第幾套;原來的房貸已經還清，再購房是否算作第二套;異地擁有房產，再購房算第幾套……
二套房貸政策“一刀切” 改善型需求置業茫然無措
案例：舒小姐早在兩年前就購置了一套小戶型，如今隨著寶寶出生，60多平方米根本不夠用，改善用房成為當務之急。“我們家人均住房面積小于33.4平方米，符合改善住房條件，再購買普通住房時可以兩成首付了。”然而，十幾天后，最新出臺的“國11條”對二套房“一刀切”四成首付的做法，這樣的政策讓她倍感壓力，一下子沒了方向。
點評：在購房置業的過程中，像舒小姐這樣的例子不在少數。然而二套房貸新政對二套房首付40%進行了明確，可以說把這部分人一刀“切”出了優惠行列，無疑把這部分人群推向了兩難之地。
從2009年二套房政策的執行情況來看，除依照規定對家庭人均居住面積低于當地人居平均居住水平的可以比照首套住房貸款政策執行外，個別銀行在實際操作時對借款人名下有唯一一套貸款購房且已結清并出售的，或者是還貸期間月還款紀錄良好的，在利率上給予適度照顧，提供基準利率或下浮優惠利率，這樣對于有置業升級需求的借款人來說也比較合理。
而此次二套房貸新政中對于貸款利率只提到“嚴格按照風險定價”，未有細則定論讓人茫然，不免讓人質疑此政策似乎背離了打擊投資、遏制房價的初衷。
二套房新政執行細則含糊 “鉆空子”事件層出不窮
案例：記者暗訪各家銀行時，據工作人員透露，首套房定義各家銀行操作可能不同，于是各地利用首套房政策“鉆空子”的事件也層出不窮。譬如：把多套房產寫在無房貸記錄的購房者名下，同時向多家銀行申請房貸，利用銀行放貸的時間差來貸款;利用目前在華外資銀行未和央行個人征信系統對接，在接受貸款申請時查不到客戶以往信用記錄，而在外資銀行申請房貸;將多人戶口遷到目前已有住房名下，造成已有住房人均面積低于當地平均水平的假相，而去申請改善型住房優惠……方式眾多，此類“鉆空子”的事件可謂層出不窮。
點評：事實上，早在2007年9月，央行、銀監會在宣布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》時，就明確了對二套房貸首付40%以上的規定。不過，受金融危機影響，上述政策并未被商業銀行嚴格執行。我們相信如果此次銀行嚴格執行這一政策，將大大抑制投機購房需求，但也依舊存在很多人口中所說的，“銀行放貸是賺錢業務，自然也就睜一只眼閉一只眼，放松了首套房限定，讓人鉆了政策空子。”這樣的矛盾。
編者小結：盡管二套房貸政策的初衷很美好，但是由于其定義模糊，操作有諸多漏洞;認真貫徹“國辦11條”的精神，如何讓購房困難的普通百姓，真正享受首次購房的實惠，讓投機炒房者受到約束，仍需進一步探索。"
