一、房屋買賣合同中期待利益損失的認(rèn)定
期待利益是指當(dāng)事人依據(jù)合同約定而有權(quán)期待通過合同的履行而實現(xiàn)的權(quán)益，通常表現(xiàn)為當(dāng)事人在合同得到正常履行時本來可以獲得的利益。目前，我國合同法在對期待利益損失予以認(rèn)可的同時，也對其進(jìn)行了限制，即期待利益損失“不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”。
因此，在確定期待利益損失時，需把握三點：
1、期待利益的依據(jù)必須是有效成立的合同;
2、期待利益損失系因違約方的違約造成的損失;
3、期待利益損失為違約方在訂立合同時預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的損失。
二、房屋買賣合同中期待利益損失的計算
在確定原告存在期待利益損失的情況下，如何計算期待利益損失?隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易日趨活躍，商品房成交量和成交價節(jié)節(jié)攀升。尤其是在2008年至2013年期間，房價在短時間內(nèi)成倍增漲的情況時有發(fā)生。因房屋增值空間巨大，少數(shù)房屋買賣合同的一方當(dāng)事人基于利益最大化考慮，惡意違約，然后再以更高的價格與他人成交或據(jù)為己有。這種行為必然會給誠信守約方造成嚴(yán)重?fù)p失，如果法律不對守約方予以充分保護(hù)，則可能導(dǎo)致人們誤認(rèn)為違反誠實信用原則成本低廉而盲目追求利益至上，對社會產(chǎn)生不安定因素。由于合同法第一百一十三條第一款規(guī)定得較為原則，因此司法實踐中做法不一。
在合同雙方當(dāng)事人無約定的情況下，在房價快速上漲時期，如果按資金占用損失計算，即按銀行同期貸款利率來計算守約方的損失，資金利息損失必然不足以彌補(bǔ)守約方的實際損失，而違約方則可以從中獲取較大利益，導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡，從而可能出現(xiàn)鼓勵違約行為的負(fù)面價值導(dǎo)向，采用此種方法計算損失有違法律的基本原則，應(yīng)予糾正。
為最大限度減少違約獲利現(xiàn)象的發(fā)生，倡導(dǎo)誠實信用的交易原則，維護(hù)社會公平正義，采用守約方享有合同解除權(quán)并同時提出解除合同時的房屋市場價值與購買成本之間的差額來確定損失賠償額較為公平合理。
三、房屋買賣合同中優(yōu)惠價款的期待利益損失
在買賣合同中，對于一些大額資金的買賣，出賣人出于銷售業(yè)務(wù)及時完成、大額資金迅速回籠等目的，往往與買受人在合同中明確約定優(yōu)惠條款，即，買受人只要按合同約定及時支付相當(dāng)數(shù)額的資金，就會享受比原市場價格較低的優(yōu)惠價。這種銷售模式在商品房銷售中尤為普遍。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約不交房，導(dǎo)致已按合同約定支付優(yōu)惠后購房款的買受 人解除合同的，優(yōu)惠差價構(gòu)成買受人的期待利益。
1、從履行利益而言，如果雙方履行了買賣合同，購買方享受打折后的優(yōu)惠價款明顯低于正常的市場價，購買者而言減少了成本，同時因雙方在合同中有約定，故而優(yōu)惠價款數(shù)額是明確的。
2、從預(yù)見時間而言，在簽訂合同時雙方特別是房地產(chǎn)銷售一方均預(yù)見到該項利益。其作出優(yōu)惠條件以及優(yōu)惠的內(nèi)容，是建立在已有深入、詳盡的認(rèn)識和充分分析的基礎(chǔ)上。即出賣方在簽訂合同時更能準(zhǔn)確預(yù)見違約對雙方產(chǎn)生的損失后果。
3、對于買受人而言，合同履行前的常態(tài)是擁有用于購買標(biāo)的物的人民幣，在其支付了人民幣卻未得到標(biāo)的物，其明顯損失是已付貨款的利息。同時，其還另存在隱形損失，即如果其需要另行購買相同標(biāo)的物，往往未必能享受到相同的優(yōu)惠，而是需要花去高于優(yōu)惠價的市場價。
