從今年6月1日開始，政府的房地產稅收政策發生了根本的改變，不但對不同面積的住房進行了區別征稅，還特別規定，買房者如果在取得房屋后兩年內就賣掉，將按照房屋成交價的5.55%征稅，也就是全額征稅，而以往則是按照房屋買賣的差額征稅。此外，六一之后購買非普通住宅將按3%的比例征繳契稅。不少讀者打電話詢問，手頭的房子該不該賣掉?讓我們來具體算一算。
不同購房者的保本公式
在目前情況下，絕大多數人買房子，都會選擇按揭貸款。按不同類型分析：
1、辦完契稅未超過2年的普通住宅
其契稅按買入總價的1.5%收取，而營業稅按其賣房總價的5.55%收取，因此，其首付以后的后續成本為：
按揭利息=買入價×(1—首付比例)×按揭利率×已貸款日期
契稅=買入價×1.5%營業稅=買入價(1+漲幅)×5.55%其他一次性支出：(包括保險費、公證費、律師費、印花稅、評估費、中介費等)
則：保本價=買入價+后續成本=買入價×[1+(1—首付比例)×按揭利率×貸款期限+7.05%+漲幅×5.55%]+一次性支出
2、辦完契稅滿2年的普通住宅
與第一種情況的不同點是不用交營業稅，因此根據以上計算，即：
保本價=買入價×[1+(1—首付比例)×按揭利率×貸款期限+1.5%]+一次性支出
3、六一前簽(預售)合同且辦完契稅未滿2年的非普通住宅
與第一種情況相同，即：保本價=買入價×[1+(1—首付比例)×按揭利率×貸款期限+7.05%+漲幅×5.55%]+一次性支出
4、六一前簽(預售)合同且辦完契稅已滿2年的非普通住宅
它與第一種情況的差別在于營業稅按照賣房所得的增值部分的5.55%收取，即：
保本價=買入價×[1+(1—首付比例)×按揭利率×貸款期限+1.5%+漲幅×5.55%]+一次性支出
5、六一后簽(預售)合同且辦完契稅未滿2年的非普通住宅
第5、6種情形的應交契稅增加到買房總價的3%，其營業稅的繳納情況則分別與第3、4種情形相同，因此：
保本價=買入價×[1+(1—首付比例)×按揭利率×貸款期限+8.55%+漲幅×5.55%]+一次性支出
6、六一后簽(預售)合同且辦完契稅已滿2年的非普通住宅
保本價=買入價×[1+(1—首付比例)×按揭利率×貸款期限+3%+漲幅×5.55%]+一次性支出
具體購房者的應用實例
例一：王先生于2004年6月份買了一套總價100萬元的普通類住宅，三成20年按揭(年利率為5.31%基準利率)，現以110萬元脫手。
根據政策，王先生屬于上述第一種情況，則后續成本如下：
按揭利息=100萬元×(1-0.3)×5.31%=3.7萬元(注：等額/等本法會略有差異，但對我們的計算影響不大)
契稅=100萬元×1.5%=1.5萬元營業稅=100×5.55%=5.6萬元其他一次性支出1.5萬元則他的保本價=100+3.7+1.5+5.6+1.5=112.3萬元，因為他的賣出價為110萬元，所以此次房產投資虧了2.3萬元
例二：劉先生在2002年10月份買了一套總價100萬元的普通類住宅，三成20年按揭(年利率5.31%)，于2003年4月份辦完契稅，現以125萬元賣掉，其他一次性支出1.5萬元。
這個案例屬于第二種情形。由政策可知，他可以免交營業稅，則他的保本價為：
保本價=100萬元×[1+70%×5.31%×33/12+1.5%]+1.5萬元=113.2萬元
投資收益=125-113.2=11.8萬年平均投資收益率=投資收益/投資成本/年數=11.8/(30+13.2)/3年=9%
例三：張先生今年3月份買了一套面積150平方米、總價在150萬元的非普通類住宅，四成15年按揭(年利率5.58%)，目前還未辦完契稅，現在想以170萬元脫手，其他一次性支出合計為1.8萬元。
