從今年4月份以來，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控力度有增無減，伴隨著交易量的萎縮，部分城市及地區(qū)的房價開始松動甚至下跌。于是何時出手買房再次成為了市場熱議的話題，最近一些朋友向筆者咨詢近期房產(chǎn)政策、未來房價走勢、現(xiàn)在能否買房等問題。在此，筆者把對政策的理解和對市
從今年4月份以來，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控力度有增無減，伴隨著交易量的萎縮，部分城市及地區(qū)的房價開始松動甚至下跌。于是何時出手買房再次成為了市場熱議的話題，最近一些朋友向筆者咨詢近期房產(chǎn)政策、未來房價走勢、現(xiàn)在能否買房等問題。在此，筆者把對政策的理解和對市場的展望，并結(jié)合幾年來投資房產(chǎn)的經(jīng)歷加以總結(jié)，與大家分享。
希望能對大家買房有一些參考意義。
由于近期樓市處于非常時期，所以首先還是有必要對近期房產(chǎn)政策做一個解讀。國家對樓市的政策調(diào)控前所未有，無論是手段還是力度。可見管理層打壓樓市泡沫、抑制房價的決心。事實上，國家此次對房地產(chǎn)進行非常規(guī)的調(diào)控并非是針對其本身。由于篇幅原因，不在這里細述。筆者將在下一篇博文中詳細闡述本次樓市調(diào)控的原因和背景。但有一點肯定的是，此次樓市調(diào)控不是短期行為，是一個長期和持續(xù)的過程，作為購房者應(yīng)充分認識到這一點。
對于買房來說，需要注意幾個要素：
一.時點的把握
由于受到國內(nèi)外宏觀環(huán)境和政策調(diào)控的影響，房價經(jīng)常出現(xiàn)波動，因此時間點的把握較為重要。從目前來說，受到本輪調(diào)控影響，房價觸頂并有所回落，交易量出現(xiàn)萎縮。但考慮到政策調(diào)控的延續(xù)性和市場顯效的滯后性，目前恐怕不是買房的最佳時機，從市場反應(yīng)來看，僅僅表現(xiàn)為交易量的縮減，房價未出現(xiàn)明顯的下跌，未達到政府的調(diào)控預(yù)期。此外，本次調(diào)控持續(xù)時間應(yīng)該較長，特別是“限購令”政策，筆者認為該政策將持續(xù)半年至一年的時間。
但對于購房者來說，在市場調(diào)整時恰恰是關(guān)注市場的好時機。首先要明確自己的需求，包括購房的區(qū)域地段、物業(yè)類型、戶型面積等等。然后鎖定幾個重點區(qū)域，進行實地考察。只有做足功課才能在機會來臨時較好地把握。
二.區(qū)域的選擇
對于買房來講區(qū)域的選擇很重要，房產(chǎn)價值的核心就在于地段，這就是李嘉誠所說的：地段、地段，還是地段。對于開發(fā)商是如此，對于購房者也同樣如此。好地段的房產(chǎn)不僅適于居住，同時也具有保值功能和升值潛力。
地段的選擇上可以從以下幾個角度去把握：
1.保值角度
保值是增值的前提，樓市動蕩，并非所有樓盤都有保值的效果。一般來說，具備保值功能的房產(chǎn)通常具有兩個特點，一個是好地段，另一個是高端物業(yè)。這個不是很難理解，樓市往往存在這樣一個規(guī)律：在房價處于上漲階段時，價格漲幅最大的通常并不是好地點、高端的物業(yè)，而是具備一些概念、發(fā)展?jié)摿Φ男聟^(qū)域;而在房價處于下降階段時，跌幅最大的也往往是這些區(qū)域，好地點、高端物業(yè)的跌幅往往最小，甚至逆勢上漲。也就是說，高端物業(yè)的特點的價格波動較小，上漲態(tài)勢較為平穩(wěn)。
