一、關(guān)于購房面積的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示
1、陷阱條款：“該房地產(chǎn)建筑面積91.5平方米，以房產(chǎn)證為準(zhǔn)。”對買受人而言，通常會認(rèn)為該房的建筑面積系出于房產(chǎn)證，且明確“以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”，不會存在任何風(fēng)險(xiǎn)。司法實(shí)務(wù)中，可能會認(rèn)為，該條暗含著購買方已就房屋建筑面積與房產(chǎn)證做了核對，已對房產(chǎn)證原件做了審核，故在該房為抵押性質(zhì)、共有性質(zhì)等影響合同履行和效力的情形出現(xiàn)時(shí)，購買人出于明知的主觀狀態(tài)可能會得到認(rèn)定，甚至后果自負(fù)。故，不管房產(chǎn)證是在出賣方、中介，還是銀行、房管所，都要眼見為實(shí)，而且不僅要看，還要驗(yàn)明真?zhèn)巍＜词拐鎸?shí)，還是要就房屋實(shí)際面積與登記面積是否可能存在差異、房屋權(quán)屬的原始取得是否合法、房屋權(quán)屬是否存在其他糾紛導(dǎo)致移交出現(xiàn)障礙，做必要的調(diào)查、核實(shí)。
2、持證權(quán)利人登記面積與實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積或使用面積不一致，除了測量誤差外，還存在過戶時(shí)共有面積剔除的可能。實(shí)踐中，受讓人實(shí)地對權(quán)證面積進(jìn)行測量，但對四址地界表述“以上兩證權(quán)屬界定為準(zhǔn)”可能存在的風(fēng)險(xiǎn)未引起重視，導(dǎo)致法院最終認(rèn)定持證人已事先對此權(quán)屬瑕疵做了披露，判決風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。
3、二手房買賣協(xié)議約定總價(jià)成交，或雖有面積約定，但未約定單位平方米價(jià)格情況下，嗣后買方以實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不符，訴請補(bǔ)面積差價(jià)的，一般不會得到支持。
4、二手房買賣前后，因采用的計(jì)算房屋面積標(biāo)準(zhǔn)不同，公攤面積的分?jǐn)偡绞接?jì)算方式不一樣，造成新、舊證確定的房屋面積產(chǎn)生了誤差，因房屋實(shí)際面積并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化，當(dāng)事人一方訴請補(bǔ)差價(jià)的，不予支持。
5、二手房交易前，買賣雙方實(shí)際上關(guān)注單價(jià)與總價(jià)，限于精力和測量條件，對計(jì)算基礎(chǔ)的房屋面積的真實(shí)性往往關(guān)注不夠，一旦出現(xiàn)實(shí)際面積、產(chǎn)權(quán)面積前后相差，容易產(chǎn)生紛爭。對買方而言，對房屋面積真實(shí)性的了解，應(yīng)不僅限于賣方手中的購房合同對面積的記載，也不僅限于房產(chǎn)證上登記面積，而是有必要在現(xiàn)場勘查時(shí)做一簡單測量;對賣方而言，可以明確約定現(xiàn)有房屋面積的依據(jù)，不因?qū)懋a(chǎn)權(quán)證或?qū)崪y面積的前后差異，而影響案涉房屋整體價(jià)格的確定。
二、怎么認(rèn)定面積誤差
我們通常稱面積誤差為“房屋縮水”，實(shí)際上表現(xiàn)形式各有不同，房屋面積不但有“縮水”，還有“漲水”。有些是交房時(shí)房屋建筑面積與商品房預(yù)售、銷售合同中約定的建筑面積不符，比如前邊案例所提到的這位買受人的遭遇;有些是套內(nèi)使用面積與約定的不符，也就是我們所說的使用率問題。
在房屋預(yù)售活動(dòng)中，開發(fā)商聲稱自己房屋的使用率為75%，結(jié)果最后只有70%，這就產(chǎn)生了誤差，就會在買賣雙方之間產(chǎn)生糾紛;有些則是因?yàn)楣珨偯娣e 的問題，可能購房者最后得到的建筑面積與預(yù)售合同約定面積相符，但是由于公攤面積增加，相應(yīng)地其套內(nèi)建筑面積必然減少。還有一種可能，就是公攤面積絕對數(shù) 不變，但某些不應(yīng)該被公攤的建筑也被作為公攤面積，消費(fèi)者也會受到損害。
實(shí)際上，在建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)劃(試行)》中明確規(guī)定：商品房若按“套”或“單元”出售，則其銷售面積為購房者所購的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。而套內(nèi)建筑面積又是套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積之和。而其中任何一個(gè)面積組成部分出現(xiàn)誤差，都稱為面積誤差，都會給購房者帶來損失。
三、房屋面積誤差糾紛怎么解決?
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第十四條規(guī)定：
出賣人交付的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，而合同沒有約定或約定不明確，以面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)或以外作為是否支持解除合同及承擔(dān)不同責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)，即：
(一)面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)，購房者應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算支付房款，購房者不得以此為由解除合同;
(二)面積誤差比絕對值超過3%，則購房者有權(quán)解除合同并要求開發(fā)商返還已付的房款及利息。如果購房者愿意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定 面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房款由購房者按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的所有權(quán)歸購房者，并且對超出部分可不支付房款。 房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，購房者可要求開發(fā)商返還面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房款及利息，并雙倍返還超出3%部分的房款。
買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，合同約定的房屋建筑面積為預(yù)測面積，買賣雙方往往約定允許與房屋實(shí)測面積有一定幅度的誤差。為避免房屋交付時(shí)出現(xiàn)誤差的面積超出了雙方合同約定的幅度，發(fā)生不必要的糾紛，建議雙方請專業(yè)律師在房屋買賣合同中約定相關(guān)事宜。
