房屋買賣中的優(yōu)先購買權(quán)
案例介紹
某市某街道50號居民程某曾于1994年8月初，將自己繼承的位于本市中南大街20 號的4間房屋租給魏某使用，每月租金400元。1995年1月，程某因妻子生病住院，花去人民幣3萬余元，在妻子住院前，程某曾向其好友丁某借款2萬元。 1995年7月，程某因妻子又要住院，自己又無力支付醫(yī)藥費(fèi)，遂決定將租給魏某的4間房屋賣給丁某。雙方在協(xié)商中，程某提出因其常常得到丁某幫助，特別是在妻子住院時丁某湊齊2萬元借給他，未要求利息，因此決定將房屋以較為優(yōu)惠的價格賣給丁某，后雙方經(jīng)過協(xié)商決定以4萬元價格轉(zhuǎn)讓此4間房屋，同年8月10 日，雙方到房屋部門辦理了過戶登記手續(xù)。同年8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某騰出所租房屋，魏某不同意，并提出自己愿意以4萬元價格購買該房屋。雙方發(fā)生爭執(zhí)，丁某遂于同年9月10日向法院起訴，要求魏某騰出房屋。魏某提出異議，認(rèn)為程某和丁某侵害其優(yōu)先購買權(quán)，因此其買賣行為是無效的。
（二）對本案的不同觀點(diǎn)
本案在審理中法院存在幾種不同觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：既然程某已將房屋轉(zhuǎn)讓給丁某，丁某作為該房屋的合法所有人，有權(quán)要求魏某騰出其租用房屋。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為；程某在將該房轉(zhuǎn)讓給丁某時，應(yīng)當(dāng)首先征求魏某意見，看魏某是否愿意購買。由于程某未通知魏某，其轉(zhuǎn)讓房屋的行為確已侵害魏某的優(yōu)先購買權(quán)，因此程某與丁某之間的房屋買賣關(guān)系是無效的。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：程某雖將該房屋轉(zhuǎn)讓給了丁某，但按照“買賣不得擊破租賃”的規(guī)則，房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)不應(yīng)當(dāng)影響租賃關(guān)系。丁某作為新的所有人，無權(quán)要求魏某搬房。 （三）作者的觀點(diǎn)
討論本案需要討論承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題。所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買該房屋的權(quán)利。根據(jù)國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”《合同法》第230條也有相應(yīng)規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”這就明確確認(rèn)了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。此種權(quán)利是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同而產(chǎn)生的。優(yōu)先購買權(quán)只能屬于特定人享有，具有一定的專屬性，承租人不能將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人享有。當(dāng)然，承租人并不能在任何情況下都可行使優(yōu)先購買權(quán)，只有在特定法律事實(shí)出現(xiàn)，即出租人轉(zhuǎn)讓其承租房屋時，他才能實(shí)際行使其優(yōu)先購買權(quán)。
