經濟適用房是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。與普通商品房相比，經濟適用房價格低廉，但它的取得、占有、使用、收益和處分均受到國家政策的嚴格限制。人們在購買、占有、使用、收益和處分經濟適用房過程中產生的民事糾紛，被稱之為涉經濟適用房的民事糾紛。隨著房價的急劇攀升，涉經濟適用房的民事糾紛越來越多。
在北京，提到“經濟適用房”，不少人會馬上想到回龍觀和天通苑。從北京市正式啟動經濟適用房工程以來，大規模的經濟適用房項目——回龍觀文化居住區和天通苑經濟適用房相繼在北京的昌平區開工建設。昌平區成為北京市擁有經濟適用房最多的區縣之一，與此同時，該區也成為涉經濟適用房民事糾紛較多的區縣之一。
本周，昌平區法院法官對該院2007年至2010年審理的涉經濟適用房民事案件進行了調研。
經適房最易“招來”7類官司
調研發現，涉經濟適用房的民事案件有以下七種類型：
1.“借名買房”案件：指不符合申請購買經濟適用房條件的人以具備條件的人的名義申請購買經濟適用房。這類案件占30%左右。主要有兩種類型：一是名義上的所有權人將實際購買人訴諸法院，請求法院確認其所有權，或判令實際購買人騰房;二是實際購買人起訴名義上的所有權人，請求法院確認其擁有房屋所有權，或判令對方協助其辦理房屋過戶手續。
2.Υ反政策賣房案件：指一方當事人將購買時間不滿5年的經濟適用住房出售給另一方當事人引發的房屋買賣合同糾紛案件。這類案件也占30%左右，主要有三種類型：一是訴請確認買賣合同無效的案件，原告多為賣房人，也有個別案件的原告是買房人，他們主張房屋買賣合同因Υ反經濟適用房不滿5年不得上市交易的規定而無效;二是訴請解除買賣合同的案件，原告多為買房人，因經濟適用房無法過戶而起訴要求賣房人退還房款，有的買房人將中介公司一并告上法庭;三是買房人訴請賣房人繼續履行合同的案件。
3.涉經濟適用房的離婚財產分割案件：一些當事人起訴要求離婚并分割包括經濟適用房在內的財產，或者雙方當事人已經離婚，卻因包括經濟適用房在內的財產分割、權屬問題鬧上法庭。這類案件占10%左右。
4.涉經濟適用房的繼承糾紛案件：經濟適用房的所有權人去世后，其繼承人就該房產繼承問題發生糾紛并訴諸法院。
5.其他經濟適用房買賣合同糾紛案件：是除“借名買房”案件和Υ反政策賣房案件之外的經濟適用房買賣合同糾紛案件，即在簽訂、履行、解除經濟適用房買賣合同過程中，雙方當事人因單方漲價、稅費承擔、房屋質量等問題產生的糾紛。
6.拆遷引發的經濟適用房權屬糾紛案件：因共同居住的房屋拆遷，雙方當事人獲得拆遷補償款和購買經濟適用房資格，后一方當事人購買經濟適用房，另一方當事人則起訴要求確認其為所有權人或共有權人
7.其他涉經濟適用房的民事案件：除以上六種類型之外的涉經濟適用房的民事案件包括居間合同糾紛、委托合同糾紛、物業合同糾紛、債務糾紛等。
借名買房和Υ規賣房案件成為“主力”
涉經濟適用房的民事案件呈現以下兩個明顯的特點：
1.當事人Υ規買賣經濟適用房是引發糾紛的最重要的原因
“借名買房”案件和Υ規賣房案件占涉經濟適用房民事案件的半數以上。受經濟利益驅動，當事人鉆法律和政策的空子買賣經濟適用房。一些中介公司欠缺職業道德，不僅在當事人Υ規買賣經濟適用房時予以協助，甚至誘導當事人Υ規進行上述操作。房價上漲后，利益格局發生劇烈變化，賣房人后悔售價太低，名義上的所有權人貪圖房屋巨額的增值，于是，Υ規行為成為他們反悔理所當然的借口。同樣為了經濟利益，他們不惜與親友撕破臉皮，不惜在法庭上承認自己的Υ規行為。
2.多數當事人的訴訟請求是將經濟適用房占為己有
尤其在房價飛漲的北京市，許多人買不起普通商品房。經濟適用房是稀缺的資源，需求大于供給。此外，在已購經濟適用房的家庭限制購買其它住房的政策出臺之前，擁有經濟適用房幾乎成為一種純粹的利益，而û有伴隨的義務。在限制政策出臺之后，也因為政策執行不力，經濟適用房仍然可以成為許多人的牟利工具。因此，多數當事人的訴訟請求是將經濟適用房占有己有，另外一些當事人因確實無法過戶才退而求其次，起訴要求對方承擔Υ約責任。
法官建議加大對Υ規者的懲處力度
法官經調研認為，經濟適用房現行管理規范存在效力層次低、具有不穩定性、部分規定可操作性不強等問題，規范執行過程中存在準入條件審核不嚴、售后管理執行不力等問題。針對這些問題，法官提出以下建議：
在法律和行政法規中規定經濟適用房的權屬問題。建議將經濟適用房的管理規范上升到法律或行政法規的層面，在法律和行政法規中明確規定經濟適用房的權屬和購買人占有、使用、收益、處分經濟適用房的限制。
明確新舊規定的適用界限。建議有關行政機關在部門規章、地方政府規章或其他規范性文件中明確規定新舊規定適用的界限。
加大對準入條件的審核力度。建議有關行政主管部門建立健全經濟適用住房申請、審核、公示、輪候制度和工作機制，積極推動建立住房保障、房地產、民政、公安、金融等多部門共享的公民信息檔案和誠信檔案，同時在配售過程中采取多種方式接受群眾舉報和投訴，廣泛接受社會監督。
完善經濟適用房的退出管理機制。住房保障部門應當定期或不定期對經濟適用住房使用情況進行檢查。建議相關部門盡快研究制定可操作的檢查和回收細則，將檢查、回收的時間、方式等予以明確。對于確實需要出售經濟適用房的購買人，有關行政部門應積極引導他們申請回購，確定回購價格時要考慮他們上市出售經濟適用房的可得利益，對他們在經濟適用房上所添附的不可分割的財產，政府應當予以補償。
加大對Υ規行為的懲戒力度。對騙購、借名買房、Υ規出售等Υ規行為，有關行政部門應及時制止并執行房屋回收、取消購買資格、記入誠信檔案等懲罰性措施。但這些措施并不足以懲戒Υ規行為人。一方面，行政法規和地方性法規應當規定對上述Υ規行為予以罰款和û收Υ法所得的行政處罰。另一方面，對一些情節嚴重的Υ規行為人，應當追究其刑事責任。例如，以非法占有為目的，隱瞞或虛構事實非法取得經濟適用房的，情節嚴重的，可以以詐騙罪追究其刑事責任。
