在房產市場“雙軌制”的預期下，保障房制度的改革勢在必行。浙江經適房新政不過是個開始，經濟適用房及其他保障性住房政策的完善是地方政府所要面臨的重大課題。
近日，浙江省修改后的《浙江省經濟適用住房管理辦法》開始實施，新政將經濟適用住房的申請范圍由城鎮中低收入家庭縮小為城鎮低收入家庭；嚴格把關經濟適用房的申購；同時對經濟適用房的開發建設、申購和管理等進行了更為細致的規范。
近年來，在全國一些地方出現經濟適用房尋租、牟利和棄購等現象，引起了公眾的高度關注和熱議。如何健全經濟適用房相關制度，加強準入、配售和售后各個環節的管理，確保經濟適用房政策“不走樣”，一直是各地政府探索的議題。
低收入或減少申購腐敗
新辦法對經濟適用房細致規范到戶型，要求經濟適用住房套型建筑面積控制在60平方米左右，高層、小高層可以適當增加建筑面積，但增加的建筑面積一般不超過10平方米。
2005年6月1日開始實施的浙江省經濟適用住房管理辦法規定，經適房建筑面積標準一般為80平方米或60平方米兩種套型。當前，有的經濟適用房面積過大，被認為超出了“經濟適用”的要求。
在北京大學房地產研究所所長陳國強看來，保障房面積根據不同居住人群和各地情況有所區別，但比較合理的應該是參照該地人均住房面積，保障房人均面積略低于當地人均住房面積。
記者詢問杭州建設委員會，工作人員稱杭州地區的新政策還未出臺，近兩年建的經濟適用房面積都在60平方米，所以新辦法實施起來不會有困難。
新辦法最大的亮點是在將保障對象從“中低收入家庭”改為“低收入家庭”，北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為。
2005年頒布實施原辦法中，申購對象是面向城鎮中低收入家庭。新辦法將中等收入家庭從經濟適用房的申購對象中剔除，經濟適用房的受眾縮小，其保障性更為明確。同時，新辦法還明確，對于具有經濟適用住房購買資格但無經濟能力購買的家庭原來表示可以承租，即可以“先租后買”。
“低收入家庭好認定，通常會指向那些接受政府低保的人，會省去很多資格審核上的麻煩，而且低收入人群買入之后，轉手的可能性會小一些。”樓建波對《法治周末》記者說。
杭州建設委員會工作人員向記者解釋，目前實施的《杭州市區經濟適用住房管理辦法》中，杭州市區的經濟適用房明確保障對象已為低收入家庭。
即使范圍縮小至低收入人群或將減少經濟適用房申購風險，新辦法同樣強調了對申購的管理，經過多種方式嚴格核實受理方：規定申購者需由家庭戶主向戶籍所在地的街道辦事處或者鎮人民政府提出書面申請，還需提出核定其家庭收入狀況的申請。縣(市、區)民政部門以及街道辦事處或者鎮人民政府應通過書面審查、入戶調查、信息查證、鄰里訪問以及信函索證等方式，對申請人家庭收入狀況進行調查核實。
“經濟適用房的主要問題出現在執行過程中，比如申購中有不少高收入人群侵占國家保障性住房資源，導致公共資源流失，也給政府背上了沉重的包袱。”陳國強告訴《法治周末》記者，“經濟適用房進入門檻的設定、分配是否公開公平決定著其是否能發揮保障民生的本意。”
退出機制待建立
根據新辦法，購房人對經濟適用住房擁有有限產權。購買的經濟適用住房不滿5年的，不得直接上市交易；確需轉讓的，由市、縣政府予以回購。市、縣政府回購的經濟適用住房，要向符合條件的城鎮低收入住房困難家庭出售或者出租。購房人可以按照縣級以上政府規定的標準交納土地收益等價款后，取得完全產權。購房人未取得完全產權前，不得將經濟適用住房用于出租。
此外，購買的經濟適用住房滿5年的，購房人可以轉讓，但要按照屆時同地段普通商品住房價格或者經濟適用住房轉讓成交價與原購買價格差價的一定比例向市、縣政府交納土地收益等價款。同等條件下，市、縣政府可以優先回購上市交易的經濟適用住房。
樓建波認為，在經濟適用房上市交易管理方面，浙江省的新政與2007年出臺的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》沒有什么實質性差異。經濟適用房在上市交易時變成了商品房屬性，出讓需經過政府批準，出讓者補交土地出讓金，把有限產權轉變為一個完整產權。在上市配套規則上也沒有問題，各地政府根據各自的情況規定收取差價比例。
不過，前述杭州市建設委員會工作人員告訴《法治周末》記者，目前還沒有人轉讓經濟適用房，具體上市操作細則也還沒出來，“什么時候出來還不知道”。
除了準入上出現富有的人擠占資源的現象，經濟適用房政策的另一個問題是尚無退出機制，樓建波對《法治周末》記者說：“廉租房采用對超出保障范圍的人按市場價格收取租金的方式，而制度對經濟適用房的設想是收入增加了的住房者會把房子賣掉，問題是如果住房者不賣經濟適用房呢，就沒有很好的機制讓這部分人退出。而浙江新政規定低收入人群才能申請經濟適用房，他們收入增加后成為中收入家庭，依然可以成為保障的對象，所以在退出機制完善之前，這是一個好的嘗試。”
“政府對低收入人群提供保障住房是其基本公共服務職責，不能因為管理中出現問題而廢止經濟適用房政策。”陳國強指出，“有了制度設計，每個環節是否管理得規范到位至關重要。”
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