舉個例子：2007年房價上漲時，位于東外環(huán)附近的某樓盤價格達到8500元/平，而到了08年底樓市跌價時，房價最低僅為4700元/平。價格波動巨大。而位置好的樓盤則恰恰相反，河西區(qū)的某樓盤在今年5月份開盤時價格為20000元/平，此時國家剛在4月11日進行了首輪調(diào)控，很多樓盤價格出現(xiàn)了下跌。但目前該樓盤的銷售價格卻為24000元/平。在調(diào)控力度不斷加強的大環(huán)境下，該樓盤的價格反而出現(xiàn)上漲。
2.發(fā)展?jié)摿?/p>
一個區(qū)域的發(fā)展是該地區(qū)房價上漲的源動力。以天津市的濱海新區(qū)為例，從09年初樓市回暖到9月份之前，濱海新區(qū)的房價未有太大上漲，但在10月初公布了塘漢大三區(qū)合并的消息后，濱海新區(qū)特別是作為核心區(qū)域的塘沽區(qū)和開發(fā)區(qū)的房價開始發(fā)力飆升。短短幾個月，核心地段的房價從約9000元漲到約15000元一線。
3.價值洼地
一般說來，當樓市價格上漲時，并非表現(xiàn)為各區(qū)域間價格的普漲，而是某些熱點區(qū)域、板塊開始領(lǐng)先上漲，后續(xù)的一些地區(qū)跟進，最后一些被遺忘的角落開始補漲。仍以09年天津樓市回暖為例：年初至年中上漲的區(qū)域多是高端樓盤和熱點區(qū)域，比如仁恒海和廣場，梅江板塊。到下半年和平區(qū)開始發(fā)力上漲，至年底濱海板塊開始爆發(fā)。
而價格的不均衡上漲于是就形成了時間差，這也就給購房者尋找價值洼地提供了時間和機會。因此作為購房者一定要對盡可能去熟悉、了解市場。
三.新房和二手房的選擇
通過新房和二手房的比價關(guān)系選擇房源也是購房的一個重要方法。通常來說，由于二手房的折舊因素等影響，同地段的二手房價格要低于新房，二者之間存在一個合理的差價。但事實上，由于市場價格的波動，新房與二手房之間的價格聯(lián)動通常會出現(xiàn)非正常走勢，一般有兩種情況：一是新房價格大大高于二手房價格，二是新房價格和二手房持平，甚至低于二手房，形成價格倒掛。
以筆者2005年在塘沽買房為例，05年中，國家首次出臺了營業(yè)稅政策，很多二手房因此成本增加，價格不具優(yōu)勢，甚至和新房價格相差無幾，于是筆者選擇了新開盤的房源。但到了當年底，市場出現(xiàn)了微妙變化，由于新房價格上漲，二手房價格變化不大，造成了年底時的二者之間的差價變大，記得當時某區(qū)域新房的價格在4500元，而二手房僅不到3500元。二手房的價格優(yōu)勢明顯顯現(xiàn)。于是筆者又選擇了二手房。
一般說來存在這樣的規(guī)律：價格上漲時二手房價格可能會超過新房，形成倒掛。反之價格下跌時會低于新房。
需要指出的是，次新二手房(房齡在5-6年左右)通常在價格和小區(qū)成熟度方面具有優(yōu)勢，即避開了5.5%的營業(yè)稅，又避免了新房建成后小區(qū)規(guī)劃低于預(yù)期承諾的風險，是購房的較好選擇。當然，隨著樓市的調(diào)整，部分優(yōu)質(zhì)新樓盤出現(xiàn)超低價開盤的情況，比如今年6月份開盤的位于天津老城廂的某樓盤。作為購房者一定要睜大眼睛，緊盯市場。
四.物業(yè)類型、戶型面積的選擇
一般說來房產(chǎn)主要分為一下物業(yè)類型：住宅、酒店式公寓、寫字樓和商鋪。住宅是購房者的大眾選擇，但隨著國家對住宅的限購政策，購房者如果立足于投資的選擇，則可以選擇成熟區(qū)域的商鋪和寫字樓，此外，對于資金量較少的購房者可以選擇酒店式公寓這種介于住宅和商業(yè)中間業(yè)態(tài)形式的產(chǎn)品進行投資。回報率會大大高于住宅，也避免了商鋪和寫字樓較大的風險。
此外，在戶型的選擇上，筆者建議在當前市場應(yīng)多關(guān)注中小戶型，小戶型有兩個優(yōu)勢：一是總房價低，易于出售轉(zhuǎn)讓，二是避開未來即將出臺的房產(chǎn)稅的調(diào)控。
最后，由于時間倉促，本文寫的略顯粗糙，僅為大家購房做個參考。歡迎大家多交流、批評和指正。
