房改房情況的房子可以買嗎?
單位院內(nèi)房改房97年建 沒土地使用證是集體土地證一大證 有房產(chǎn)證可以過戶 這樣的房子可以買吧
聽說房改房買時(shí)有三種價(jià) 市場(chǎng)價(jià) 成本價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)
如果說我買了以后有個(gè)什么情況房子拆了補(bǔ)償我是以市場(chǎng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償還是怎么地
例如 房主當(dāng)時(shí)買花了2W,我現(xiàn)在買花了10W,如果到時(shí)按2W補(bǔ)個(gè)3--4W房主就不會(huì)虧,我10W買的到時(shí)補(bǔ)我個(gè)3--4W那我不是虧大了會(huì)出現(xiàn)這樣的情況嗎
還有如果這個(gè)房子使用期過了后怎么辦聽說房子一般是70年到時(shí)會(huì)不會(huì)什么都沒有了
律師：
你好，可以買，但要繳納土地出讓金
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土地出讓金的分類與計(jì)算
土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi);另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。例如上海北京東路71號(hào)地塊面積為2.38 萬平方米，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長(zhǎng)立國際開發(fā)公司與上海黃浦資產(chǎn)經(jīng)營公司以460萬美元的毛地價(jià)獲得50年的使用權(quán)，并投資5300 萬美元。舊區(qū)的動(dòng)遷和市政配套費(fèi)用一般要占到熟地總價(jià)的50-70%左右。
土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。
土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。也有的實(shí)物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個(gè)停車庫等建筑物來償還地價(jià)。
土地出讓金的益處
怎樣正確評(píng)價(jià)這座新發(fā)掘的超大型“金礦”?從財(cái)政學(xué)角度看，這是一個(gè)土地財(cái)政的社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)問題。應(yīng)該看到，土地是財(cái)富之母，一國的土地資源是有限的。土地是不可再生的資源。土地出讓金問題凸顯，是近些年我國土地財(cái)政領(lǐng)域中一個(gè)突出的新問題。它是我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活進(jìn)入現(xiàn)代化和建設(shè)全面小康社會(huì)進(jìn)程中與以下四大背景條件息息相關(guān)的。
(1)從我國當(dāng)前所處的工業(yè)化階段看，正處于工業(yè)化中期的重化工階段，對(duì)鋼鐵、汽車、裝備制造、化工等重化工產(chǎn)品需求上升，從而相應(yīng)地帶動(dòng)土地供應(yīng)的需求;
(2)從我國所處的城市化階段看，正處于城市化發(fā)展的加速期，農(nóng)民進(jìn)城，一億農(nóng)民工進(jìn)城，各地對(duì)市政、道路、交通、房地產(chǎn)、水、電、文化、教育、衛(wèi)生等需求普遍高漲，從而也必然造成對(duì)土地供求緊張;
(3)從我國個(gè)人消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)看，已從萬元級(jí)商品提升至十幾萬元，幾十萬元級(jí)階段，住房和汽車成為這一階段的消費(fèi)熱點(diǎn)，改善住房條件要土地，發(fā)展汽車要道路等等，隨之而來的是對(duì)土地需求的猛升;
(4)2003年后中國經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)周期的上升期，外資、民資等投資熱情上漲，同樣也必然拉動(dòng)對(duì)土地供應(yīng)的需求，令各地的土地供求矛盾缺口增大等等。
上述四大熱潮，極大地推動(dòng)了我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的土地需求。改革開放20多年，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中曾經(jīng)經(jīng)歷過三輪圈地?zé)幔貏e是隨著我國經(jīng)濟(jì)中用地(土地使用者)主體的多樣化，國家在上世紀(jì)90年代又改革了供地政策，對(duì)一些營利性的用地項(xiàng)目實(shí)行公有土地有償使用，政府通過出讓公有土地收取土地出讓金制度規(guī)定辦法。推出土地出讓金制度的初衷主要在于：一是地方政府將50～70年的土地收益一次性收取，可增加地方可支配的財(cái)政收入，集中起來可以辦些大事，以改善地方公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施等;二是將后50～70年的土地收益一次收取，將可遏制些過度擴(kuò)張的土地需求等目的。
