一、情勢變更的法律效力
所謂情勢變更的效力，是指由于情勢變更發生所引起的法律后果。主要表現為變更合同和終止合同兩個方面。
1、變更合同：指當事人向人民法院或仲裁機構申請，經法院或仲裁機構審查 認為情勢變更的情形存在，但認為合同尚有履行的價值時，通過變更合同衡平當事人之間的利益，使合同在公平的基礎上得以履行。其變更措施主要有：增減標的數 額的給付、延期或分期履行、變更給付物、拒絕先為履行等。
2、終止合同：又稱解除合同，指法院或仲裁機構通過審理認為合同的履行已無意義或通過變更并不能消除不公平結果，則終止合同關系，徹底消除不公平現象。
需要注意的是，并非情勢變更出現后當然導致合同的變更或解除。情勢變更原則是否適用于具體案件，適用時是發生合同變更的效力還是發生合同解除的效力，當事人雖有權主張，但由法官或仲裁機構最后決定。
二、國家實行房產新政是否屬于情事變更?
情事變更的構成要件主要表現在以下幾方面：時間上，應當發生在合同成立之后，履行完畢之前。客觀上，應有情事變更的具體事實。如戰爭、經濟危機等。主觀上，當事人在訂立合同時無法預見。是指根據人們的一般常識和普遍經驗，在訂立合同時也不可能預見到該情事可能發生變化。情事變更必須不可歸責于雙方當事人，且既非不可抗力也非商業風險。繼續履行合同顯失公平。其適用范圍一般為：物價飛漲、合同基礎喪失、匯率大幅度變化、國家經濟貿易政策變化等。對此，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》〔以下簡稱《合同法司法解釋(二)》〕第26條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”從該解釋來看，法律明確將情事變更與商業風險區別開來，如系商業風險，則按風險自負的原則，由遭受不利益一方的當事人承擔由此造成的損失。兩者的主要區別有：一是預見程度不同。商業風險系行為人能夠預見或者應當預見客觀情況的變化可能發生，并盡量加以避免的一種可能性。二是后果不同。商業風險雖會造成一方當事人履行合同困難或費用增加，利潤減少等虧損，但合同的基礎并未發生質的變化。如構成情事變更，繼續履行合同會對一方當事人明顯不利或者不能實現合同目的，合同的基礎和預期的目的發生根本性動搖。
國家實行房產新政，當事人已預見到購房存在巨大商業風險，并在合同中對國家房貸政策變化導致按揭不能作出了自己的承諾。這種情形不屬于情事變更，不能解除房屋買賣合同。
三、解除房屋買賣合同的理由是什么?
合同解除制度是《合同法》中重要的法律制度。隨著市場經濟的不斷發展，其在經濟生活中的作用愈加突出。根據《合同法》規定，合同解除分為約定解除和法定解除兩種，法定解除主要適用于當事人不履行合同的主要義務，致使合同目的無法實現的情形。約定解除體現了當事人意思自治原則?！逗贤ā返?4條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行主要債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。”《合同法司法解釋(二)》第26條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或解除。”上述條文對于合同約定解除以及因不可抗力解除的情形，雙方都有可能享有解除權，做了明確規定。除了在不可抗力及情事變更情形下，雙方有單方解除權之外，其他合同單方解除事由僅能由守約方享有。