應(yīng)該說，總體上看土地出讓金的出臺(tái)，既基本適應(yīng)上述四大熱潮帶動(dòng)的土地需求，同時(shí)，也為政府，特別是省級(jí)以下各級(jí)地方政府集聚了一筆巨額的可支配財(cái)力。而且，配合了國家實(shí)行積極財(cái)政政策由國債形成的基礎(chǔ)設(shè)施及公共產(chǎn)品累積的積極效應(yīng)。進(jìn)而有力地推動(dòng)了我國工業(yè)化、城市化和城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代，為推進(jìn)現(xiàn)代化和全面小康社會(huì)建設(shè)發(fā)揮了強(qiáng)有力的支撐作用。據(jù)有關(guān)權(quán)威部門統(tǒng)計(jì)，1992年至2003年，全國土地出讓金收入累計(jì)達(dá)10000多億元，其中近三年累計(jì)達(dá)9100多億元。浙江省在2003年有820億元的土地出讓金收入等。
土地出讓金的弊端
短短十余年，特別是近些年我國土地制度和土地財(cái)政制度的變革帶來了巨大的成績(jī)，聚集了10000多億元的巨額可支配財(cái)力。激發(fā)出潛在的活力，把全國的土地資源盤活了。但是，與此同時(shí)，土地出讓金制度帶來的一些弊端也相當(dāng)顯現(xiàn)突出。
弊端之一：各級(jí)地方政府在財(cái)政收入方面沒有自主權(quán)的財(cái)政壓力下，土地出讓金可使地方政府將后50～70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府運(yùn)用各種手段擴(kuò)大出售土地?fù)Q取收入的短期行為。為了擴(kuò)大土地批租量，獲得短期高額收益，往往突擊加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，越權(quán)減免稅收，以吸引外商或民間投資。這種行為，既有悖于“代際公平性”即代際之間利益關(guān)系公平性，又有損于土地資源使用的有效性。在代際公平問題上，絕對(duì)傾向于任何一個(gè)特定時(shí)代都是不可取的。也就是說，我們既要防止過高的積累率影響當(dāng)前消費(fèi)，從而影響人們的勞動(dòng)積極性，又要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，不能損害子孫后代的利益。擁有13億人口的中國，土地資源這個(gè)不可再生的資源，更稀缺珍貴，其使用的有效性更關(guān)鍵。
弊端之二：土地出讓金的利益分配機(jī)制不合理。土地出讓金是若干年土地使用期的地租之和，本屆政府獲得的土地出讓金，實(shí)際上是一次性預(yù)收并一次性預(yù)支了未來若干年限的土地收益總和。從現(xiàn)任屆和未來屆的地方政府看，則是現(xiàn)任屆政府提前支取了下一屆政府的收入，是一種對(duì)土地收益的“透支”，這對(duì)于未來往后屆政府顯然是不公平的。在目前的土地出讓金制度下，現(xiàn)任屆政府將土地出賣，賣地收益都由本屆政府支配，這樣，就使得各屆政府無法實(shí)現(xiàn)收益共享，令地方政府在任期內(nèi)熱衷于批地賣地。這種土地收益行為短期化，往往也導(dǎo)致了土地濫用。再者，有時(shí)下一任地方政府，還需要負(fù)擔(dān)土地賣出之后的開發(fā)配套投入，乃至提供一些征地的補(bǔ)償費(fèi)等等不公。更重要的弊端是由于各地的土地儲(chǔ)備是有限的，隨著土地所有權(quán)的不斷出讓，各級(jí)地方政府在這方面獲得的財(cái)政收入也將有朝一日而銳減，長(zhǎng)此以往，將會(huì)出現(xiàn)沒有土地可供出讓的尷尬局面。弊端之三：征地與賣地之間的巨額利益誘使土地“尋租”。不少地方政府，以經(jīng)營城市或經(jīng)營土地等名義，炒作土地。國家的供地政策改了，即實(shí)行土地有償使用，政府通過出讓公有土地收取土地出讓金，但征地政策卻沒有改變。當(dāng)前，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地必須經(jīng)過國家征用，在征用過程中，行政權(quán)力對(duì)土地資源配置起著絕對(duì)控制和支配作用，這就使得地方當(dāng)權(quán)者有了濫用權(quán)力的機(jī)會(huì)。突出表現(xiàn)在，一方面用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的辦法低價(jià)拿地，另一方面用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)辦法高價(jià)供地，低進(jìn)高出，炒作土地，客觀上形成了多占多得的機(jī)制。行政價(jià)格與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格的巨額差價(jià)，既是驅(qū)動(dòng)不少地方政府大量批地賣地的動(dòng)力，也是當(dāng)?shù)?ldquo;尋租”行為產(chǎn)生的溫床。由于權(quán)力的監(jiān)督機(jī)制缺失，勢(shì)必導(dǎo)致權(quán)力和利益在幅度上、范圍上的隨意性和濫用，導(dǎo)致腐敗的產(chǎn)生。改革二十多年來，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的一次次圈地?zé)帷㈤_發(fā)區(qū)熱等等，究其深層原因，無不都是不少地方政府把土地當(dāng)成生財(cái)之道，很多土地儲(chǔ)備中心甚至把農(nóng)民地預(yù)征后直接納入土地儲(chǔ)備，也是屢見不鮮了。
